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导读：以2010年4月“新国十条”为起点的本轮房地产调控至今已经一年多，对所产生的市场效应不必过度担心，房地产调控的确会对经济带来过多的负面效应，但房地产调控必须不惧利益集团的压力，必须坚持不懈。宏观政策制定中要改变高房价才能刺激房地产投资，从而拉动GDP的错误观念。同时，房地产调控要打破就房价调控而调控的旧有观念，转而在根本制度设计上做出文章。
以2010年4月新“国十条”为起点的本轮房地产调控，至今已经一年多了，这一轮调控到底对市场产生了哪些效应？
一、本轮房地产调控效应的实证探究
（一）销售增速下滑显著，但价格没有明显松动
1、总体影响有限
2010年初以来，房地产市场经历了以4月17号“国十条”和“9・29新政”为代表的两轮政策调控。如图1所示，4月“国十条”刚出，4月和5月房地产市场交易量大幅下跌，价格上涨停滞，市场对政策调控迅速做出了反应。但楼市交易量的增速从8月就开始止跌，9月市场交易量上升，价格也出现上行倾向。为此，9月29日，住建部、国土部等7部委联合出台系列政策，加大力度，对房地产市场进行第二轮调控。但随后的几个月，市场对政策调控已经不再那么敏感，政策调控对房地产市场的销售量和价格影响总体有限。
2、市场情绪稳定
纵观2010年全年，全国商品房销售面积仍然保持同比10%的增长幅度，销售金额更是同比增长19%，这意味着商品房销售均价仍然呈现上扬趋势，房价上涨幅度大约为7%左右。2011年初以来全国商品房销售情况有继续回温势头。总体而言，新一轮调控以来的楼市交易量，虽然失去了2009年的异常火爆，但与2001年以来的历史平均水平相比尚属正常，并没有出现政府之前可能担心的和一些舆论所宣扬的“调控会带来楼市过冷局面”，市场情绪总体稳定。
3、东部销售下降
分区域来看，2010年，楼市销售下降主要集中在东部，尤其北京和上海在2010年的销售面积分别出现了30%和39%的负增长，浙江、江苏和福建也都出现了一定幅度的负增长。但东部总体而言的销售面积仍然保持了4.1%的增长，销售金额有10%的增长，也即东部总体的销售均价仍有5%的增长。但中西部省份（除了西藏）的商品房销售全都没有出现下降，反而继续上升。其中，中部总体2010年销售面积增长20%，销售金额增长40%；西部总体销售面积增长13.5%，销售金额增长32.2%。这意味着这两个地区的商品房销售均价都上升了16%左右。此外，大城市下降得多，二三线中小城市基本没有下降，大多数都在上升。
这些现象都说明中西部、中小城市房地产市场泡沫程度较低，金融杠杆利用程度低，即使大城市中，多数也对商品住宅以首套消费为主。所以总体上全国楼市对本轮以“限贷”和“限购”为主导的房产调控，并没有产生一些政策制定者可能事先担心的过度反映。
（二）宏观调控抑制有限，投资增速仍高位运行
从宏观决策角度而言，相对销售，决策者会更关心房地产投资是否因为调控而受到抑制。道理很简单，因为房地产之所以拉动经济，靠的是“投资”，而不是“交易”。
1、投资仍在高位运行
调控以来，全国房地产投资仍在高位运行。图2显示，从房地产开发投资增速而言，几乎都看不出政策调控有明显作用。2010年全年房地产投资达到4.8万亿，其中住宅为3.4万亿，占到70%。房地产投资增速达33.2%，住宅投资增速为32.9%，几乎一样。这样的投资增速，不仅是2009年16.1%的2倍，高于2008年的20.8%，也高于楼市异常火爆的2007年的30%，甚至创下1997年以来的最高记录。
2、投资主推商品房屋
