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【摘要】当前国家税收方面的法律体系逐渐完善，更陆续出台相关的税收政策，税务筹划在企业发展中的作用愈加关键。房地产企业涉及到的主要税种有：土地增值税、企业所得税以及增值税，文中对其筹划方式与有效措施进行探析，希望能够为房地产企业的现代化发展提供一些帮助。
【关键词】房地产开发企业;土地增值税;所得税;增值税;税务筹划
实际上，房地产开发企业在实际运行中会涉及到的主要税种有土地增值税、增值税以及企业所得税，而诸多税种都需要房地产企业进行合理筹划，为房地产企业的现代化发展保驾护航。
1、土地增值税方面的税务筹划要点
遵照当前土地增值税方面的相关规定，房地产企业建造、出售的普通标准住宅中，增值额没有超过扣除金额合计20%的，土地增值税是免收的，如果超过了20%，需要遵照适用税率、增值额等进行计税缴纳，也就是说，20%增值率属于是起征点，并不是如同个人所得税当中的免征额，如果增值率超出20%，需要就全部增值额来计税缴纳，房地产企业要遵照这样的临界点进行纳税筹划。倘若房地产企业属于集团公司的成员单位，针对集团内部转移定价实施合理筹划，对集团的整体税负进行有效优化，优化其整体成效，这样会获得事半功倍的成效。如果甲方项目成本都是集团当中乙方建设单位所投入的，乙方在市场成本当中具有一定优势，也就是同样情况下，单方建设成本比市场价格要低，可以适当把乙方收入提升到市场价格[1]。如果乙方单位是增值税的一般纳税人，因为增值税具有抵税效应，甲方提高成本就是乙方收入增加，不考虑印花税等诸多税费产生的影响，那么甲方减少土地增值税的应纳税额，就是集团整体提升的税前收益额。此种方案主要针对的是普通型标准住宅，在未实施筹划以前，土地增值的增值率比20%稍高，小幅度调整成本，就能够实现把增值税变成零税负的目标，其具有非常良好的操作性与可行性。房地产开发企业上游供应商如果在集团之内有替代公司，所有开发成本当中的税费皆可使用此方式进行筹划，比如前期的建设规划以及建筑、安装、精装修、外网、园林等工程，这是因为，基于合理价格范围的筹划，合理减少增值额降低增值率，在清算项目工程的土地增值税的时候，适用低档的土地增值税税率，实现降低税负的目标，增加房地产开发企业的经济效益。
实操过程当中，房地产开发企业遵照项目特性，在合理范围内实施集团内的价格筹划，不要盲目实施超出市场价格的调整。税务机关可遵照相关规定对企业纳税进行调整，企业和关联方的业务来往中，不满足独立交易原则而降低企业、关联方应缴纳所得税的，税务机关有权利遵照相关规定进行合理调整，调整企业纳税不仅有补征税款，还要依据国家规定进行利息加收。
基于筹划工作的实际开展，能够实现降低土地增值税的目标。同时增加公共配套设施方面的成本投入，有助于对小区环境的改善，确保居民的满意程度，提升产品竞争力，让企业经济利润得以提升。另外在合并清算多个项目的时候，可对多期的土地增值额、增值率实施加权平均运算，基于此来减少其中分期较高的增值率，实现降低税额的目标。实现这一统筹目标的前期，在办理建筑工程项目规划许可证以及施工许可证的过程当中，要提前规划、明确土地增值税的清算单位，尽量在同一期中实施分区报建，这样才能够通过税务局的审核，只能够进行分期清算的方式会让企业税收负担更为严重。同时各地在政策执行中存在地区差异，企业开展税务筹划之前一定要对税务机关进行深入了解，对清算单位的判断标准进行明确。当然，房地产企业可把原来的毛坯产品交付，改变成为精装交付模式，强化提升产品成本更能够提升售价，实现减少土地增值税的筹划目标。依据国家相关细则中的规定，财务费用当中的利息资金支出，可遵照转让房地产项目来计算分摊，同时提供相关机构的证明，可基于事实进行扣除，可是最高不能超出商业银行中同类、同期贷款利率的计算金额。无法提供证明的，基于项目地价款、开发成本整体的5%进行扣除处理[2]。
2、企业所得税方面的筹划
企业在诸多出差以及会议等费用的支出方面要细化入账，基于非业务招待费相关费用实施据实全额的扣除，提升企业利润收益。
2.1集团内部价格
遵照土地增值税的筹划方式，对前述方案进行延伸，在建筑企业的很多供应商链条当中，企业基于定率方式进行企业所得税的缴纳，满足小微企业的条件，税前利润条件相同的情况之下，企业缴纳的所得税比较少。
