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摘要:研究物业管理中出现的问题,对理顺物业管理法律关系,改善居住环境,提高市民居住质量有重要意义。本文对物业管理中存在的重要问题进行分析,并提出解决对策。
关键词:竞争机制 业主自治 公共服务企业
根据《物业管理条例》的规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。为实现对物业的有效管理,改善人民群众的生活和工作环境,国家和地方出台了《物业管理条例》、《物权法》等一系列的法律法规来规范物业管理活动。尽管如此,各地物业管理依然问题不断,纠纷频发。例如,唐山市瑞德花苑泽兰苑自2009年11月17日物业突然撤出,之后大半年的时间内没有新的物业公司接管,小区秩序一片混乱,垃圾无人清理。物业管理公司与业主之间的纠纷,在全国各个城市普遍存在。当前物业管理主要存在以下三个方面的问题,论文拟在分析问题的基础上提出解决对策。
一、竞争机制不完善,淘汰物业服务企业困难重重
当前物业服务企业与业主矛盾频发,业主对物业服务的满意率非常低。造成目前物业服务企业服务质量普遍不高,业主与物业纠纷不断、矛盾颇深的一个重要原因就是自由、公平竞争的专业化物业服务市场并未形成。实践中物业服务一般由开发商所指定的前期物业服务企业所垄断,没有竞争压力的物业服务企业必定不求进取,业主不能从物业服务市场的竞争中获益。提高物业服务品质的关键在于建立优胜劣汰的市场竞争机制,促进物业服务市场化、专业化,让众多不同的物业服务企业在竞争中求生存,在竞争中不断提高服务的水平和质量,使人们的生活更美好。
(一)物业项目上竞争缺乏的表现和原因
物业服务企业进入物业项目有两种途径:在业主大会召开和业主委员会(业主团体机关)成立前建设单位选聘前期物业服务企业;业主团体机关选聘新物业服务企业,替换原有物业服务企业。根据竞争的精神,竞争应该贯穿在物业服务企业选聘的任何一个阶段。然而,我国目前的物业服务企业进入物业市场严重缺乏竞争。
第一,前期物业服务企业的进入缺乏竞争。根据《物业管理条例》第二十四条规定,建设单位选聘物业服务企业应当以招投标的方式为常态,以协议方式为例外,但在实践中的情况却恰恰相反。2008年物业管理协会的调查发布的《物业管理行业生存状况调查报告》中指出,被其调查企业管理物业项目中以协议方式取得项目22409个、建筑面积132473万㎡,分别占总项目数72.68%和64.97%;其中接管上级开发单位项目6335个、建筑面积39317.81万㎡,分别占20.55%和19.28%;以招投标方式取得8422个、建筑面积71433.02万㎡,分别占27.32%和35.03%。以上数据表明,虽然2003年《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度,但在实践中并未得到完全贯彻,公平竞争的物业管理市场尚未形成,行政主管部门的执法监督有待加强。①
目前物业管理上建管不分很普遍。建管不分,即开发商直接以协议的方式聘请从属于自己的物业管理公司,建设单位与物业服务企业其实是一家。在每一个物业项目都必将经历并再较长期间存在的前期物业管理这个重要的阶段,招投标的选聘方式未能被广泛应用。究其原因,主要有以下几个方面的原因:首先,有关法律法规对可以不采用招投标方式选聘物业服务企业的条件规定不明确,不合理。《物业管理条例》第二十四条规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。根据,"住宅规模较小"的可以不用招投标方式选聘,但何谓"住宅规模较小"没有统一、明确的量化标准。这就使得开发商可以借机来操作,地产行政主管部门的审批也不严格。致使招标选聘变成了例外,协议选聘变成了常态。为此一些地方法规、规章根据地方经济发展的情况制定了"住宅规模较小"的地方标准。如《北京贯彻物业管理条例的若干意见》规定,住宅规划总建筑面积小于2万平方米或仅为单栋住宅的,经物业所在地区、县国土房管局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这些规定不合理。市场的任何一个角落都应该形成竞争,除非没有竞争者,住在规模较小的物业中的业主也有权通过招投标的竞争缔约方式获得最佳的服务提供者。其次,建设单位出于自身利益的考虑排斥市场上的其他物业服务企业。