有一种可能是，其中大量增加的是政府主导的保障房住房投资，以此抵消了商品房实际可能存在的下降。但一方面住宅投资只占全部房地产投资的70%，表明至少商品办公楼等非住宅投资是高速增长的；另一方面，国家统计局的数据中，经济适用房一直是被包括在商品住宅类型中的，但2009年的经济适用房投资才只占总商品住宅投资的4.4%，很难想象2010年的经济适用房投资会有几倍的增长，从而对房地产投资起到决定性作用。各方面资料也显示，除了棚户区改造和动拆迁房（后者可能会进入到商品房开发统计口径中），其他形式的保障房投资，包括经济适用房，在2010年并没有出现井喷，至少不会大幅度影响国家统计局的“房地产开发企业所完成的房地产投资”这个口径中的数据。2010年的房地产投资仍然以商品性质房屋为主。
3、企业仍持乐观态度
同时还可以注意到，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。这些都显示，开发商对后市仍然保有较强的乐观预期。作为先行指标的新开工商品房面积也同样保持在高位运行。新开工面积增速在2010年5月达到72.4%的历史最高记录之后，受预期不确定影响，开始连续大幅跌落。然而2010年全年仍然保持42%的增速，已经大大高于历史平均水平。即使2011年初以来的相对低迷增速，仍然有20%之多，相对历史平均水平仍然是不低的。也可以说，2010年后半段这段时间的新开工面积量，才是回归正常的。
像2010年初50-70%的新开工增速，完全是市场过热、开发商盲目冲动的典型迹象，与美国次贷危机爆发之前非常相像。如果政策当时不加以遏制，及时浇上一桶冷水，任其发展，中国房地产市场必然会出现：市场过热→过度供应→供应过剩→房价大跌。那么对金融系统、国民经济和社会稳定都会带来致命的伤害。
二、本轮房地产调控效应的影响机理
对房产调控持反对意见最主要的观点有两个：一、房价下跌会影响房地产投资，从而拖累经济发展；二、房价下跌会导致金融风险。笔者研究了历史上的情况，以为这样的担心并不必要。
（一）调控局部影响投资意愿
2010年我国个人房贷余额为6.2万亿，房地产开发贷款余额为3.13万亿，两者合计为9.3亿，占金融机构总贷款余额的21%，占中长期贷款余额为32.36%，尚在安全范围。关于房价下跌会导致金融风险，在我国可能性不大，银行的压力测试表明他们能够最多接受30%的房价下跌。与美国等国家不同，我国居民消费行为还是偏保守，购买住宅中按揭贷款利用率并不大，商品住宅的杠杆比率不到40%（房贷与新房销售额之比）。而且我国没有个人破产制度，恶意坏账可能性不大。
一般的逻辑认为，房价下降会减少开发商的投资意愿，房价高涨才会刺激开发商的投资扩张。政府也十分担心过，压制房价会导致房地产投资下滑，从而影响到GDP。但从中国房地产市场近年历史上看，房地产投资的增幅与房价涨跌之间并不存在很强的关联度，往往还有一定的背离。
如2004年是1998年房改之后第一次出现两位数房价上涨的一年，商品房价涨幅达到惊人的17.8%（其中商品住宅价格涨幅高达18.7%），是前一年4.8%的三倍还多，但当年的房地产投资并没有出现显著高于历史平均水平的高涨，增长幅度只有29.6%，甚至还低于2003年的30.3%。同样，2005年商品房价在高位运行，增幅再次超过两位数，达到14%，但当年的房地产投资增幅反而比2004年下降了，只有20.9%，低于2000年之后的历史平均水平。再看2006年，在2005年新老“国八条”调控的威慑下，商品房价只有6.3%的涨幅，但房地产投资反而较2005年加速运行，增幅达到22%。2007年是众所周知楼市非常火爆的一年，全年商品房价涨幅达到14.8%（其中商品住宅价格涨幅为16.9%），也确实带动了房地产投资的热潮高涨，当年投资增速达到30.2%，但还是低于楼市不温不火的2003年。2008年因为国际金融危机出现商品房价第一次负增长，商品房价比上年跌去1.7%（其中商品住宅价格跌幅为1.9%），但房地产投资依然保持了23.4%的高速增长，略低于全社会固定资产投资25.9%的增幅。2009年是人们记忆犹新、房地产市场十分特殊的一年，关于该年中国的商品房价涨幅至今还是一个谜，各个统计部门还在打架。但如果根据“商品房均价=商品房销售额/商品房销售面积”这个公式来计算，价格涨幅应该在22%左右，创下历史新高，然而当年投资增长只有19.9%，大大低于社会固定资产投资30.5%的增速。
