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摘要：调查发现，以平顶山新城区为例的空城内近90%住房空置率高于50%，城内医疗、交通和商业等配套设施的缺乏和就业、生活的不便使得城区吸引力有待进一步加强。分析认为，规划不健全、配套设施建设落后、产业支撑不够等是形成空城主因。为避免和解决空城问题，提出全面面做好新城各项规划、加强配套设施同步规划与建设、加大产业支撑等对策建议。
关键词：平顶山；空城；现状调查；成因与对策
中图分类号：C01 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）012-00000-02
随着我国城市化进程的加速推进和房地产业的快速发展，各地特别是三四线城市的新一轮“造城运动”正在如火如荼地进行中，而当中不少地市造新城最终演变成造“空城”，鄂尔多斯市的康巴什新城就是其中典型代表。空城现象的出现以及在国内不断的蔓延，带来的土地和财政资源的浪费，政府经济负担加大等诸多问题，正成为地方政府进一步加速城市化进程，促进城市经济转型升级和可持续发展工作所要面临和亟待解决的现实难题。平顶山市新城区是当地政府近年来为建设大城市发展需要而大力开发建设的新区，是规划发展中的城市新中心，但现阶段却成为当地人口中的“鬼城”，即在晚上是一座空荡荡的空城。本文以此为例，通过实地走访和问卷调查，了解空城现象现状，并分析其产生原因，提出相关对策和建议，供地方政府决策参考。
一、调查基本评述
本次问卷调查以平顶山市新城区为主，并覆盖其他三个行政区，共发放调查问卷260份，其中回收有效问卷248份，有效问卷率为95.4%，调查时间为2015年6月。样本特征分析发现，受访者主要为中青年，年龄集中在20-30岁和30-40岁，占比分别为23%和35%，合计近60%；职业以企业职员为主，占比33%，其次是个体工商户和自由职业者，分别占比25%和20%；学历以中低学历为主，本科占比27%，专科和高中及以下合计占比71%；月收入以中等偏高为主，2000-3000元和3000-4000元依次占比28%和26%。
二、空城现象调查分析
（一）平顶山新城区概况
平顶山市位于河南省中南部偏西，是一座因煤而立、因煤而兴的新兴工业城市，城区建成区面积53km2，现有人口72万人。随着经济的发展和社会的进步，传统工矿城市格局已适应不了大城市的发展需要。为“建设大城市、发展大工业”，当地政府提出了发展西部新城区的城市发展思路，并将新城区城市功能定位为行政、文教、高新产业及居住旅游区。新城区现以行政和文教设施开发为主，聚集本市主要政府行政职能部门办公大楼，博物馆、艺术中心等文化设施，以及两所地方和省属本科院校及新近开发的社区楼盘。与老城区相比，新城区在自然环境方面有着突出的优势，但在交通、医疗、教育和商业配套等方面存在显著不足。经过几年的发展，新城区城市功能已基本具备，但因人气不足，尤其是在夜间灯火稀疏、人烟稀少，被当地人戏称为“鬼城”，是当代城市在快速扩张发展中形成“空城”典型代表之一。
（二）平顶山新城区“空城”现状调查分析
住房是城市功能重要组成部分，住房的开发规模和居住人口的多少是衡量地方人气重要指标，是反映城市“空城”现象最直接和最直观的要素。为此，为了解平顶山新城区“空城”现状，对新城区内住房开发、消费和使用情况进行实地走访和问卷调查，主要内容及分析如下：
1.在新城区买房情况：近一半受访者在新城区买房，占比48%。随着平顶山城市重心和房地产开发向新城区转移发展，住房消费也逐渐向新城区转移。
2.在新城区买房主要原因：近一半受访者因工作需要和居住环境好而选择在新城区买房，合计占49%。其次则是因为新城区供应楼盘选择空间大、升值潜力大，合计占比32%。而未在新城区买房的主要原因，房价过高、配套设施不齐全、工作和生活不便是主因，合计占比80%。由此可见，新城区在住房供应规模、预期升值潜力方面存在优势，但需通过进一步加强配套设施建设，完善就业，控制房价过快上涨等舉措来进一步提高吸引力。