第二,淘汰旧物业服务企业困难重重,竞争不能有效实。
市场经济的一个重要特征就是竞争,而竞争的结果必然是优胜劣汰,将不能提供质高价低物业服务的企业淘汰出局。因此旧物业服务企业从物业管理项目退出,新旧物业服务企业交接就成为物业服务市场非常重要的一环。但目前淘汰物业服务企业困难重重,原因有二,其一业主大会召开和业主委员会成立比率低,业主团体意志形成困难,不能迅捷地由法定主体依法定程序选聘新的物业服务企业;其二前期物业服务企业确定后,多数业主安于现状,即使对原物业服务企业不满也不去极力促成新物业对旧物业的撤换。交接过程中矛盾重重。
(二)推进优胜劣汰的物业服务市场竞争机制的意见
优化市场环境,推进物业管理企业优胜劣汰。
第一,大力推进以招投标方式选聘物业服务企业。不仅在前期物业管理阶段大力推进招投标,业主大会或业主委员会选聘物业服务企业也应主要采用招投标方式。立法上缩小并明确协议选聘物业企业的适用范围,成立专门机构,规范运作。
第二,逐步推进"建管分离",提高行业准入条件,实行严格的准入制度。让不能提供优质服务、无竞争力的企业逐步退出市场。
第三,强化物业服务企业违法交接的法律责任。
二、业主自治难于实现
(一)业主自治的现状
物权法规定了物业小区业主自治制度,但这一制度贯彻得非常不好。大部分住宅小区业主大会不能召开,业主委员会成立比率低。
业主委员会制度主要存在两方面的问题:第一,业主委员会成立难。很多物业管理项目建成十多年,仍未成立业主委员会。第二,已成立业主委员会的小区,业主委员会的实际运作效果也不是十分理想。
(二)业主自治难于实现的原因
业主大会召开难 ,其原因在于每个住宅小区都人数众多,因场地、时间等问题的协调都很困难。
业主委员会成立难有以下几方面的原因:开发商、前期物业公司阻挠;业主参与意识差;缺乏地方人民政府有关部门的指导和协助根据物权法的规定,基层组织有组织召开业主大会、成立业主委员会的义务,但现实生活中,基层组织并没有很好的履行这一职能。这主要是因为相关法规缺乏具体的操做程序和组织不力的责任;物业小区业主人数众多,集体行动本身有难度。物业小区是松散的社会组织,业主们本来互不相识、居住中少有来往。另外,大家工作生活都很忙,要就小区物业管理的相关事务达成共识并采取集体行动绝非容易的事。
制约业主委员会发挥作用的因素主要是以下几方面:业主委员会的法律地位不明确;业主委员会缺乏办公经费和场所;业主对业主委员会支持不够;业主委员会成员几乎都是业余的,缺乏经验和专业知识,又因各自有自己的工作和生活,精力投入不足;缺乏对业主委员会的监督机制。
(三)实现业主自治的途径
现代化的物业管理必须实现业主自治。我国的物业管理是随着房地产改革发展而来的,伴随着房产改革的进程,物业私有化程度增加,相应的物业理应由业主自己管理。纵观世界各国的物业管理,私有住宅大多由业主自治,这是尊重私权的表现,国家公权力不宜过多介入。因此我国必须积极探索实现业主自治的有效途径,等靠政府管理的思想不适应现代物业管理的需求。
笔者认为可以从以下几方面促进业主自治:从制度上督促开发商成为促进业主自治的主动方;将地方政府的协助和指导责任具体化,明确政府职能。比如不能将备案变成审批,变相阻碍业主委员会的成立;增强业业主自主管理的意识,建立科学的业主活动规则,解决集体行动的困难;明确业主委员会的法律地位;合理解决业主委员会的运作经费和工作人员报酬问题。在当前发展市场经济背景下,作为业主委员会委员,让其临时干一段时间还可能有激情,但长久下去,最初的热情可能就会消失。没有了工作热情,业主委员会也就形同虚设。②
三、物业管理企业与公共服务企业的法律关系没有厘清
在物业服务企业交接过程中,物业服务企业突然撤走并停水、停电的行为是物业纠纷中最影响居民生活的,成为和谐社区建设中最不和谐的因素。不仅在物业交接纠纷中物业公司经常采用这种方式阻碍新物业服务企业的进入,在日常的物业服务中也有物业服务企业为了达到逼迫业主交纳物业费、水费、电费的目的而停、停电的。另外,物业服务企业代收水电费的经常额外收取手续费或任意调高水电费得价格。这令业主很不满意,以至于在新旧物业交接时,仍有人拖欠水电费。物业公司在交接时停水停电的除了故意阻止新物业的进入这个原因之外,