（二）调控不能预料投资走势
调控以来仍然高速增长的房地产投资有没有可能因为本轮调控而突然戛然而止，甚至出现负增长，目前还难有人可以有十分把握的预料。但至少从较长的历史经验来看，除了2009年上半年这样特殊的时期外，2000年后中国房地产投资的增速就从来没有低于20%。为了进一步验证这样的观点，我们拿2000年以来的月度房价增速与月度投资增速做了点简单的计量回归研究。在设定半年滞后反应差的条件下，我们第一个发现是，两个数据系列的相关性很低，只有0.02，这已是只考虑数据相对各自均值偏差的情况下；第二个发现是，长期来看，各月房地产投资增速始终围绕均值26.6做上下震荡，但与所对应的房价增速之间没有任何显著的线性或非线性关系。即使把滞后期作前后3-4个月的调整，上述结论没有任何实质改变。
（三）调控加深房价变动趋势
笔者发现，房地产投资占我国固定资产投资比重近几年（尤其自2005年）来稳定在18%-23%之间，相当稳定，对房价变动的敏感性不强，更主要取决于宏观经济尤其GDP和工业增加值的走势，两者之间关系非常紧密。房地产投资与房价之间的关联性不大，这个发现看起来似乎有些背离人们通常的理念，但仔细想想，并非没有道理。进入21世纪，我国城市化进程明显加快，这是我国社会经济发展的必然，也受到经济全球化的深远影响。根据最新公布的“六普”数据，2010年我国人口的城市化率已经达到49.68%，较2000年上升13.46个百分点，平均每年增加1.35个百分点，即每年农村净流入城市1400万人，而且这个速度还在加快。联合国预计中国未来25年还将有数以亿计的农业人口转化为城市人口，这将是人类历史上规模最大的人口迁移（UN，2009）。[1]只要中国还处于持续高速城市化阶段，对商品住房需求非常大，这个黄金发展期还将持续较长时间，几乎所有房地产公司都对中国房地产市场的长期性相当看好，加以房地产项目的调整成本很大，大多数开发商不会因为短期的政策调整就上马或下马项目。事实上，在价格温和、预期稳定的市场环境上，开发商才更愿意放心大胆、开足马力地进行投资。
（四）调控诱发投资投机心理
有些事实回过头来看，便觉得其中隐含着深刻的发展特征。1997-2003年房价增幅十分温和，住宅房地产投资都在年26%以上的高位增长就是明证。只是一段时间内个别热点城市的房价出现了暴涨暴跌，才会诱导部分开发商产生投机心理，去不断尝试以囤地、捂盘等各种策略性行为来让自己的利润最大化。所以房价暴涨往往不会带来投资增加，反而还容易见到投资缩小。其实对这部分开发商来说，也深知这种赌徒般的心理不利于做大公司，暴利的可能总与高风险相伴，提心吊胆过日子的滋味不好受。但当市场波动剧烈、价格预期泡沫化严重的时候，开发商难以经受住诱惑不做赌徒。
由此可见，正是着眼于保经济增长、着眼于稳定的房地产投资，本轮房产调控才一定不到目标不罢休，一定要达到稳定房价预期的目标，让沉迷人为促成房价暴涨而获得暴利的房地产公司清醒下来，确定地着眼于长远战略来做理性和可持续的投资。房地产投资稳定了，经济增长才有稳定牢固的基础。否则连这轮声势这么浩大的调控都无功而返了，那么市场再没有可预期的长远前景可言，房地产投资行为重新堕落为赌徒般的博弈，那对经济增长才是最大的威胁。
三、本轮房地产调控效应的协调机制
以上的分析显示，不要惧怕房地产调控会给经济发展带来不良影响，相反，必要的调控才能保障房地产市场健康可持续发展，从而更好地与国民经济发展协调起来。政策制定者应该清楚，我国房地产政策最大的任务有两个：一个是要适应城市化进程，为城市化做好服务；第二个是要防止市场过度波动。