3.在新城区买房的用途：主要是自住，占比84%，供出租和转售投资用占16%。改善型住房需求是大多数受访者在新城区买房的主要用途，而因当地二手房市场尚未发展成熟，购房用作投资目的的较少。
4.在新城区买房的时间：主要集中在2008-2011年，合计占比57%。近三年内买房的较少，占比22%。过半受访者选择在2008-2011年当地房地产市场调整和复苏阶段购入新城区住房，而在此后2012-2014年房价回弹较快上涨阶段购入者较少。
5.在新城区购房时的价格：主要为3000-3500元/m2，占比44%；其次是3000元/m2以下，占比27%。对比当下新城区一手房均价4500-5000元/m2，集中在早期购房的价格较实惠。
6.在新城区购买的住房预期转售单价和租金：转售单价集中在4000-4500元/m2，占比55%，其次是4500-5000元/m2，占比27%。出租租金集中在1000-1500元/月*套，占比52%，其次是1500-2000元/月*套，占比24%。预期转售价格较购入价格普遍高出1000元/m2，近乎当下一手房价格，且出租租金亦在当前处于较高水平。购房者较高投资预期在当前市场状况下难以实现，在一定程度上造就住房空置，成为形成空城现象重要原因之一。
7.新城区楼盘入住率：近半受访者表示所购楼盘现在入住率在10%-25%，占比47%；其次为25%-50%，占比33%；10%以下占比9%，50%-75%占比10%，80%-100%仅有1%。即近90%受访者所购楼盘现在入住率低于50%，绝大多数楼盘有过半住房处于空置状态。
8.对新城区总体评价：近半受访者认为一般，占比49%；其次是认为较好的，占比33%；认为较好及非常好的，占比11%和2%；而认为非常不好的占5%。由此可见，大多数受访者对新城区总体评价为中等偏上，新城区吸引力有待进一步加强。 9.新城区需要完善的地方：主要集中在医疗卫生、交通和商业服务三大方面，合计占比58%；其次是教育、就业和文体，合计占比34%。对环境认可度较高，觉得需要完善的仅占6%。由此可见，医疗、交通和商业等配套设施的缺乏是影响新城区进一步发展的重要制约因素，亟待加强建设和完善。
（三）平顶山新城区空城现象成因分析
通过上述问卷调查分析，结合新区开发规律，平顶山新城区“空城”现象成因主要有以下几个方面：
1.规划不健全。从现状来看，平顶山新城区在分区规划和控制性详细规划方面做得比较好，但在交通网络、停车场、菜市场、教育设施、公交场站等专业规划方面存在不足，有待加强和完善，以实现资源的合理配置。
2.配套设施建设落后。上述问卷调查发现，新城区在医疗、交通、商业、教育、文体等配套设施方面存在显著不足，已影响人们在此便利、舒适地工作和生活，亟待进一步加强建设，以增加新区吸引力和聚集更多人气。
3.产业支撑不够。新城区功能布局初具雏形，行政、文教中心作用已经显现，但在高新产业及旅游开发等方面有待进一步加强。新城区现有产业对就近就业支撑力度不够，提供就近就业工作岗位有限，是导致受访者普遍反映工作不便的主要原因。需要通过加大重点项目招商、建设和发展力度，以推动产业集聚，为全市增加经济发展动力的同时为城区内居民就近就业提供机会。
三、对策建议
以平顶山市新城区空城为例，为满足城市发展扩张新城需要，避免和解决空城问题，提出以下对策建议：
1.全面做好新城各项规划。新区建设需发挥规划的引领作用，科学规划，严格落实，在充分做好分区规划和控制性详细规划的同时，要加强对交通网络、教育设施等专业规划力度，提升城市资源配置利用水平。
2.加强配套设施同步规划与建设。调查發现，配套设施的普遍匮乏是影响新城吸引力和进一步发展的主要因素之一。因此，需将新城内各项配套设施与主体设施同步规划、同步建设，为在新城区便利工作和生活等奠定基础。
3.加大产业支撑。产业集聚和发展是新城开发的重要工作，需在科学做好产业规划的基础上，加大重点项目的招商、建设和发展力度，在为新城发展提供经济动力的同时，扭转新城就业难的局面，实现居民就近安居乐业。
参考文献：
[1]陈建军，杨飞.区域经济转型中“空城”现象原因及对策研究[J].经济纵横，2013（11）.