从法律关系的角度分析,水电费的收取和水电设施设备的管理属于供水、供电合同关系。物业服务合同关系与供水、供电合同关系是不同性质的法律关系怎么会在实践中纠缠在一起呢?允许物业服务企业代收水电费的制度是造成法律关系纠结,水电方面的物业服务矛盾产生的根源。我国《物业服务收费管理办法》"第十七条"。根据该条的规定,虽然原则上,水电供应企业应当向最终用户收取费用,但也不排斥由物业服务企业代收。在实践中,由物业服务企业代收水电费的物业项目不在少数。事实上,物业服务企业并不愿意代收水电费,而且是非常不愿意。这是因为其一,为了代收水电费,物业服务企业要花钱情人抄表、收费,这些成本一般由物业服务企业自掏腰包;其二,在代收的情况下,水电等公用企业只按住宅小区的总表收费。如果因为地下管道漏水等原因造成住宅小区的总表与用户的分表之间出现了差额,损失只能由物业承担。物业服务企业常以此理由调高水电费的价格。尽管有诸多的不愿,但基于水电等公用企业的垄断地位,很多物业服务企业也接受了提供代收的服务。为了收费的需要,水电供应企业常常放松了对水电的控制,使得物业服务企业可以停水、停电。《物业管理条例》第五十二条"供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。"根据此条规定和合同的相对性
笔者认为解决此问题的对策是,厘清水、电、暖等部门与物业管理公司的关系,落实《物业管理条例》规定,由各部门贯彻向最终端用户服务;旧住宅区域尽快实施设施设备改造,全面实行分户供应,彻底解决因水、电、暖收费维修等引起的矛盾。
注释:
①中国物业管理协会网站http://220.194.44.52/?action-viewnews-itemid-999
②唐娟主编:《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社,2005年版,218页.
作者简介:徐晓静,法学硕士,讲师,工作单位:唐山学院。
关键词:竞争机制 业主自治 公共服务企业
根据《物业管理条例》的规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。为实现对物业的有效管理,改善人民群众的生活和工作环境,国家和地方出台了《物业管理条例》、《物权法》等一系列的法律法规来规范物业管理活动。尽管如此,各地物业管理依然问题不断,纠纷频发。例如,唐山市瑞德花苑泽兰苑自2009年11月17日物业突然撤出,之后大半年的时间内没有新的物业公司接管,小区秩序一片混乱,垃圾无人清理。物业管理公司与业主之间的纠纷,在全国各个城市普遍存在。当前物业管理主要存在以下三个方面的问题,论文拟在分析问题的基础上提出解决对策。
一、竞争机制不完善,淘汰物业服务企业困难重重
当前物业服务企业与业主矛盾频发,业主对物业服务的满意率非常低。造成目前物业服务企业服务质量普遍不高,业主与物业纠纷不断、矛盾颇深的一个重要原因就是自由、公平竞争的专业化物业服务市场并未形成。实践中物业服务一般由开发商所指定的前期物业服务企业所垄断,没有竞争压力的物业服务企业必定不求进取,业主不能从物业服务市场的竞争中获益。提高物业服务品质的关键在于建立优胜劣汰的市场竞争机制,促进物业服务市场化、专业化,让众多不同的物业服务企业在竞争中求生存,在竞争中不断提高服务的水平和质量,使人们的生活更美好。
(一)物业项目上竞争缺乏的表现和原因
物业服务企业进入物业项目有两种途径:在业主大会召开和业主委员会(业主团体机关)成立前建设单位选聘前期物业服务企业;业主团体机关选聘新物业服务企业,替换原有物业服务企业。根据竞争的精神,竞争应该贯穿在物业服务企业选聘的任何一个阶段。然而,我国目前的物业服务企业进入物业市场严重缺乏竞争。