（一）解决农民工住房问题
恩格斯1872年的名著《论住宅问题》曾对城市住房问题有深刻的洞见，“一个古老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是‘住房短缺’的时期。……在开初就作为工业中心而兴起的城市中，这种住房短缺几乎不存在”（马克思恩格斯选集 1995(2)：131）[2]。恩格斯敏锐地提出，不是所有的城市化进程都会带来住房问题，但快速城市化、尤其还要伴随工业化进程，那住房矛盾将尤为突出。不当的住房政策将使得社会分异，阶层对立更加尖锐化，从而诱发政治制度走向极端（韦伯，2005）[3]。当年德意志民族振兴和国家现代化建设过程遇到的问题，与我国当前何等相似，诸多经验教训值得吸取。
我国城市化中一方面“土地城市化”快于人口的城市化，另一方面人口的城市化中又有突出的“半城市化”。城市“非正规”移民在住房等方面“非市民”待遇对内需产生严重抑制（国务院发展研究中心课题组，2010）[4]。国家“十二五规划”在第二十章“积极稳妥推进城镇化”中专门提到，“把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。”而农民工落户城市，关键就是要解决他们的住房问题。
（二）抵御房地产金融风险
由于一些天生的特性，房地产市场十分容易出现泡沫和大幅波动（Glaeser, et al., 2008）[5]，房地产市场的过度波动给经济发展带来过多冲击。有美国学者曾经断言“住房周期就是商业周期”（Leamer，2007）[6]，为此政府不可放任市场自己浮动。有学者认为，如果政府鼓励居民资产投资集中房产，那就难以抵御金融风险（凯梅尼-Kemeny,2010）。[7]
未来10-25年，中国将迎来社会整体变迁的关键时期，在快速城市化进程中妥善处理好住房民生问题是国家建设最大的挑战之一。如何以围绕城市住房供应体系的重构为支撑点而展开对城市劳动力、教育、养老、人口管理、社会融合、交通、城市建设融资等一系列重大公共政策的再造，是一项极具战略全局意义的公共政策设计。也只有紧密围绕城市化特定时代背景，从着眼国家建设和社会建设战略出发，才能真正构建住房公共政策的顶层设计，从而避免头痛医头脚痛医脚，实现阶段性住房民生改善与国家建设、社会建设战略发展大局的协调统一。
参考文献：
[1] United Nations Secretariat. World Urbanization Prospects(The 2009 Revision)[M]. Population Division, Department of Economic and Social Affairs, 2009.
[2] 恩格斯. 论住宅问题. 马克思恩格斯选集第2版(第三卷) [C]. 北京：人民出版社，1995.
[3]（德）马克斯・韦伯. 经济与社会(第2卷)[M].上海：上海世纪出版集团、上海人民出版社，2005.
[4] 国务院发展研究中心课题组. 农民工市民化对扩大内需和经济增长的影响 [J]. 经济研究, 2010(6):4-16.
[5] Glaeser, Edward L. & Gyourko, Joseph & Saiz, Albert. Housing Supply and Housing Bubbles[J]. Journal of Urban Economics, 2008,64(2):198-217
[6] Leamer, Edward E. Housing is the Business Cycle[N]. NBER Working, Paper No. W13428, 2007.
