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摘要：建设工程招标投标制度作为建筑业的一项基本制度，目前已得到广泛推行，它的推行有利于促进项目实施市场化，有利于保证工程质量、缩短工期、节约投资。我国城市经营性土地通过招标、拍卖或挂牌的方式出让使用权。对于显化土地价值和杜绝土地协议出让中的腐败，具有重大意义。
关键词：博弈；招标；土地；利润
一、前言
土地作为一种不可再生资源，其稀缺性决定了它价值的不菲。而根基于土地的物业，尤其是商业物业，更是价值连城，在房地产的价值中土地占有其中的大部分。2002 年国土资源部发布 11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”同时《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
国土资源部下发的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》，要求我国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方式出让使用权。这对于显化土地价值和杜绝土地协议出让中的腐败，无疑具有重大意义。但招标、拍卖中竞争机制的引入，使得开发商共同陷入了“囚徒困境”，他们有强烈的串谋动机，而土地市场地域性较强和竞争不充分的特点，也使得开发商之间的串谋成为可能。对此，我们必须制定相应的对策。
二、 协议出让与寻租
协议出让是由出让方和受让方就特定地块通过协商谈判而有偿转让土地使用权，土地的协议出让价格不是通过市场决定，而是由供需双方“私下”协商确定。相对于招标与拍卖出让方式，尽管协议出让方式交易成本较低但由于其逆市场化的运作，实际上只有个别拥有信息的开发商与出让方在“暗箱”中协商，其他的开发商由于不拥有信息面被排斥在竞争之外，所以土地的实际价值难以显现。以1999年天津市拍卖的两宗土地为例：一宗的平均价格为每平方米9769.2元，而与其邻近的同样用途的土地协议出让价格平均只有每平方米1633.8元，为拍卖价格的16.7%；另一宗的平均成交价格为每平方米4086.2元，而与其邻近的同样用途的土地协议出让价格平均只有每平方米557元，为拍卖价格的13.6%。这样这并不是个别现象，有关学者通过对我国土地不同出让方式价格的证实分析也证明了这一点：1992年我國土地拍卖出让价格、招标出让价格、协议出让价格的比值为1：0.61：0.14。这种协议价格与市场价值之间的巨大差额，就形成了经济学上的所谓“租金”。
显然，这种潜在租金的存在必然会使追求利润最大化的用地企业产生“寻租”的动机。用地企业为了以协议出让价格获得土地的使用权，就会愿意花上一笔费用，这笔费用最多甚至可以等于其所寻的租金。作为直接非生产性寻利活动的寻租，它不仅不能增加社会财富，而且还会造成社会资源的浪费。甚至这一浪费有可能实际超过能够获得的租金，因为尽管没有一个企业愿意支出的比其预期获得的多，但是由于多家企业相互竞争寻租，它们的努力可能互相抵消，从而其总支出有可能超过其预期收益。
拥有土地出让方式选择的政府出于公共和长远的目标，对某些需要加以扶持的部门或单位用地，如某些市政工程、文化教育、公益福利事业、非牟利的团体和需要优先发展的基础产业、短线项目等，采用协议出让的方式，是十分必要的。但协议出让方式范围的随意扩大以至于包括了经营性土地，这种人为的“设租行为”如果单纯地以招标拍卖的技术条件不成熟来加以解释显然是难以令人信服的。公共选择理论对此现象的分析也许会对我们有所启发。
公共选择理论以经纪人假设入手，认为政府官员与普通人相比并没有超人的的利他意识。作为理性的追求自身效用最大化的经纪人，政府官员在政治市场上是以个人利益第一，集体利益第二，最后才是国家利益的原则行事。因此，如果监督不力，政府官员只要有机会就会以权谋私，以损害公共利益为代表谋取个人利益。我国1987年首次在深圳拍卖国有土地使用权后，招标拍卖出让方式在全国的推进并不顺利，协议出让方式依然是各地政府的首选。如1996年我国共出让土地103921宗，其中协议出让土地共91962宗，占全部出让土地的88.5%；而招标拍卖出让土地共11959宗，占全部出让地块的11.5%。正如国土资源部所总结的：“随着我国经济体制改革的深入，各地在推行国有土地有偿使用，建立和发展土地市场方面取得了显著成绩。但是，目前各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让主要以协议方式进行。不利于建设公平、公开、公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地、节省土地资源。”为进一步推行招标，拍卖出让国有土地使用权，国土资源部在1999年1月下发的《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》中要求，“今后，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性土地，有条件的，都必须招标拍卖出让国有土地使用权。”但这一弹性较大规定对各级政府的约束是极为有限的。如1999年12月，天津市首次在中心城区以拍卖方式出让土地，但在全部的60宗出让地块中，拍卖的只有两宗，占3.3%，而拍卖的土地面积只相当于全部出让土地面积的1.2%。全国各地主要以协议方式进行经营性土地出让的状况并没有太大的改观。