2.2业务招待费
房地产开发企业在自身运营工作的实际开展中，出现和业务招待费用相互关联的资金支出，有的金额比较大，相关企业要将其在类别方面进行区分，这样才能够降低所得税的税收所得额。
3、增值税方面的筹划
3.1合理选择绿化苗木
遵照新制定的增值税相关规定，苗木采购中可基于收购价格的9%实施增值税进项的计算抵扣。
3.2合理选择供应商
供应商选择实际上就是基于对一般纳税人、小规模纳税人的选择进行物资采购，但是在实际合作的过程当中不可以一概而论，要依据实际情况来选择最佳的供应商。在对不同供应商的材料报价情况进行比较之后，能够获悉，企业的采购部门不能只是基于供应商报价来对供应商进行选择，需要对其增值税进行充分考量，并且兼顾价外税因素，对不同类型的供应商进行合理的组合选择，基于此达成减少企业成本资金投入的目标[3]。
結语：
总而言之，房地产开发企业在进行土地招拍挂以前，一定要遵照政府公示出来的规划指标，制定出完善、合理的建筑方案预算指标，遵照经济技术相关指标实施成本估计，兼顾前期垫付出去的资金成本，依据预计销售价格实施测算、预计税负与损益测算的结果，同时对不同的地价、建设标准成本、售价以及能够进行税务筹划的内容进行模拟与分析，找出地价不同时，企业可以获得的净损益，有助于企业在土地竞拍时的应变能力，用低于标的价格获得土地。在整个项目工程的施工期间开展税务筹划工作，是长期且涉及范围广泛的一项工作，在集团式的房地产开发企业当中，需要对所有供应链实施联合筹划，以确保集团的整体利益最大化。要求房地产开发企业中的财务工作者，甚至是所有参建节点当中的工作者，具备筹划大局的意识，在签订合约之前就明确此项业务会对企业税务、损益等产生的影响，在事前就进行合理管控，基于此，为房地产开发企业的现代化发展奠定坚实基础。
参考文献：
[1]华佳.关于房地产开发企业税务筹划若干问题探讨[J].财会学习，2019（14）：175+177.
[2]汤曲铃.房地产开发企业税务筹划思路的探讨[J].现代商业，2020（06）：60-62.
[3]钟金梅.关于房地产开发企业税务筹划若干问题的相关研究[J].中国乡镇企业会计，2020（02）：34-35.
作者简介：
吴竞，男，1977年2月出生，汉族，湖南省株洲市人，大学本科学历，会计师职称，从事房地产行业，研究方向：房地产二级开发税务筹划。
【关键词】房地产开发企业;土地增值税;所得税;增值税;税务筹划
实际上，房地产开发企业在实际运行中会涉及到的主要税种有土地增值税、增值税以及企业所得税，而诸多税种都需要房地产企业进行合理筹划，为房地产企业的现代化发展保驾护航。
1、土地增值税方面的税务筹划要点
遵照当前土地增值税方面的相关规定，房地产企业建造、出售的普通标准住宅中，增值额没有超过扣除金额合计20%的，土地增值税是免收的，如果超过了20%，需要遵照适用税率、增值额等进行计税缴纳，也就是说，20%增值率属于是起征点，并不是如同个人所得税当中的免征额，如果增值率超出20%，需要就全部增值额来计税缴纳，房地产企业要遵照这样的临界点进行纳税筹划。倘若房地产企业属于集团公司的成员单位，针对集团内部转移定价实施合理筹划，对集团的整体税负进行有效优化，优化其整体成效，这样会获得事半功倍的成效。如果甲方项目成本都是集团当中乙方建设单位所投入的，乙方在市场成本当中具有一定优势，也就是同样情况下，单方建设成本比市场价格要低，可以适当把乙方收入提升到市场价格[1]。如果乙方单位是增值税的一般纳税人，因为增值税具有抵税效应，甲方提高成本就是乙方收入增加，不考虑印花税等诸多税费产生的影响，那么甲方减少土地增值税的应纳税额，就是集团整体提升的税前收益额。此种方案主要针对的是普通型标准住宅，在未实施筹划以前，土地增值的增值率比20%稍高，小幅度调整成本，就能够实现把增值税变成零税负的目标，其具有非常良好的操作性与可行性。房地产开发企业上游供应商如果在集团之内有替代公司，所有开发成本当中的税费皆可使用此方式进行筹划，比如前期的建设规划以及建筑、安装、精装修、外网、园林等工程，这是因为，基于合理价格范围的筹划，合理减少增值额降低增值率，在清算项目工程的土地增值税的时候，适用低档的土地增值税税率，实现降低税负的目标，增加房地产开发企业的经济效益。
