摘要：近年来，受土地价格高涨以及调控政策的影响，房地产企业的主要利润来源由土地红利转变为管理红利，即通过有效地管理来获取更多利润，提高项目管理水平成为每个企业的必修课。房地产项目管理由设计管理、工程管理、营销管理、财务管理等部分组成。因项目的设计质量直接决定着整个项目的品质，同时设计成本也决定了整个项目70%的制造成本，故设计管理为整个房地产项目管理中的最前端且最重要的一环。基于此，本文就房地产设计管理的要点进行简要探究。

关键词：房地产;设计管理;要点;

1 目前房地产设计管理中存在问题

1.1实际建设成本比可研测算成本增加较多

可研测算阶段是地产的拿地决策阶段。在该阶段，房企根据产品强排方案，进行利润率预测算，以研判地块是否值得参拍。如今地产项目利润日益微薄，可研阶段的成本测算与实际建设成本只要稍有偏差，就可能造成项目利润率无法达到预期。在设计方面，即使强排方案已极尽周全精准，后期运营成本仍可能增加较多。究其原因，多数是可研阶段设计技术配置流程缺失，未根据项目档次合理定位，如定位豪宅的项目，测算时按刚需项目选用档次较低的装修标准，后期实际建造成本必将提高。

1.2 设计图纸质量差

近年来，地产开发不断提速，项目设计周期大幅缩短。若对设计方缺乏有效的合同约束以及过程管控，必将产生大量的设计质量问题，如专业间构造做法不交圈，造成现场返工，增加无效成本且延误工期。

1.3 设计漏项

地产项目设计分为土建安装、精装、景观三大类，每大类中又包含数个专项设计。一些专业开展设计的时间不同，前期又缺乏策划交流，待各专业设计工作完成后，项目的一些部位尤其是专业设计范围密集交界部位，各专业图纸皆无该部位的设计表达。仓促补充设计，难免考虑不充分，设计不合理而增加拆改成本。

1.4 设计合规不合理，造成后期客户投诉多

地产项目设计图纸均经过政府相关部门及施工图审查所严格审查，所依据规范多数仅保证建筑设计符合防火、防水、采光、通风等基本要求，而要满足客户更高的居住品质追求，则需要房企尤其是其中的設计部门，严格把控设计品质。一些房企的设计部仍然是按照设计院的管控思维，把规范审查作为主要的设计技术管理手段，缺乏从业主居住品质角度管控产品设计，交房后极易引发投诉，居住品质大幅降低。

2 房地产项目设计管理优化方法

在众多房地产公司的设计管理研究中发现，项目的设计管理与相关的认知领域有重合之处，房地产项目的设计管理满足项目的基本诉求，以优化设计管理的方法加强整体项目的管理。

2.1 设计目标管理

设计目标是一个项目立项之初首先需要确认的，目标需要具备可接受、可审核等特点。目标通常不是单一的，而是由多个集成目标构成的完整项目目标。项目目标需要对项目的位置、范围、工期、成本等内容逐一细化，最终实现项目目标的量化。针对项目的进行阶段，设计管理目标在规定时效内配合相关单位完成各项建设工作。项目目标制定和组合项目关系（如图 1）。

2.2 设计范围和进度计划管理

设计范围管理主要是管理两个方面的范围，一是部门人员的工作范围、二是规划设计管理内容的范围。对于部门人员工作范围的管控应该保证自身工作能够保质保量按时完成的基础上再安排其他部门或人员提出的非设计工作请求，并以最快捷的方式完成相应的工作安排，尽量减少人力物力资源的浪费;对于设计内容范围的管控也就是做好设计文件、图纸、流程资料、报告等管理，管控好已经明确的工作范围，减少超出范围的变更申请或职责外的工作，使完成内容符合项目目标要求，并且不超过目标要求。对于进度计划管理工作来说，首先要结合项目设计目标、范围把项目管理工作做合理的进度分解，之后明确进度的计划方法，理清工作时间轴的逻辑关系，合理安排项目工作时间，最后科学估算项目工期并编制审核项目进度计划。项目开始实施后需严格按照计划开展工作，管理工作要以计划为依据进行日常的检测管控，并适时调整纠正偏差。

2.3 方案、施工图设计阶段的精细化设计管理

在进行图纸设计时，针对前文提到的设计漏项和产品居住感受差这两个突出问题，本项目通过设置以下两个管理办法来解决。

（1）在设计开始阶段，协同建筑、精装、景观三个主要专业设计界面范围，确定流程。首先，根据项目各个设计专业交叉汇集的区域，如社区入口门楼、架空层等，按照地面、墙面、顶棚、围护等部位，分别商定归属设计专业，并以表格形式予以记录。随后，再以建筑分色模型制作设计界面，划分示意图，更直观地表达各专业设计范围。（2）完成图纸设计后，使用设计内审表进行设计内审管理流程。设计内审表是根据客户日常使用和居住品质要求，结合公司历年项目复盘经验，提炼总结而成，审图要点缜密而详实，体现了对设计图纸的精细管理理念。设计单位及房企设计管理人员可根据审图要点，对图纸进行全面审核，并将审核情况记录在审图意见记录栏，反馈设计调整。表格底部设有项目设计人员及房企设计管理人员的签名栏，明确了设计质量的第一责任人。通过这份设计内审表，设计管理人员可以方便且全面地审核项目各部位的设计是否满足居住便利及品质的需求。最终，这份表格将作为项目档案予以保存，作为后期责任追溯、人员奖惩及项目复核的依据。

2.4 设计组织和质量管理

设计组织管理主要是协调内部人员及文件的沟通、审批，建议组织形式缩减，省略部分审批流程，可以把组织管理置于团队和成员的建设管理之中，在项目管理过程中使工作人员更团结，工作交流更顺畅。设计质量管理是对管理人员所经手的资料以及项目完成后的归档资料进行的质量管控。其要点是要设计项目成员集体参与质量管控工作，提高规范和设计标准的学习。对于工程来往的技术类资料或是公文信件等信息资料都要保证其内容的真实准确性，如有问题需及时反映，及时解决。及时更新项目的质量管理标准，关注新规范文件的出台，各个项目都要建立各自的质量责任体系，把质量责任明确到个人，发生质量问题后能追溯。

2.5 提升房地产环境友好型设计水平

根据目前房地产行业的综合发展情况，随着我国城市建设、城乡结合、市政建设、城市改造和经济的多元化发展，房地产质量可能出现一些问题，建筑行业也会朝向不同的方向发展。为了能够使得房地产项目更加适合人居，房地产设计正在朝向环境友好型、人文友好型的绿色环保趋势发展。房地产设计应以集群和群落式的面貌出现，保证房地产项目在未来一段时间的使用过程中，均能为人们带来良好的使用效益，并能不断满足新时代人民发展的诉求。提升房地产环境友好的水平，需要房地产设计团队依托于整体团队的力量，一方面实现施工设计利益最大化，同时又能够杜绝不科学的建筑基础选型，对房地产设计图纸进行详细推敲。合理优化，按照建筑结构设计的力学要求进行设计，能保证整体房地产安全度在合理的范围之内。

结束语

综上所述，对于房地产企业项目的设计管理来说首先就是对权责关系的科学建立，在对业务流程的全面了解下责权细化分解，明确管理职责、规范管理行为。遵循设计原则掌握管理要点，消除项目组合管理中各项目隔阂，保证流程之间的平衡，最终实现项目目标。总而言之，科学的管理体系是至关重要的，在提升房地产企业管理质量的同时，也增强了房地产企业整体的综合实力。

参考文献

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