[7] (瑞典)凯梅尼(Kemeny).从公共住房到社会市场——租赁住房政策的比较研究[M]. 北京：中国建筑工业出版社,2010.
责任编辑：张炜
以2010年4月新“国十条”为起点的本轮房地产调控，至今已经一年多了，这一轮调控到底对市场产生了哪些效应？
一、本轮房地产调控效应的实证探究
（一）销售增速下滑显著，但价格没有明显松动
1、总体影响有限
2010年初以来，房地产市场经历了以4月17号“国十条”和“9・29新政”为代表的两轮政策调控。如图1所示，4月“国十条”刚出，4月和5月房地产市场交易量大幅下跌，价格上涨停滞，市场对政策调控迅速做出了反应。但楼市交易量的增速从8月就开始止跌，9月市场交易量上升，价格也出现上行倾向。为此，9月29日，住建部、国土部等7部委联合出台系列政策，加大力度，对房地产市场进行第二轮调控。但随后的几个月，市场对政策调控已经不再那么敏感，政策调控对房地产市场的销售量和价格影响总体有限。
2、市场情绪稳定
纵观2010年全年，全国商品房销售面积仍然保持同比10%的增长幅度，销售金额更是同比增长19%，这意味着商品房销售均价仍然呈现上扬趋势，房价上涨幅度大约为7%左右。2011年初以来全国商品房销售情况有继续回温势头。总体而言，新一轮调控以来的楼市交易量，虽然失去了2009年的异常火爆，但与2001年以来的历史平均水平相比尚属正常，并没有出现政府之前可能担心的和一些舆论所宣扬的“调控会带来楼市过冷局面”，市场情绪总体稳定。
3、东部销售下降
分区域来看，2010年，楼市销售下降主要集中在东部，尤其北京和上海在2010年的销售面积分别出现了30%和39%的负增长，浙江、江苏和福建也都出现了一定幅度的负增长。但东部总体而言的销售面积仍然保持了4.1%的增长，销售金额有10%的增长，也即东部总体的销售均价仍有5%的增长。但中西部省份（除了西藏）的商品房销售全都没有出现下降，反而继续上升。其中，中部总体2010年销售面积增长20%，销售金额增长40%；西部总体销售面积增长13.5%，销售金额增长32.2%。这意味着这两个地区的商品房销售均价都上升了16%左右。此外，大城市下降得多，二三线中小城市基本没有下降，大多数都在上升。
这些现象都说明中西部、中小城市房地产市场泡沫程度较低，金融杠杆利用程度低，即使大城市中，多数也对商品住宅以首套消费为主。所以总体上全国楼市对本轮以“限贷”和“限购”为主导的房产调控，并没有产生一些政策制定者可能事先担心的过度反映。
（二）宏观调控抑制有限，投资增速仍高位运行
从宏观决策角度而言，相对销售，决策者会更关心房地产投资是否因为调控而受到抑制。道理很简单，因为房地产之所以拉动经济，靠的是“投资”，而不是“交易”。
1、投资仍在高位运行
调控以来，全国房地产投资仍在高位运行。图2显示，从房地产开发投资增速而言，几乎都看不出政策调控有明显作用。2010年全年房地产投资达到4.8万亿，其中住宅为3.4万亿，占到70%。房地产投资增速达33.2%，住宅投资增速为32.9%，几乎一样。这样的投资增速，不仅是2009年16.1%的2倍，高于2008年的20.8%，也高于楼市异常火爆的2007年的30%，甚至创下1997年以来的最高记录。
2、投资主推商品房屋
有一种可能是，其中大量增加的是政府主导的保障房住房投资，以此抵消了商品房实际可能存在的下降。但一方面住宅投资只占全部房地产投资的70%，表明至少商品办公楼等非住宅投资是高速增长的；另一方面，国家统计局的数据中，经济适用房一直是被包括在商品住宅类型中的，但2009年的经济适用房投资才只占总商品住宅投资的4.4%，很难想象2010年的经济适用房投资会有几倍的增长，从而对房地产投资起到决定性作用。各方面资料也显示，除了棚户区改造和动拆迁房（后者可能会进入到商品房开发统计口径中），其他形式的保障房投资，包括经济适用房，在2010年并没有出现井喷，至少不会大幅度影响国家统计局的“房地产开发企业所完成的房地产投资”这个口径中的数据。2010年的房地产投资仍然以商品性质房屋为主。
