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【摘要】对于房地产评估机构而言，风险的评估占据着非常关键的作用，能够直接影响到后期的发展，然而，评估工作中存在的风险隐患会直接影响到企业的经济效益，影响到企业的形象。因此，在房地产评估行业中，评估工作存在的风险不可忽视。鉴于此，本文就房地产评估业风险形成机制及防范展开探讨，以期为相关工作起到参考作用。
【关键词】房地产评估;金融风险;社会稳定风险
1、房地产估价风险的主要构成
1.1房地产估价师承担的风险
由于房地产估价结果涉及到各方面的利益，因此国家对房地产估价活动制定了一系列法律法规来进行规范。为了约束房地产估价机构和从业人员的行为，制定了违法违规惩处的条款。总结起来，针对房地产评估师的违纪行为，估价师需面临三种处罚：民事上的处罚、行政上的处罚以及刑事上的处罚。比如《房地产估价师执业资格制度暂行规定》中，第二十六条规定：在估价过程中，由于估价师失误给相关利益主体在经济上造成损失的，由房地产评估师所在单位给予当事人相应的经济补偿。事后，所在单位可以追偿。第二十八条规定：由于房地产估价师与委托人相互配合或者有意做虛假估价报告，而导致的特大损失，由房地产估价师注册主管部门对有关当事人发出警告并没收其非法所得，同时，吊销房地产评估师的《执业资格证书》和《房地产估价师注册证》，视情节严重程度，构成刑事犯罪的，由司法机关对相关人员依法追究其刑事责任。
1.2金融风险
“房地产抵押估价”这一业务类型在房地产估价中有着越来越重要的作用，在整个社会经济系统中，其影响程度也在逐渐加深。在评估工作的实践中，为了能够获得更高的贷款额度，客户通常会要求房地产的评估价值高于实际市场价值，而评估机构为了在激烈的市场竞争中获得更多的业务往往会尽可能满足客户的要求。这样就会产生不能反映房地产的真实价值，大量的过高估值的金融抵押贷款给金融机构带来潜在的风险。在房地产市场繁荣时这种风险被掩盖起来，如果房地产市场价格持续下跌，使得贷款人的房产市场价值低于银行的贷款余额时，出于理性的考虑贷款人会停止还贷，而任由银行处置房产。这样就会引发金融风险，对维持“宏观经济的稳定”构成威胁。为了确保行业的健康发展，很多房地产的评估法则是由业内所制定的，但每个地区又有其特殊性，因此这个行业规范没有办法适用于全国，这使得不同地区有着不同的评估标准，而不同的评估标准也将难免会产生分歧和冲突，阻碍的地区房地产业的发展。
2、房地产投资项目经济评估
由于我国房地产行业的起步较晚，这个行业的发展也一直受限于法律、法规的不健全，虽然目前已经有成文《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，但这个是针对整个房地产行业所颁布的，与房地产评估相关的法律条文少之又少，造成了我国房地产行业在评估投资项目时很多环节缺少法律依据和保障。市场化的规范化是需要一定的过程和时间的，对于我国房地产行业起步较晚的国家来说，能形成规范的市场化管理还需要很长的路要走，房地产对项目评估方面环境不规范主要表现在下述几个方面：（1）房地产评估需要跟很多政府部门进行业务上的沟通。因此很多评估部门用一些非法的手段跟政府部门进行接洽，从而能够拿到更好的业务和赚取更多的利益。（2）房地产业的发展壮大，这直接使得房地产评估业需要快速的扩充，大家都在分一个蛋糕，使得各个部门出现了不良竞争，恶化市场环境。房地产对项目的评估是一项非常复杂的工作，涉及到许多的环节，而且房地产基础数据的准确性和参数的合理性对于房地产项目的评估有着极为重要参考作用，这个报告中的许多数据都是凭借个人的主观判断出来的，做出的项目测评报告一本是给银行看，成本会较真实成本低的多，一本是给政府看会把收益点报的很高，这样做出的报告科学性和真实性会大打折扣，参考意义值得怀疑。
3、房地产评估风险应对控制措施
