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摘要：中央城市工作会议顺利召开后，城市作为“火车头”需要创新治理方式，特别要注重精细化管理，提高城市宜居性。小区是城市的重要组成部分，直接影响城市管理的最后一公里，更关乎老百姓宜居幸福指数。小区管理特别是前期物业管理、业主入住装潢、后期设施维护等环节都需要建筑工程专业的毕业生，该领域也逐渐成为相关专业人才就业选择方向，他们以自己丰富的综合知识、不断创新的精神，使物业服务更加专业和规范化，更具人性化。笔者以宿迁老旧小区改造为背景，根据自己从业生活经历，借鉴参与式社区管理模式，从小区业主委员会和违建两个方向浅谈自己一些思考，希望能够给现在和以后在该领域的从业者和政府职能部门一些启迪。
关键词：管理；社区；业主委员会；违建
为了文明城市创建宿迁政府主导对项王小区进行改造，修修补补，却没有解决最根本问题之一，机动车停车位增加问题，政府以前公示的一个方案能够解决这个问题，却在公示期间被部分业主否定的了，深挖原因之一是私自改造、私自种树，这部分人形成了既得利益，阻碍正常改造，侵犯更广大业主的利益，在此过程中业主委员会没有起到一点正面作用。这客观说明，业委会没有发挥作用，它需要一些变革。
如何调动业委会成员的积极性，发挥能动性，让他们勇于乐于参与小区管理成为解决问题的关键。现实中业委会成员老龄化严重，专业知识不强，不知道怎么去管理也懒得去做。宿城区政府近年推行“16小时党支部”行动，它是政府主导的党员志愿者活动，如果该活动再向纵深化发展，运用到业委会改革上来，就会形成制度的创新，对解决上述问题带来无限的可能性。
行政机关在职党员工作者前八小时是机关工作人员，在工作岗位上服务群众，后八个小时回到小区是业主，他们有权利竞聘业委会。《物业管理条例》第六条，业主享有选举业主委员会成员，并享有被选举权；《宿迁市住宅物业管理条例（草案）》第十九条 业委会由五至十一人单数组成，业委会主任、副主任在业委会委员中推选产生。如果机关党员成功竞选上本小区的业委会委员，人数过半，那么该小区管理涉及到的好多事情都会迎刃而解。
第一，在职党员政治素养高，能够公平公正执行政府惠民政策，能够取得广大业主的支持，巩固基层党建；
第二，在职党员年纪不会很大，有精力和热情投身小区管理中；
第三，在职党员都经过高等教育，有专业知识，社会资源丰富，能够激活社区内部组织，丰富社区文化，给小区带来增值。
成为一名合格的业委会委员，在职党员会投入很多精力和时间，如果一味的奉献不利于业委会团队的稳定，不符合参与式社区管理理念。所以，政府应配套相关的制度，比如考核奖励，使他们能够全心为社区服务，提升自己同时也提高了广大业主的满意度。
违建是众多小区的顽疾，比如破坏绿化、种植经济作物、私占公共部位，等等这些情况久治不愈，反反复复，长久以往，不利于物业管理，降低业主宜居幸福指数，不利于社会和谐。一般，街道社区会联合物业和城管进行拆除，但极容易反复，治标不治本，剖其原因，是部分住户对小区特殊部位有需求，堵不如疏，这时候就该充分发挥业主自治，以业委会调动广大业主参与对本小区违建管理中来。
第一，针对不同侵占形式制定不同有偿使用费 《物权法》第76条，业主可以共同制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，第83条第2款规定业主大会和业主委员会对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停在侵害、赔偿损失等。《物业管理条例》第十一条第（二）制定和修改管理规约由业主共同决定；第十二条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据上述条款，业主委员会可以制定针对不同侵占形式的相应管理制度。