第一,前期物业服务企业的进入缺乏竞争。根据《物业管理条例》第二十四条规定,建设单位选聘物业服务企业应当以招投标的方式为常态,以协议方式为例外,但在实践中的情况却恰恰相反。2008年物业管理协会的调查发布的《物业管理行业生存状况调查报告》中指出,被其调查企业管理物业项目中以协议方式取得项目22409个、建筑面积132473万㎡,分别占总项目数72.68%和64.97%;其中接管上级开发单位项目6335个、建筑面积39317.81万㎡,分别占20.55%和19.28%;以招投标方式取得8422个、建筑面积71433.02万㎡,分别占27.32%和35.03%。以上数据表明,虽然2003年《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度,但在实践中并未得到完全贯彻,公平竞争的物业管理市场尚未形成,行政主管部门的执法监督有待加强。①
目前物业管理上建管不分很普遍。建管不分,即开发商直接以协议的方式聘请从属于自己的物业管理公司,建设单位与物业服务企业其实是一家。在每一个物业项目都必将经历并再较长期间存在的前期物业管理这个重要的阶段,招投标的选聘方式未能被广泛应用。究其原因,主要有以下几个方面的原因:首先,有关法律法规对可以不采用招投标方式选聘物业服务企业的条件规定不明确,不合理。《物业管理条例》第二十四条规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。根据,"住宅规模较小"的可以不用招投标方式选聘,但何谓"住宅规模较小"没有统一、明确的量化标准。这就使得开发商可以借机来操作,地产行政主管部门的审批也不严格。致使招标选聘变成了例外,协议选聘变成了常态。为此一些地方法规、规章根据地方经济发展的情况制定了"住宅规模较小"的地方标准。如《北京贯彻物业管理条例的若干意见》规定,住宅规划总建筑面积小于2万平方米或仅为单栋住宅的,经物业所在地区、县国土房管局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这些规定不合理。市场的任何一个角落都应该形成竞争,除非没有竞争者,住在规模较小的物业中的业主也有权通过招投标的竞争缔约方式获得最佳的服务提供者。其次,建设单位出于自身利益的考虑排斥市场上的其他物业服务企业。
第二,淘汰旧物业服务企业困难重重,竞争不能有效实。
市场经济的一个重要特征就是竞争,而竞争的结果必然是优胜劣汰,将不能提供质高价低物业服务的企业淘汰出局。因此旧物业服务企业从物业管理项目退出,新旧物业服务企业交接就成为物业服务市场非常重要的一环。但目前淘汰物业服务企业困难重重,原因有二,其一业主大会召开和业主委员会成立比率低,业主团体意志形成困难,不能迅捷地由法定主体依法定程序选聘新的物业服务企业;其二前期物业服务企业确定后,多数业主安于现状,即使对原物业服务企业不满也不去极力促成新物业对旧物业的撤换。交接过程中矛盾重重。
(二)推进优胜劣汰的物业服务市场竞争机制的意见
优化市场环境,推进物业管理企业优胜劣汰。
第一,大力推进以招投标方式选聘物业服务企业。不仅在前期物业管理阶段大力推进招投标,业主大会或业主委员会选聘物业服务企业也应主要采用招投标方式。立法上缩小并明确协议选聘物业企业的适用范围,成立专门机构,规范运作。
第二,逐步推进"建管分离",提高行业准入条件,实行严格的准入制度。让不能提供优质服务、无竞争力的企业逐步退出市场。
第三,强化物业服务企业违法交接的法律责任。
二、业主自治难于实现
(一)业主自治的现状
物权法规定了物业小区业主自治制度,但这一制度贯彻得非常不好。大部分住宅小区业主大会不能召开,业主委员会成立比率低。
业主委员会制度主要存在两方面的问题:第一,业主委员会成立难。很多物业管理项目建成十多年,仍未成立业主委员会。第二,已成立业主委员会的小区,业主委员会的实际运作效果也不是十分理想。
(二)业主自治难于实现的原因
业主大会召开难 ,其原因在于每个住宅小区都人数众多,因场地、时间等问题的协调都很困难。
业主委员会成立难有以下几方面的原因:开发商、前期物业公司阻挠;业主参与意识差;缺乏地方人民政府有关部门的指导和协助根据物权法的规定,基层组织有组织召开业主大会、成立业主委员会的义务,但现实生活中,基层组织并没有很好的履行这一职能。这主要是因为相关法规缺乏具体的操做程序和组织不力的责任;物业小区业主人数众多,集体行动本身有难度。物业小区是松散的社会组织,业主们本来互不相识、居住中少有来往。另外,大家工作生活都很忙,要就小区物业管理的相关事务达成共识并采取集体行动绝非容易的事。