实操过程当中，房地产开发企业遵照项目特性，在合理范围内实施集团内的价格筹划，不要盲目实施超出市场价格的调整。税务机关可遵照相关规定对企业纳税进行调整，企业和关联方的业务来往中，不满足独立交易原则而降低企业、关联方应缴纳所得税的，税务机关有权利遵照相关规定进行合理调整，调整企业纳税不仅有补征税款，还要依据国家规定进行利息加收。
基于筹划工作的实际开展，能够实现降低土地增值税的目标。同时增加公共配套设施方面的成本投入，有助于对小区环境的改善，确保居民的满意程度，提升产品竞争力，让企业经济利润得以提升。另外在合并清算多个项目的时候，可对多期的土地增值额、增值率实施加权平均运算，基于此来减少其中分期较高的增值率，实现降低税额的目标。实现这一统筹目标的前期，在办理建筑工程项目规划许可证以及施工许可证的过程当中，要提前规划、明确土地增值税的清算单位，尽量在同一期中实施分区报建，这样才能够通过税务局的审核，只能够进行分期清算的方式会让企业税收负担更为严重。同时各地在政策执行中存在地区差异，企业开展税务筹划之前一定要对税务机关进行深入了解，对清算单位的判断标准进行明确。当然，房地产企业可把原来的毛坯产品交付，改变成为精装交付模式，强化提升产品成本更能够提升售价，实现减少土地增值税的筹划目标。依据国家相关细则中的规定，财务费用当中的利息资金支出，可遵照转让房地产项目来计算分摊，同时提供相关机构的证明，可基于事实进行扣除，可是最高不能超出商业银行中同类、同期贷款利率的计算金额。无法提供证明的，基于项目地价款、开发成本整体的5%进行扣除处理[2]。
2、企业所得税方面的筹划
企业在诸多出差以及会议等费用的支出方面要细化入账，基于非业务招待费相关费用实施据实全额的扣除，提升企业利润收益。
2.1集团内部价格
遵照土地增值税的筹划方式，对前述方案进行延伸，在建筑企业的很多供应商链条当中，企业基于定率方式进行企业所得税的缴纳，满足小微企业的条件，税前利润条件相同的情况之下，企业缴纳的所得税比较少。
2.2业务招待费
房地产开发企业在自身运营工作的实际开展中，出现和业务招待费用相互关联的资金支出，有的金额比较大，相关企业要将其在类别方面进行区分，这样才能够降低所得税的税收所得额。
3、增值税方面的筹划
3.1合理选择绿化苗木
遵照新制定的增值税相关规定，苗木采购中可基于收购价格的9%实施增值税进项的计算抵扣。
3.2合理选择供应商
供应商选择实际上就是基于对一般纳税人、小规模纳税人的选择进行物资采购，但是在实际合作的过程当中不可以一概而论，要依据实际情况来选择最佳的供应商。在对不同供应商的材料报价情况进行比较之后，能够获悉，企业的采购部门不能只是基于供应商报价来对供应商进行选择，需要对其增值税进行充分考量，并且兼顾价外税因素，对不同类型的供应商进行合理的组合选择，基于此达成减少企业成本资金投入的目标[3]。
結语：
总而言之，房地产开发企业在进行土地招拍挂以前，一定要遵照政府公示出来的规划指标，制定出完善、合理的建筑方案预算指标，遵照经济技术相关指标实施成本估计，兼顾前期垫付出去的资金成本，依据预计销售价格实施测算、预计税负与损益测算的结果，同时对不同的地价、建设标准成本、售价以及能够进行税务筹划的内容进行模拟与分析，找出地价不同时，企业可以获得的净损益，有助于企业在土地竞拍时的应变能力，用低于标的价格获得土地。在整个项目工程的施工期间开展税务筹划工作，是长期且涉及范围广泛的一项工作，在集团式的房地产开发企业当中，需要对所有供应链实施联合筹划，以确保集团的整体利益最大化。要求房地产开发企业中的财务工作者，甚至是所有参建节点当中的工作者，具备筹划大局的意识，在签订合约之前就明确此项业务会对企业税务、损益等产生的影响，在事前就进行合理管控，基于此，为房地产开发企业的现代化发展奠定坚实基础。
参考文献：
[1]华佳.关于房地产开发企业税务筹划若干问题探讨[J].财会学习，2019（14）：175+177.
[2]汤曲铃.房地产开发企业税务筹划思路的探讨[J].现代商业，2020（06）：60-62.
[3]钟金梅.关于房地产开发企业税务筹划若干问题的相关研究[J].中国乡镇企业会计，2020（02）：34-35.
作者简介：
吴竞，男，1977年2月出生，汉族，湖南省株洲市人，大学本科学历，会计师职称，从事房地产行业，研究方向：房地产二级开发税务筹划。