1、在公共绿地中种植经济作物，这种行为没有改变规划，但具有排他性，种植人不愿意其他人摘采果实。对此，以树木蓬径投影面积衡量收费标准，一年一收费，每平方30元。
2、利用露台或屋顶搭设阳光房或实际利用的，改变原用途，但不影响其他业主房屋结构安全，使用范围是公共区域，以实际侵占面积核定，每平方50元，每年一收费。
3、其他改变原规划用途，侵占公共区域，不显著影响其他权利人，实际侵占面积核定，每平方收费50元。
4、两人以上有意图使用的，公开竞争，起价原基础收费，最高100元每平方米，最后抽签决定。
第二，基层社区参与管理 针对现在物业管理水平，业主委员会可以将此项内容委托基层社区管理或者自行管理，并在物业合同中明确物业公司配合参与管理。
第三，收费管理 如果授权社区管理，将收费的20%交由社区使用，30%用于孵化小区自治组织，50%充盈维修基金，受全体业主支配，用于本小区大型维修。如果业委会自己管理，收费的50%用于孵化小区自治組织，丰富小区文化生活，奖励社工、志愿者和物业公司，剩余的50%充盈维修基金。
该制度体现公平原则，谁受益谁付费，在不影响房屋结构安全，并征得相关利益业主的同意情况下，保障了绝大数业主的权益，增加了维修基金总量，节约了政府财政投入，激活了基层社区服务广大从业者的热情，充分实现小区自治，是一件非常有意义的制度创新。
当下创新、绿色、共享的新发展理念正引领各个行业深刻变革，小区管理亦该如此。上述建议依据是物权法中相关条款，只是运用制度建设把它精细化管理起來，丰富起来，这就是创新；而这种制度创新，不需要财政投入，反而节约财政，就是绿色；充盈了维修基金，返补了社区组织，就是共享。通过对业主委员会的重塑，对违建公平的处理来实现了上述理念，最终实现人民城市为人民的宗旨。
祝愿建筑工程专业的学弟学妹选择社区管理方向后能够迅速发挥专业特长，实现自己的社会价值；也祝愿宿迁更美好！
参考文献：
[1]林恩慈 《参与式社区发展之道-基于汇丰社区伙伴计划的社区建设实践》 华东理工大学出版社
[2]柯红波等 《共生型治理：基层社会治理创新的“凯旋模式”》 浙江工商大学出版社
[3]法律出版社大众出版编委会 《中华人民共和国物权法-实用问题版》 法律出版社
关键词：管理；社区；业主委员会；违建
为了文明城市创建宿迁政府主导对项王小区进行改造，修修补补，却没有解决最根本问题之一，机动车停车位增加问题，政府以前公示的一个方案能够解决这个问题，却在公示期间被部分业主否定的了，深挖原因之一是私自改造、私自种树，这部分人形成了既得利益，阻碍正常改造，侵犯更广大业主的利益，在此过程中业主委员会没有起到一点正面作用。这客观说明，业委会没有发挥作用，它需要一些变革。
如何调动业委会成员的积极性，发挥能动性，让他们勇于乐于参与小区管理成为解决问题的关键。现实中业委会成员老龄化严重，专业知识不强，不知道怎么去管理也懒得去做。宿城区政府近年推行“16小时党支部”行动，它是政府主导的党员志愿者活动，如果该活动再向纵深化发展，运用到业委会改革上来，就会形成制度的创新，对解决上述问题带来无限的可能性。
行政机关在职党员工作者前八小时是机关工作人员，在工作岗位上服务群众，后八个小时回到小区是业主，他们有权利竞聘业委会。《物业管理条例》第六条，业主享有选举业主委员会成员，并享有被选举权；《宿迁市住宅物业管理条例（草案）》第十九条 业委会由五至十一人单数组成，业委会主任、副主任在业委会委员中推选产生。如果机关党员成功竞选上本小区的业委会委员，人数过半，那么该小区管理涉及到的好多事情都会迎刃而解。
第一，在职党员政治素养高，能够公平公正执行政府惠民政策，能够取得广大业主的支持，巩固基层党建；