3.1加强房地产市场调查工作
房地产评估基于房地产市场行情，如不能掌握准确、齐全的房地产信息，必然无法对房地产进行客观、精准的评估。因此，房地产评估机构一定要有专人对房地产市场进行长期、广泛、深入的调查，收集全面的价格信息资料，建立完整的信息库为房地产评估服务，保证评估所采用的信息数据全面、真实。
3.2加强评估人员的专业素质和职业修养
房地产评估的风险中，评估人员执业水平和职业道德也是重要的影响因素之一，在应对房地产评估风险时应着重考虑。在日常的工作中，应定期对评估人员进行教育和培训，也可采取邀请业内成功人士进行授课或与其他行业企业进行交流的方式，逐步提升评估人员的执业能力和水平，不断提升评估人员的专业素质以及企业在行业市场中的竞争力。此外，还应该进一步的加强对估价人员的职业道德教育，不断强化房地产估价人员的职业道德意识，确保估价人员客观、公正地开展房地产评估工作。
3.3紧跟房地产市场行情完善评估体系
评估机构应该做好相关信息资料的收集与分析，特别是涉及到房地产行业的各项国家政策动态，结合实际情况对房地产市场的发展进行预测分析。以及时地掌握最新的行情，并调整自身房地产评估工作的业务方法，确保房地产评估工作的预见性与准确性。
结语：
房地产业与房地产评估业，两者的发展存在相偎相依的关系，息息相关共同进步和发展。在进行房地产相关行业的工作中，既要做到正视评估工作的作用，也要合理规避风险，保障房地产业健康发展，使房地产评估行业风清气正。
参考文献：
[1]朱思宁.我国房地产评估中介机构的企业规范化发展研究[D].重庆理工大学，2015.
[2]蔡攀.房地产评估方法比较研究[D].苏州大学，2015.
[3]丁盼盼.房地产抵押评估风险分析与防范[D].长安大学，2014.
[4]赖华勇.房地产估价风险管理研究[D].湖南大学，2013.
[5]韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J].中外企业家，2011（22）：86-87.
作者简介：
唐大智，四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司，四川江油。
【关键词】房地产评估;金融风险;社会稳定风险
1、房地产估价风险的主要构成
1.1房地产估价师承担的风险
由于房地产估价结果涉及到各方面的利益，因此国家对房地产估价活动制定了一系列法律法规来进行规范。为了约束房地产估价机构和从业人员的行为，制定了违法违规惩处的条款。总结起来，针对房地产评估师的违纪行为，估价师需面临三种处罚：民事上的处罚、行政上的处罚以及刑事上的处罚。比如《房地产估价师执业资格制度暂行规定》中，第二十六条规定：在估价过程中，由于估价师失误给相关利益主体在经济上造成损失的，由房地产评估师所在单位给予当事人相应的经济补偿。事后，所在单位可以追偿。第二十八条规定：由于房地产估价师与委托人相互配合或者有意做虛假估价报告，而导致的特大损失，由房地产估价师注册主管部门对有关当事人发出警告并没收其非法所得，同时，吊销房地产评估师的《执业资格证书》和《房地产估价师注册证》，视情节严重程度，构成刑事犯罪的，由司法机关对相关人员依法追究其刑事责任。
1.2金融风险
“房地产抵押估价”这一业务类型在房地产估价中有着越来越重要的作用，在整个社会经济系统中，其影响程度也在逐渐加深。在评估工作的实践中，为了能够获得更高的贷款额度，客户通常会要求房地产的评估价值高于实际市场价值，而评估机构为了在激烈的市场竞争中获得更多的业务往往会尽可能满足客户的要求。这样就会产生不能反映房地产的真实价值，大量的过高估值的金融抵押贷款给金融机构带来潜在的风险。在房地产市场繁荣时这种风险被掩盖起来，如果房地产市场价格持续下跌，使得贷款人的房产市场价值低于银行的贷款余额时，出于理性的考虑贷款人会停止还贷，而任由银行处置房产。这样就会引发金融风险，对维持“宏观经济的稳定”构成威胁。为了确保行业的健康发展，很多房地产的评估法则是由业内所制定的，但每个地区又有其特殊性，因此这个行业规范没有办法适用于全国，这使得不同地区有着不同的评估标准，而不同的评估标准也将难免会产生分歧和冲突，阻碍的地区房地产业的发展。