作者简介：董亚琼（1987–），女，河南许昌人，硕士，河南城建学院管理工程学院房地产专业专任教师，研究方向：城市经济与房地产市场；郭 伟（1985–），男，湖北黄冈人，硕士，河南城建学院管理工程学院房地产专业专任教师，研究方向：住房政策与房地产市场。
关键词：平顶山；空城；现状调查；成因与对策
中图分类号：C01 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）012-00000-02
随着我国城市化进程的加速推进和房地产业的快速发展，各地特别是三四线城市的新一轮“造城运动”正在如火如荼地进行中，而当中不少地市造新城最终演变成造“空城”，鄂尔多斯市的康巴什新城就是其中典型代表。空城现象的出现以及在国内不断的蔓延，带来的土地和财政资源的浪费，政府经济负担加大等诸多问题，正成为地方政府进一步加速城市化进程，促进城市经济转型升级和可持续发展工作所要面临和亟待解决的现实难题。平顶山市新城区是当地政府近年来为建设大城市发展需要而大力开发建设的新区，是规划发展中的城市新中心，但现阶段却成为当地人口中的“鬼城”，即在晚上是一座空荡荡的空城。本文以此为例，通过实地走访和问卷调查，了解空城现象现状，并分析其产生原因，提出相关对策和建议，供地方政府决策参考。
一、调查基本评述
本次问卷调查以平顶山市新城区为主，并覆盖其他三个行政区，共发放调查问卷260份，其中回收有效问卷248份，有效问卷率为95.4%，调查时间为2015年6月。样本特征分析发现，受访者主要为中青年，年龄集中在20-30岁和30-40岁，占比分别为23%和35%，合计近60%；职业以企业职员为主，占比33%，其次是个体工商户和自由职业者，分别占比25%和20%；学历以中低学历为主，本科占比27%，专科和高中及以下合计占比71%；月收入以中等偏高为主，2000-3000元和3000-4000元依次占比28%和26%。
二、空城现象调查分析
（一）平顶山新城区概况
平顶山市位于河南省中南部偏西，是一座因煤而立、因煤而兴的新兴工业城市，城区建成区面积53km2，现有人口72万人。随着经济的发展和社会的进步，传统工矿城市格局已适应不了大城市的发展需要。为“建设大城市、发展大工业”，当地政府提出了发展西部新城区的城市发展思路，并将新城区城市功能定位为行政、文教、高新产业及居住旅游区。新城区现以行政和文教设施开发为主，聚集本市主要政府行政职能部门办公大楼，博物馆、艺术中心等文化设施，以及两所地方和省属本科院校及新近开发的社区楼盘。与老城区相比，新城区在自然环境方面有着突出的优势，但在交通、医疗、教育和商业配套等方面存在显著不足。经过几年的发展，新城区城市功能已基本具备，但因人气不足，尤其是在夜间灯火稀疏、人烟稀少，被当地人戏称为“鬼城”，是当代城市在快速扩张发展中形成“空城”典型代表之一。
（二）平顶山新城区“空城”现状调查分析
住房是城市功能重要组成部分，住房的开发规模和居住人口的多少是衡量地方人气重要指标，是反映城市“空城”现象最直接和最直观的要素。为此，为了解平顶山新城区“空城”现状，对新城区内住房开发、消费和使用情况进行实地走访和问卷调查，主要内容及分析如下：
1.在新城区买房情况：近一半受访者在新城区买房，占比48%。随着平顶山城市重心和房地产开发向新城区转移发展，住房消费也逐渐向新城区转移。
2.在新城区买房主要原因：近一半受访者因工作需要和居住环境好而选择在新城区买房，合计占49%。其次则是因为新城区供应楼盘选择空间大、升值潜力大，合计占比32%。而未在新城区买房的主要原因，房价过高、配套设施不齐全、工作和生活不便是主因，合计占比80%。由此可见，新城区在住房供应规模、预期升值潜力方面存在优势，但需通过进一步加强配套设施建设，完善就业，控制房价过快上涨等舉措来进一步提高吸引力。
3.在新城区买房的用途：主要是自住，占比84%，供出租和转售投资用占16%。改善型住房需求是大多数受访者在新城区买房的主要用途，而因当地二手房市场尚未发展成熟，购房用作投资目的的较少。