针对这种情况，国土资源部2002年5月又下发了《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》，要求从当年7月1日开始，各地的“商业、旅游、娱乐、和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供应地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让”。《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》还明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权组织实施程序，包括拟定计划、编制出让文件、发布公告的方式和内容、标底和低价的确定、投标开标程序、拍卖会的挂牌程序等。同时严格界定了应当以拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的法律责任。可以预期，这一规定的真正贯彻，不仅能够显化土地价值，实现土地资源的最优配置而且可以消除由协议出让方式所形成的巨额租金，从而减少企业的寻租行为。
三、招标、拍卖中开发商的“合作”与“串谋”
博弈的结果是开发商共同陷入“囚徒困境”，这可能是开发商没有预计到的，也是他们所不愿看到的。假定只有两家开发企业，如果他们双方事先通过“串谋”并达成协议，竞得的土地双方共同开发。在竞标中，甲方以略低于乙方的投标价，或是甲方首先起拍价叫价，接着乙方的叫价稍高于起拍价，这时甲方不再加价，结果乙方的获得该地块，整个过程结束。在这一博弈中，如果加以双方选择“合作”，他们所获得的支付几乎等于其保留价格与起拍价的差额，假如这一差额为4，则甲乙的支付分别为2，但是由于“狡猾地追求自身利益”的机会主义的存在，乙方拍卖结束后完全有可能撕毁协议，选择自己独立开发，这时乙方的支付为4；而甲方不仅什么都没得到，而且还失掉了参与竞拍并最后自己获得该地块的机会，这是甲选择“合作”的机会成本，同样的结果也适用于甲乙位置的互换。我们将甲乙双方“串谋”拍卖价格并遵守事前协议用战略“合作”来表示，将撕毁协议并积极参与竞拍用战略“不合作”来表示。
四、结论：我国城市经营性土地通过招标、拍卖或挂牌的方式出让使用权。对于显化土地价值和杜绝土地协议出让中的腐败，具有重大意义。避免了取消协议出让方式，推行土地出让的招标、拍卖，把开发商推入“囚徒困境”的境地。
关键词：博弈；招标；土地；利润
一、前言
土地作为一种不可再生资源，其稀缺性决定了它价值的不菲。而根基于土地的物业，尤其是商业物业，更是价值连城，在房地产的价值中土地占有其中的大部分。2002 年国土资源部发布 11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”同时《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
国土资源部下发的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》，要求我国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方式出让使用权。这对于显化土地价值和杜绝土地协议出让中的腐败，无疑具有重大意义。但招标、拍卖中竞争机制的引入，使得开发商共同陷入了“囚徒困境”，他们有强烈的串谋动机，而土地市场地域性较强和竞争不充分的特点，也使得开发商之间的串谋成为可能。对此，我们必须制定相应的对策。
二、 协议出让与寻租
协议出让是由出让方和受让方就特定地块通过协商谈判而有偿转让土地使用权，土地的协议出让价格不是通过市场决定，而是由供需双方“私下”协商确定。相对于招标与拍卖出让方式，尽管协议出让方式交易成本较低但由于其逆市场化的运作，实际上只有个别拥有信息的开发商与出让方在“暗箱”中协商，其他的开发商由于不拥有信息面被排斥在竞争之外，所以土地的实际价值难以显现。以1999年天津市拍卖的两宗土地为例：一宗的平均价格为每平方米9769.2元，而与其邻近的同样用途的土地协议出让价格平均只有每平方米1633.8元，为拍卖价格的16.7%；另一宗的平均成交价格为每平方米4086.2元，而与其邻近的同样用途的土地协议出让价格平均只有每平方米557元，为拍卖价格的13.6%。这样这并不是个别现象，有关学者通过对我国土地不同出让方式价格的证实分析也证明了这一点：1992年我國土地拍卖出让价格、招标出让价格、协议出让价格的比值为1：0.61：0.14。这种协议价格与市场价值之间的巨大差额，就形成了经济学上的所谓“租金”。