3、企业仍持乐观态度
同时还可以注意到，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。这些都显示，开发商对后市仍然保有较强的乐观预期。作为先行指标的新开工商品房面积也同样保持在高位运行。新开工面积增速在2010年5月达到72.4%的历史最高记录之后，受预期不确定影响，开始连续大幅跌落。然而2010年全年仍然保持42%的增速，已经大大高于历史平均水平。即使2011年初以来的相对低迷增速，仍然有20%之多，相对历史平均水平仍然是不低的。也可以说，2010年后半段这段时间的新开工面积量，才是回归正常的。
像2010年初50-70%的新开工增速，完全是市场过热、开发商盲目冲动的典型迹象，与美国次贷危机爆发之前非常相像。如果政策当时不加以遏制，及时浇上一桶冷水，任其发展，中国房地产市场必然会出现：市场过热→过度供应→供应过剩→房价大跌。那么对金融系统、国民经济和社会稳定都会带来致命的伤害。
二、本轮房地产调控效应的影响机理
对房产调控持反对意见最主要的观点有两个：一、房价下跌会影响房地产投资，从而拖累经济发展；二、房价下跌会导致金融风险。笔者研究了历史上的情况，以为这样的担心并不必要。
（一）调控局部影响投资意愿
2010年我国个人房贷余额为6.2万亿，房地产开发贷款余额为3.13万亿，两者合计为9.3亿，占金融机构总贷款余额的21%，占中长期贷款余额为32.36%，尚在安全范围。关于房价下跌会导致金融风险，在我国可能性不大，银行的压力测试表明他们能够最多接受30%的房价下跌。与美国等国家不同，我国居民消费行为还是偏保守，购买住宅中按揭贷款利用率并不大，商品住宅的杠杆比率不到40%（房贷与新房销售额之比）。而且我国没有个人破产制度，恶意坏账可能性不大。
一般的逻辑认为，房价下降会减少开发商的投资意愿，房价高涨才会刺激开发商的投资扩张。政府也十分担心过，压制房价会导致房地产投资下滑，从而影响到GDP。但从中国房地产市场近年历史上看，房地产投资的增幅与房价涨跌之间并不存在很强的关联度，往往还有一定的背离。
如2004年是1998年房改之后第一次出现两位数房价上涨的一年，商品房价涨幅达到惊人的17.8%（其中商品住宅价格涨幅高达18.7%），是前一年4.8%的三倍还多，但当年的房地产投资并没有出现显著高于历史平均水平的高涨，增长幅度只有29.6%，甚至还低于2003年的30.3%。同样，2005年商品房价在高位运行，增幅再次超过两位数，达到14%，但当年的房地产投资增幅反而比2004年下降了，只有20.9%，低于2000年之后的历史平均水平。再看2006年，在2005年新老“国八条”调控的威慑下，商品房价只有6.3%的涨幅，但房地产投资反而较2005年加速运行，增幅达到22%。2007年是众所周知楼市非常火爆的一年，全年商品房价涨幅达到14.8%（其中商品住宅价格涨幅为16.9%），也确实带动了房地产投资的热潮高涨，当年投资增速达到30.2%，但还是低于楼市不温不火的2003年。2008年因为国际金融危机出现商品房价第一次负增长，商品房价比上年跌去1.7%（其中商品住宅价格跌幅为1.9%），但房地产投资依然保持了23.4%的高速增长，略低于全社会固定资产投资25.9%的增幅。2009年是人们记忆犹新、房地产市场十分特殊的一年，关于该年中国的商品房价涨幅至今还是一个谜，各个统计部门还在打架。但如果根据“商品房均价=商品房销售额/商品房销售面积”这个公式来计算，价格涨幅应该在22%左右，创下历史新高，然而当年投资增长只有19.9%，大大低于社会固定资产投资30.5%的增速。