4.在新城区买房的时间：主要集中在2008-2011年，合计占比57%。近三年内买房的较少，占比22%。过半受访者选择在2008-2011年当地房地产市场调整和复苏阶段购入新城区住房，而在此后2012-2014年房价回弹较快上涨阶段购入者较少。
5.在新城区购房时的价格：主要为3000-3500元/m2，占比44%；其次是3000元/m2以下，占比27%。对比当下新城区一手房均价4500-5000元/m2，集中在早期购房的价格较实惠。
6.在新城区购买的住房预期转售单价和租金：转售单价集中在4000-4500元/m2，占比55%，其次是4500-5000元/m2，占比27%。出租租金集中在1000-1500元/月*套，占比52%，其次是1500-2000元/月*套，占比24%。预期转售价格较购入价格普遍高出1000元/m2，近乎当下一手房价格，且出租租金亦在当前处于较高水平。购房者较高投资预期在当前市场状况下难以实现，在一定程度上造就住房空置，成为形成空城现象重要原因之一。
7.新城区楼盘入住率：近半受访者表示所购楼盘现在入住率在10%-25%，占比47%；其次为25%-50%，占比33%；10%以下占比9%，50%-75%占比10%，80%-100%仅有1%。即近90%受访者所购楼盘现在入住率低于50%，绝大多数楼盘有过半住房处于空置状态。
8.对新城区总体评价：近半受访者认为一般，占比49%；其次是认为较好的，占比33%；认为较好及非常好的，占比11%和2%；而认为非常不好的占5%。由此可见，大多数受访者对新城区总体评价为中等偏上，新城区吸引力有待进一步加强。 9.新城区需要完善的地方：主要集中在医疗卫生、交通和商业服务三大方面，合计占比58%；其次是教育、就业和文体，合计占比34%。对环境认可度较高，觉得需要完善的仅占6%。由此可见，医疗、交通和商业等配套设施的缺乏是影响新城区进一步发展的重要制约因素，亟待加强建设和完善。
（三）平顶山新城区空城现象成因分析
通过上述问卷调查分析，结合新区开发规律，平顶山新城区“空城”现象成因主要有以下几个方面：
1.规划不健全。从现状来看，平顶山新城区在分区规划和控制性详细规划方面做得比较好，但在交通网络、停车场、菜市场、教育设施、公交场站等专业规划方面存在不足，有待加强和完善，以实现资源的合理配置。
2.配套设施建设落后。上述问卷调查发现，新城区在医疗、交通、商业、教育、文体等配套设施方面存在显著不足，已影响人们在此便利、舒适地工作和生活，亟待进一步加强建设，以增加新区吸引力和聚集更多人气。
3.产业支撑不够。新城区功能布局初具雏形，行政、文教中心作用已经显现，但在高新产业及旅游开发等方面有待进一步加强。新城区现有产业对就近就业支撑力度不够，提供就近就业工作岗位有限，是导致受访者普遍反映工作不便的主要原因。需要通过加大重点项目招商、建设和发展力度，以推动产业集聚，为全市增加经济发展动力的同时为城区内居民就近就业提供机会。
三、对策建议
以平顶山市新城区空城为例，为满足城市发展扩张新城需要，避免和解决空城问题，提出以下对策建议：
1.全面做好新城各项规划。新区建设需发挥规划的引领作用，科学规划，严格落实，在充分做好分区规划和控制性详细规划的同时，要加强对交通网络、教育设施等专业规划力度，提升城市资源配置利用水平。
2.加强配套设施同步规划与建设。调查發现，配套设施的普遍匮乏是影响新城吸引力和进一步发展的主要因素之一。因此，需将新城内各项配套设施与主体设施同步规划、同步建设，为在新城区便利工作和生活等奠定基础。
3.加大产业支撑。产业集聚和发展是新城开发的重要工作，需在科学做好产业规划的基础上，加大重点项目的招商、建设和发展力度，在为新城发展提供经济动力的同时，扭转新城就业难的局面，实现居民就近安居乐业。
参考文献：
[1]陈建军，杨飞.区域经济转型中“空城”现象原因及对策研究[J].经济纵横，2013（11）.
作者简介：董亚琼（1987–），女，河南许昌人，硕士，河南城建学院管理工程学院房地产专业专任教师，研究方向：城市经济与房地产市场；郭 伟（1985–），男，湖北黄冈人，硕士，河南城建学院管理工程学院房地产专业专任教师，研究方向：住房政策与房地产市场。