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建议国内商业银行对央企、大型国企、大型民营房地产企业一视同仁的加大贷款力度,增加民营企业在这个市场的竞争力。
最近不到10年里,“国进民退”开始演绎,房地产行业国企的市场份额已然提高到20%,如果说房地产业火爆的2007年诞生的“地王”还是以外资、港资企业和民企为主的话,那么2009年的“地王”几乎是“不差钱”的国企只身当道。并且国内A股市场的房地产企业将越来越向国有企业集中,保利、金地、金融街、华侨城分列A股十强。国资背景占据绝大部分显然已成近两年定局。
无论在资金来源、土地获取还是财务成本上,国有企业都先天性地比那些没有上市的民企拥有巨大优势,所以一旦国有企业大规模进入房地产业,大部分民营企业只能甘败下风,被迫退出,或者与国资结盟,尽快转型为混合所有制企业,这样才能拥有更多的资源优势,增强自身的市场竞争力。纵观2009年的土地市场,民用资产让位国有资本已经成为一种趋势。在这个大背景之下,部分民营企业选择与国有资本合作“曲线拿地”。而国有资本除了与民营企业共同合作开发之外,还通过参股等方式对民营企业进行“渗透”。
针对以上现象,笔者认为可以从以下五点去平衡:
坚持房地产行业走市场化模式,支持多元化竞争格局。房地产行业必须坚持“企业多元化、价格市场化、融资证券化”的发展格局,国有、外资与民营企业各自平分其所属的细分市场。
坚持房地产企业专业化的经营之路。房地产行业是专业化程度密集性行业,其从规划设计、开发建设、盈利模式、财务构架到市场销售、物业管理等环节都与其他行业存在差异,国外许多知名的大型跨国企业集团,其成功的战略因素中很重要的一条是坚持走专业化经营之路,专业化经营对企业集团核心竞争力的提升起到了至关重要的作用。专业化是房地产企业在利润丰厚但竞争激烈的市场上求生的必然选择。
银行信贷体系公平化。本轮国资背景的地产公司为什么如此强势地進入地产业?普遍认为其根源是此轮金融危机下国家拨款和信贷资金向国有企业倾斜,国有企业与银行间良好的信贷与信誉关系,使得银行选择不断地贷款给它们。与此同时,土地市场“招、拍、挂”体系下的土地价格日益高涨,民营企业融资渠道少,且银行间银根紧缩,使得其在这一轮拿地中缺乏竞争力。为了保增长,促就业,扩内需,建议国内商业银行对央企、大型国企、大型民营房地产企业一视同仁的加大贷款力度,增加民营企业在这个市场的竞争力。
政府增加土地市场供应量。目前的房价涨幅过快,与土地供应的不匹配有关。据统计,土地供应量这几年的变化远跟不上房屋的销售量,北京、上海、杭州、深圳等热点城市表现得尤为明显。这种情况下必然导致房价的快速上升。千方百计地增加土地供应,既可以保增长,又可以抵御房价,有利于保持房价市场的平稳。
分流市场需求。根据市场情况不断调整保障廉租房和商品房的比例,低收入者靠政府的廉租房保障有房住,有钱人则进入市场买房。保障廉租房的实施是一个动态的过程,真正健康地将市场需求分流,将更好地抑制房价反弹,当然这对商品房市场而言也是一种新的考验。
放宽房地产企业国内IPO条件。鼓励和吸引优质大民营型房地产企业和高成长性中小企业发行上市,放宽A股市场,优化上市公司结构,解禁内地资本市场。房地产企业上市的最终目的是进行融资,从而大力发展资本市场,与此同时,企业上市还将有利于优化治理结构和管理能力,同时扩大企业品牌的影响力,增加企业信用等级等。(作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)
最近不到10年里,“国进民退”开始演绎,房地产行业国企的市场份额已然提高到20%,如果说房地产业火爆的2007年诞生的“地王”还是以外资、港资企业和民企为主的话,那么2009年的“地王”几乎是“不差钱”的国企只身当道。并且国内A股市场的房地产企业将越来越向国有企业集中,保利、金地、金融街、华侨城分列A股十强。国资背景占据绝大部分显然已成近两年定局。
无论在资金来源、土地获取还是财务成本上,国有企业都先天性地比那些没有上市的民企拥有巨大优势,所以一旦国有企业大规模进入房地产业,大部分民营企业只能甘败下风,被迫退出,或者与国资结盟,尽快转型为混合所有制企业,这样才能拥有更多的资源优势,增强自身的市场竞争力。纵观2009年的土地市场,民用资产让位国有资本已经成为一种趋势。在这个大背景之下,部分民营企业选择与国有资本合作“曲线拿地”。而国有资本除了与民营企业共同合作开发之外,还通过参股等方式对民营企业进行“渗透”。
针对以上现象,笔者认为可以从以下五点去平衡:
坚持房地产行业走市场化模式,支持多元化竞争格局。房地产行业必须坚持“企业多元化、价格市场化、融资证券化”的发展格局,国有、外资与民营企业各自平分其所属的细分市场。
坚持房地产企业专业化的经营之路。房地产行业是专业化程度密集性行业,其从规划设计、开发建设、盈利模式、财务构架到市场销售、物业管理等环节都与其他行业存在差异,国外许多知名的大型跨国企业集团,其成功的战略因素中很重要的一条是坚持走专业化经营之路,专业化经营对企业集团核心竞争力的提升起到了至关重要的作用。专业化是房地产企业在利润丰厚但竞争激烈的市场上求生的必然选择。
银行信贷体系公平化。本轮国资背景的地产公司为什么如此强势地進入地产业?普遍认为其根源是此轮金融危机下国家拨款和信贷资金向国有企业倾斜,国有企业与银行间良好的信贷与信誉关系,使得银行选择不断地贷款给它们。与此同时,土地市场“招、拍、挂”体系下的土地价格日益高涨,民营企业融资渠道少,且银行间银根紧缩,使得其在这一轮拿地中缺乏竞争力。为了保增长,促就业,扩内需,建议国内商业银行对央企、大型国企、大型民营房地产企业一视同仁的加大贷款力度,增加民营企业在这个市场的竞争力。
政府增加土地市场供应量。目前的房价涨幅过快,与土地供应的不匹配有关。据统计,土地供应量这几年的变化远跟不上房屋的销售量,北京、上海、杭州、深圳等热点城市表现得尤为明显。这种情况下必然导致房价的快速上升。千方百计地增加土地供应,既可以保增长,又可以抵御房价,有利于保持房价市场的平稳。
分流市场需求。根据市场情况不断调整保障廉租房和商品房的比例,低收入者靠政府的廉租房保障有房住,有钱人则进入市场买房。保障廉租房的实施是一个动态的过程,真正健康地将市场需求分流,将更好地抑制房价反弹,当然这对商品房市场而言也是一种新的考验。
放宽房地产企业国内IPO条件。鼓励和吸引优质大民营型房地产企业和高成长性中小企业发行上市,放宽A股市场,优化上市公司结构,解禁内地资本市场。房地产企业上市的最终目的是进行融资,从而大力发展资本市场,与此同时,企业上市还将有利于优化治理结构和管理能力,同时扩大企业品牌的影响力,增加企业信用等级等。(作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)