制约业主委员会发挥作用的因素主要是以下几方面:业主委员会的法律地位不明确;业主委员会缺乏办公经费和场所;业主对业主委员会支持不够;业主委员会成员几乎都是业余的,缺乏经验和专业知识,又因各自有自己的工作和生活,精力投入不足;缺乏对业主委员会的监督机制。
(三)实现业主自治的途径
现代化的物业管理必须实现业主自治。我国的物业管理是随着房地产改革发展而来的,伴随着房产改革的进程,物业私有化程度增加,相应的物业理应由业主自己管理。纵观世界各国的物业管理,私有住宅大多由业主自治,这是尊重私权的表现,国家公权力不宜过多介入。因此我国必须积极探索实现业主自治的有效途径,等靠政府管理的思想不适应现代物业管理的需求。
笔者认为可以从以下几方面促进业主自治:从制度上督促开发商成为促进业主自治的主动方;将地方政府的协助和指导责任具体化,明确政府职能。比如不能将备案变成审批,变相阻碍业主委员会的成立;增强业业主自主管理的意识,建立科学的业主活动规则,解决集体行动的困难;明确业主委员会的法律地位;合理解决业主委员会的运作经费和工作人员报酬问题。在当前发展市场经济背景下,作为业主委员会委员,让其临时干一段时间还可能有激情,但长久下去,最初的热情可能就会消失。没有了工作热情,业主委员会也就形同虚设。②
三、物业管理企业与公共服务企业的法律关系没有厘清
在物业服务企业交接过程中,物业服务企业突然撤走并停水、停电的行为是物业纠纷中最影响居民生活的,成为和谐社区建设中最不和谐的因素。不仅在物业交接纠纷中物业公司经常采用这种方式阻碍新物业服务企业的进入,在日常的物业服务中也有物业服务企业为了达到逼迫业主交纳物业费、水费、电费的目的而停、停电的。另外,物业服务企业代收水电费的经常额外收取手续费或任意调高水电费得价格。这令业主很不满意,以至于在新旧物业交接时,仍有人拖欠水电费。物业公司在交接时停水停电的除了故意阻止新物业的进入这个原因之外,
从法律关系的角度分析,水电费的收取和水电设施设备的管理属于供水、供电合同关系。物业服务合同关系与供水、供电合同关系是不同性质的法律关系怎么会在实践中纠缠在一起呢?允许物业服务企业代收水电费的制度是造成法律关系纠结,水电方面的物业服务矛盾产生的根源。我国《物业服务收费管理办法》"第十七条"。根据该条的规定,虽然原则上,水电供应企业应当向最终用户收取费用,但也不排斥由物业服务企业代收。在实践中,由物业服务企业代收水电费的物业项目不在少数。事实上,物业服务企业并不愿意代收水电费,而且是非常不愿意。这是因为其一,为了代收水电费,物业服务企业要花钱情人抄表、收费,这些成本一般由物业服务企业自掏腰包;其二,在代收的情况下,水电等公用企业只按住宅小区的总表收费。如果因为地下管道漏水等原因造成住宅小区的总表与用户的分表之间出现了差额,损失只能由物业承担。物业服务企业常以此理由调高水电费的价格。尽管有诸多的不愿,但基于水电等公用企业的垄断地位,很多物业服务企业也接受了提供代收的服务。为了收费的需要,水电供应企业常常放松了对水电的控制,使得物业服务企业可以停水、停电。《物业管理条例》第五十二条"供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。"根据此条规定和合同的相对性
笔者认为解决此问题的对策是,厘清水、电、暖等部门与物业管理公司的关系,落实《物业管理条例》规定,由各部门贯彻向最终端用户服务;旧住宅区域尽快实施设施设备改造,全面实行分户供应,彻底解决因水、电、暖收费维修等引起的矛盾。
注释:
①中国物业管理协会网站http://220.194.44.52/?action-viewnews-itemid-999
②唐娟主编:《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社,2005年版,218页.
作者简介:徐晓静,法学硕士,讲师,工作单位:唐山学院。