（二）调控不能预料投资走势
调控以来仍然高速增长的房地产投资有没有可能因为本轮调控而突然戛然而止，甚至出现负增长，目前还难有人可以有十分把握的预料。但至少从较长的历史经验来看，除了2009年上半年这样特殊的时期外，2000年后中国房地产投资的增速就从来没有低于20%。为了进一步验证这样的观点，我们拿2000年以来的月度房价增速与月度投资增速做了点简单的计量回归研究。在设定半年滞后反应差的条件下，我们第一个发现是，两个数据系列的相关性很低，只有0.02，这已是只考虑数据相对各自均值偏差的情况下；第二个发现是，长期来看，各月房地产投资增速始终围绕均值26.6做上下震荡，但与所对应的房价增速之间没有任何显著的线性或非线性关系。即使把滞后期作前后3-4个月的调整，上述结论没有任何实质改变。
（三）调控加深房价变动趋势
笔者发现，房地产投资占我国固定资产投资比重近几年（尤其自2005年）来稳定在18%-23%之间，相当稳定，对房价变动的敏感性不强，更主要取决于宏观经济尤其GDP和工业增加值的走势，两者之间关系非常紧密。房地产投资与房价之间的关联性不大，这个发现看起来似乎有些背离人们通常的理念，但仔细想想，并非没有道理。进入21世纪，我国城市化进程明显加快，这是我国社会经济发展的必然，也受到经济全球化的深远影响。根据最新公布的“六普”数据，2010年我国人口的城市化率已经达到49.68%，较2000年上升13.46个百分点，平均每年增加1.35个百分点，即每年农村净流入城市1400万人，而且这个速度还在加快。联合国预计中国未来25年还将有数以亿计的农业人口转化为城市人口，这将是人类历史上规模最大的人口迁移（UN，2009）。[1]只要中国还处于持续高速城市化阶段，对商品住房需求非常大，这个黄金发展期还将持续较长时间，几乎所有房地产公司都对中国房地产市场的长期性相当看好，加以房地产项目的调整成本很大，大多数开发商不会因为短期的政策调整就上马或下马项目。事实上，在价格温和、预期稳定的市场环境上，开发商才更愿意放心大胆、开足马力地进行投资。
（四）调控诱发投资投机心理
有些事实回过头来看，便觉得其中隐含着深刻的发展特征。1997-2003年房价增幅十分温和，住宅房地产投资都在年26%以上的高位增长就是明证。只是一段时间内个别热点城市的房价出现了暴涨暴跌，才会诱导部分开发商产生投机心理，去不断尝试以囤地、捂盘等各种策略性行为来让自己的利润最大化。所以房价暴涨往往不会带来投资增加，反而还容易见到投资缩小。其实对这部分开发商来说，也深知这种赌徒般的心理不利于做大公司，暴利的可能总与高风险相伴，提心吊胆过日子的滋味不好受。但当市场波动剧烈、价格预期泡沫化严重的时候，开发商难以经受住诱惑不做赌徒。
由此可见，正是着眼于保经济增长、着眼于稳定的房地产投资，本轮房产调控才一定不到目标不罢休，一定要达到稳定房价预期的目标，让沉迷人为促成房价暴涨而获得暴利的房地产公司清醒下来，确定地着眼于长远战略来做理性和可持续的投资。房地产投资稳定了，经济增长才有稳定牢固的基础。否则连这轮声势这么浩大的调控都无功而返了，那么市场再没有可预期的长远前景可言，房地产投资行为重新堕落为赌徒般的博弈，那对经济增长才是最大的威胁。
三、本轮房地产调控效应的协调机制
以上的分析显示，不要惧怕房地产调控会给经济发展带来不良影响，相反，必要的调控才能保障房地产市场健康可持续发展，从而更好地与国民经济发展协调起来。政策制定者应该清楚，我国房地产政策最大的任务有两个：一个是要适应城市化进程，为城市化做好服务；第二个是要防止市场过度波动。
（一）解决农民工住房问题