2、房地产投资项目经济评估
由于我国房地产行业的起步较晚，这个行业的发展也一直受限于法律、法规的不健全，虽然目前已经有成文《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，但这个是针对整个房地产行业所颁布的，与房地产评估相关的法律条文少之又少，造成了我国房地产行业在评估投资项目时很多环节缺少法律依据和保障。市场化的规范化是需要一定的过程和时间的，对于我国房地产行业起步较晚的国家来说，能形成规范的市场化管理还需要很长的路要走，房地产对项目评估方面环境不规范主要表现在下述几个方面：（1）房地产评估需要跟很多政府部门进行业务上的沟通。因此很多评估部门用一些非法的手段跟政府部门进行接洽，从而能够拿到更好的业务和赚取更多的利益。（2）房地产业的发展壮大，这直接使得房地产评估业需要快速的扩充，大家都在分一个蛋糕，使得各个部门出现了不良竞争，恶化市场环境。房地产对项目的评估是一项非常复杂的工作，涉及到许多的环节，而且房地产基础数据的准确性和参数的合理性对于房地产项目的评估有着极为重要参考作用，这个报告中的许多数据都是凭借个人的主观判断出来的，做出的项目测评报告一本是给银行看，成本会较真实成本低的多，一本是给政府看会把收益点报的很高，这样做出的报告科学性和真实性会大打折扣，参考意义值得怀疑。
3、房地产评估风险应对控制措施
3.1加强房地产市场调查工作
房地产评估基于房地产市场行情，如不能掌握准确、齐全的房地产信息，必然无法对房地产进行客观、精准的评估。因此，房地产评估机构一定要有专人对房地产市场进行长期、广泛、深入的调查，收集全面的价格信息资料，建立完整的信息库为房地产评估服务，保证评估所采用的信息数据全面、真实。
3.2加强评估人员的专业素质和职业修养
房地产评估的风险中，评估人员执业水平和职业道德也是重要的影响因素之一，在应对房地产评估风险时应着重考虑。在日常的工作中，应定期对评估人员进行教育和培训，也可采取邀请业内成功人士进行授课或与其他行业企业进行交流的方式，逐步提升评估人员的执业能力和水平，不断提升评估人员的专业素质以及企业在行业市场中的竞争力。此外，还应该进一步的加强对估价人员的职业道德教育，不断强化房地产估价人员的职业道德意识，确保估价人员客观、公正地开展房地产评估工作。
3.3紧跟房地产市场行情完善评估体系
评估机构应该做好相关信息资料的收集与分析，特别是涉及到房地产行业的各项国家政策动态，结合实际情况对房地产市场的发展进行预测分析。以及时地掌握最新的行情，并调整自身房地产评估工作的业务方法，确保房地产评估工作的预见性与准确性。
结语：
房地产业与房地产评估业，两者的发展存在相偎相依的关系，息息相关共同进步和发展。在进行房地产相关行业的工作中，既要做到正视评估工作的作用，也要合理规避风险，保障房地产业健康发展，使房地产评估行业风清气正。
参考文献：
[1]朱思宁.我国房地产评估中介机构的企业规范化发展研究[D].重庆理工大学，2015.
[2]蔡攀.房地产评估方法比较研究[D].苏州大学，2015.
[3]丁盼盼.房地产抵押评估风险分析与防范[D].长安大学，2014.
[4]赖华勇.房地产估价风险管理研究[D].湖南大学，2013.
[5]韩静.中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J].中外企业家，2011（22）：86-87.
作者简介：
唐大智，四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司，四川江油。