显然，这种潜在租金的存在必然会使追求利润最大化的用地企业产生“寻租”的动机。用地企业为了以协议出让价格获得土地的使用权，就会愿意花上一笔费用，这笔费用最多甚至可以等于其所寻的租金。作为直接非生产性寻利活动的寻租，它不仅不能增加社会财富，而且还会造成社会资源的浪费。甚至这一浪费有可能实际超过能够获得的租金，因为尽管没有一个企业愿意支出的比其预期获得的多，但是由于多家企业相互竞争寻租，它们的努力可能互相抵消，从而其总支出有可能超过其预期收益。
拥有土地出让方式选择的政府出于公共和长远的目标，对某些需要加以扶持的部门或单位用地，如某些市政工程、文化教育、公益福利事业、非牟利的团体和需要优先发展的基础产业、短线项目等，采用协议出让的方式，是十分必要的。但协议出让方式范围的随意扩大以至于包括了经营性土地，这种人为的“设租行为”如果单纯地以招标拍卖的技术条件不成熟来加以解释显然是难以令人信服的。公共选择理论对此现象的分析也许会对我们有所启发。
公共选择理论以经纪人假设入手，认为政府官员与普通人相比并没有超人的的利他意识。作为理性的追求自身效用最大化的经纪人，政府官员在政治市场上是以个人利益第一，集体利益第二，最后才是国家利益的原则行事。因此，如果监督不力，政府官员只要有机会就会以权谋私，以损害公共利益为代表谋取个人利益。我国1987年首次在深圳拍卖国有土地使用权后，招标拍卖出让方式在全国的推进并不顺利，协议出让方式依然是各地政府的首选。如1996年我国共出让土地103921宗，其中协议出让土地共91962宗，占全部出让土地的88.5%；而招标拍卖出让土地共11959宗，占全部出让地块的11.5%。正如国土资源部所总结的：“随着我国经济体制改革的深入，各地在推行国有土地有偿使用，建立和发展土地市场方面取得了显著成绩。但是，目前各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让主要以协议方式进行。不利于建设公平、公开、公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地、节省土地资源。”为进一步推行招标，拍卖出让国有土地使用权，国土资源部在1999年1月下发的《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》中要求，“今后，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性土地，有条件的，都必须招标拍卖出让国有土地使用权。”但这一弹性较大规定对各级政府的约束是极为有限的。如1999年12月，天津市首次在中心城区以拍卖方式出让土地，但在全部的60宗出让地块中，拍卖的只有两宗，占3.3%，而拍卖的土地面积只相当于全部出让土地面积的1.2%。全国各地主要以协议方式进行经营性土地出让的状况并没有太大的改观。
针对这种情况，国土资源部2002年5月又下发了《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》，要求从当年7月1日开始，各地的“商业、旅游、娱乐、和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供应地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让”。《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》还明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权组织实施程序，包括拟定计划、编制出让文件、发布公告的方式和内容、标底和低价的确定、投标开标程序、拍卖会的挂牌程序等。同时严格界定了应当以拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的法律责任。可以预期，这一规定的真正贯彻，不仅能够显化土地价值，实现土地资源的最优配置而且可以消除由协议出让方式所形成的巨额租金，从而减少企业的寻租行为。
三、招标、拍卖中开发商的“合作”与“串谋”
博弈的结果是开发商共同陷入“囚徒困境”，这可能是开发商没有预计到的，也是他们所不愿看到的。假定只有两家开发企业，如果他们双方事先通过“串谋”并达成协议，竞得的土地双方共同开发。在竞标中，甲方以略低于乙方的投标价，或是甲方首先起拍价叫价，接着乙方的叫价稍高于起拍价，这时甲方不再加价，结果乙方的获得该地块，整个过程结束。在这一博弈中，如果加以双方选择“合作”，他们所获得的支付几乎等于其保留价格与起拍价的差额，假如这一差额为4，则甲乙的支付分别为2，但是由于“狡猾地追求自身利益”的机会主义的存在，乙方拍卖结束后完全有可能撕毁协议，选择自己独立开发，这时乙方的支付为4；而甲方不仅什么都没得到，而且还失掉了参与竞拍并最后自己获得该地块的机会，这是甲选择“合作”的机会成本，同样的结果也适用于甲乙位置的互换。我们将甲乙双方“串谋”拍卖价格并遵守事前协议用战略“合作”来表示，将撕毁协议并积极参与竞拍用战略“不合作”来表示。
四、结论：我国城市经营性土地通过招标、拍卖或挂牌的方式出让使用权。对于显化土地价值和杜绝土地协议出让中的腐败，具有重大意义。避免了取消协议出让方式，推行土地出让的招标、拍卖，把开发商推入“囚徒困境”的境地。