恩格斯1872年的名著《论住宅问题》曾对城市住房问题有深刻的洞见，“一个古老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加速的时期，多半也就是‘住房短缺’的时期。……在开初就作为工业中心而兴起的城市中，这种住房短缺几乎不存在”（马克思恩格斯选集 1995(2)：131）[2]。恩格斯敏锐地提出，不是所有的城市化进程都会带来住房问题，但快速城市化、尤其还要伴随工业化进程，那住房矛盾将尤为突出。不当的住房政策将使得社会分异，阶层对立更加尖锐化，从而诱发政治制度走向极端（韦伯，2005）[3]。当年德意志民族振兴和国家现代化建设过程遇到的问题，与我国当前何等相似，诸多经验教训值得吸取。
我国城市化中一方面“土地城市化”快于人口的城市化，另一方面人口的城市化中又有突出的“半城市化”。城市“非正规”移民在住房等方面“非市民”待遇对内需产生严重抑制（国务院发展研究中心课题组，2010）[4]。国家“十二五规划”在第二十章“积极稳妥推进城镇化”中专门提到，“把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。”而农民工落户城市，关键就是要解决他们的住房问题。
（二）抵御房地产金融风险
由于一些天生的特性，房地产市场十分容易出现泡沫和大幅波动（Glaeser, et al., 2008）[5]，房地产市场的过度波动给经济发展带来过多冲击。有美国学者曾经断言“住房周期就是商业周期”（Leamer，2007）[6]，为此政府不可放任市场自己浮动。有学者认为，如果政府鼓励居民资产投资集中房产，那就难以抵御金融风险（凯梅尼-Kemeny,2010）。[7]
未来10-25年，中国将迎来社会整体变迁的关键时期，在快速城市化进程中妥善处理好住房民生问题是国家建设最大的挑战之一。如何以围绕城市住房供应体系的重构为支撑点而展开对城市劳动力、教育、养老、人口管理、社会融合、交通、城市建设融资等一系列重大公共政策的再造，是一项极具战略全局意义的公共政策设计。也只有紧密围绕城市化特定时代背景，从着眼国家建设和社会建设战略出发，才能真正构建住房公共政策的顶层设计，从而避免头痛医头脚痛医脚，实现阶段性住房民生改善与国家建设、社会建设战略发展大局的协调统一。
参考文献：
[1] United Nations Secretariat. World Urbanization Prospects(The 2009 Revision)[M]. Population Division, Department of Economic and Social Affairs, 2009.
[2] 恩格斯. 论住宅问题. 马克思恩格斯选集第2版(第三卷) [C]. 北京：人民出版社，1995.
[3]（德）马克斯・韦伯. 经济与社会(第2卷)[M].上海：上海世纪出版集团、上海人民出版社，2005.
[4] 国务院发展研究中心课题组. 农民工市民化对扩大内需和经济增长的影响 [J]. 经济研究, 2010(6):4-16.
[5] Glaeser, Edward L. & Gyourko, Joseph & Saiz, Albert. Housing Supply and Housing Bubbles[J]. Journal of Urban Economics, 2008,64(2):198-217
[6] Leamer, Edward E. Housing is the Business Cycle[N]. NBER Working, Paper No. W13428, 2007.
[7] (瑞典)凯梅尼(Kemeny).从公共住房到社会市场——租赁住房政策的比较研究[M]. 北京：中国建筑工业出版社,2010.
责任编辑：张炜