第二，在职党员年纪不会很大，有精力和热情投身小区管理中；
第三，在职党员都经过高等教育，有专业知识，社会资源丰富，能够激活社区内部组织，丰富社区文化，给小区带来增值。
成为一名合格的业委会委员，在职党员会投入很多精力和时间，如果一味的奉献不利于业委会团队的稳定，不符合参与式社区管理理念。所以，政府应配套相关的制度，比如考核奖励，使他们能够全心为社区服务，提升自己同时也提高了广大业主的满意度。
违建是众多小区的顽疾，比如破坏绿化、种植经济作物、私占公共部位，等等这些情况久治不愈，反反复复，长久以往，不利于物业管理，降低业主宜居幸福指数，不利于社会和谐。一般，街道社区会联合物业和城管进行拆除，但极容易反复，治标不治本，剖其原因，是部分住户对小区特殊部位有需求，堵不如疏，这时候就该充分发挥业主自治，以业委会调动广大业主参与对本小区违建管理中来。
第一，针对不同侵占形式制定不同有偿使用费 《物权法》第76条，业主可以共同制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，第83条第2款规定业主大会和业主委员会对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停在侵害、赔偿损失等。《物业管理条例》第十一条第（二）制定和修改管理规约由业主共同决定；第十二条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据上述条款，业主委员会可以制定针对不同侵占形式的相应管理制度。
1、在公共绿地中种植经济作物，这种行为没有改变规划，但具有排他性，种植人不愿意其他人摘采果实。对此，以树木蓬径投影面积衡量收费标准，一年一收费，每平方30元。
2、利用露台或屋顶搭设阳光房或实际利用的，改变原用途，但不影响其他业主房屋结构安全，使用范围是公共区域，以实际侵占面积核定，每平方50元，每年一收费。
3、其他改变原规划用途，侵占公共区域，不显著影响其他权利人，实际侵占面积核定，每平方收费50元。
4、两人以上有意图使用的，公开竞争，起价原基础收费，最高100元每平方米，最后抽签决定。
第二，基层社区参与管理 针对现在物业管理水平，业主委员会可以将此项内容委托基层社区管理或者自行管理，并在物业合同中明确物业公司配合参与管理。
第三，收费管理 如果授权社区管理，将收费的20%交由社区使用，30%用于孵化小区自治组织，50%充盈维修基金，受全体业主支配，用于本小区大型维修。如果业委会自己管理，收费的50%用于孵化小区自治組织，丰富小区文化生活，奖励社工、志愿者和物业公司，剩余的50%充盈维修基金。
该制度体现公平原则，谁受益谁付费，在不影响房屋结构安全，并征得相关利益业主的同意情况下，保障了绝大数业主的权益，增加了维修基金总量，节约了政府财政投入，激活了基层社区服务广大从业者的热情，充分实现小区自治，是一件非常有意义的制度创新。
当下创新、绿色、共享的新发展理念正引领各个行业深刻变革，小区管理亦该如此。上述建议依据是物权法中相关条款，只是运用制度建设把它精细化管理起來，丰富起来，这就是创新；而这种制度创新，不需要财政投入，反而节约财政，就是绿色；充盈了维修基金，返补了社区组织，就是共享。通过对业主委员会的重塑，对违建公平的处理来实现了上述理念，最终实现人民城市为人民的宗旨。
祝愿建筑工程专业的学弟学妹选择社区管理方向后能够迅速发挥专业特长，实现自己的社会价值；也祝愿宿迁更美好！
参考文献：
[1]林恩慈 《参与式社区发展之道-基于汇丰社区伙伴计划的社区建设实践》 华东理工大学出版社
[2]柯红波等 《共生型治理：基层社会治理创新的“凯旋模式”》 浙江工商大学出版社
[3]法律出版社大众出版编委会 《中华人民共和国物权法-实用问题版》 法律出版社