监管政策正在向二手房市场蔓延。
　　2021年2月8日，深圳公布了全市3595个小区二手房成交指导价，成为二手房指导价格政策的“首试者”。随着深圳二手房指导价格政策威力效果初现，成都、西安、上海、无锡、宁波等城市也陆续跟进，出台了相关政策。
　　而在众多政策中，“二手房指导价”成了政府调控市场的一大利器——增大了二手住宅买方的资金压力，变相限制了需求。在调控的持续加码下，效果也十分显著，热点城市的楼市都得到了不同的降温。
　　平安证券表示，随着深圳等多地出台二手房价格参考机制，“限价”政策从新房市场扩散至二手房市场，避免“一二手倒挂”带来楼市热度居高不下、社会不公等问题，后续不排除指导价制度在更多热点城市落地，逐步实现中央“稳房价、稳地价、稳预期”目标。
　　未来房价或呈窄幅波动，行业由“土地红利+金融红利”迈向“管理红利”时代，更加考验房企成本及效率管控、产品议价等能力，叠加“三道红线”、“房贷集中度”融资新规下，信贷资源进一步向“好学生”集中，将加速行业优胜劣汰和集中度提升。

七城行动

　　2021年4月，住建部约谈了包括广州在内的多个城市，紧接着各个楼市热点城市就陆续出台了“二手房成交参考价”机制。截至目前，全国已经有7个城市陆续发布了二手房成交“参考价”机制，这些城市无一例外都是近年来“楼市热点城市”。
　　2月8日，深圳打响全国二手房限价第一枪，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称，为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，建立二手住房成交参考价格发布机制。
　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
　　深圳市住建局表示，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
　　3月2日，无锡迅速跟进，无锡住建局发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，要求不得借用房屋所谓“学区房”等概念哄抬价格;不得以个别成交案例、局部价格变化炒作市场行情;不得鼓动卖家虚高报价;不得捏造虚假高价成交案例;将借鉴深圳等先行城市的经验做法逐步完善二手住房价格信息发布机制。之后，无锡集中排查8万余条在售房源信息，下架超4780条二手房违规房源。
　　3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在加强住房交易管理方面明确提出“建立二手住房成交参考价格发布机制”，这也是在深圳之后，第二个跟进该机制的城市。
　　成都市住建局表示，近期成都部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为，为提高二手住房信息透明度、促进理性交易，借鉴深圳等城市的做法，成都拟建立二手住房成交参考价格发布机制。
　　同时，成都还将进一步规范二手住房交易行为。一是加强对二手住房挂牌价格的管控，要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格，社会化网络信息平台要配合做好技术管控;二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理，逐步形成区域网格化的二手住房参考价格，用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。
　　5月28日，成都市正式建立了二手住房成交参考价格发布机制，备受关注的首批二手房参考价名单出炉，共涉及201个小区。相隔41天后的7月8日，成都市第二批共286个住宅小区二手房成交参考价格出炉。目前成都一共公布了487个住宅小区的参考价格。
　　随后，4月底，宁波市发布挂牌房源信息时，将实行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况（以按揭贷款成交案例为基准），及时公布所在小区同类房源最近相关交易价格信息。同时建立了热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批公布了112个学区房小区。引导和规范热点学区二手住房挂牌和交易行为，抑制热点学区二手住房价格的人为炒作和非理性上涨。
　　不仅如此，宁波对于二手房交易新一轮的暴击才刚刚开始。6月11日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市委网信办、宁波银保监局等7部门联合发布通知，决定在全市开展房地产市场专项整治工作。对二手房交易中存在的虛假房源、虚高价格、代办“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等违规行为进行专项整治。而整治时间则从7月持续到2022年12月。
　　7月8日，西安市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。西安市住建局表示，这是为坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，落实《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》有关规定，促进二手住房市场信息透明，该通知自发布之日起施行。
　　上述通知称，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。 　　西安市要求，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。
　　西安市要求，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。
　　6月29日，三亚市房地产中介协会发布《关于建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制的通知》。当日，三亚市房地产中介协会发布了5月份三亚市部分商业小区二手住宅成交参考价格表，共涉及20个小区。
　　三亚市房地产中介协会表示，将根据三亚市二手住宅交易情况，对当月交易量靠前的商业小区成交价格情况进行统计分析，并每月定期发布全市部分商业小区二手住宅成交参考价格表，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，促进房地产市场运行稳定。
　　而作为房地产风向标的上海，在7月9日正式开启二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。这是继2020年底规定新增房源交易核验环节之后，上海针对二手房市场管控的又一记重拳。

图1：2020年以来深圳等地二手房价出现明显上涨

图2：重点城市二手房成交面积占比

　　7月9日，上海市房管局召开本市规范二手住房房源挂牌管理会议。会议明确，在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
　　2020年11月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，开始对二手房进行房源核验，本操作规范于2020年12月15日起实施。不过当时核验的仅限于房产证、身份信息和抵押信息等，没有涉及价格。因此，2021年3月20日，上海链家一夜之间下架了2万多套二手房，待全部逐一核验房源真实性之后才重新上架发布。
　　实施二手房源价格核验是为了进一步规范整顿房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业的经营行为，也是加强房地产市场调控和监管的重要举措。上海市房管局明确，各经纪机构和房地产信息服务平台企业要严格执行挂牌房源价格核验，按照国家和上海市法律法规，诚信守法经营。市房管局强调，对诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，将会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。
　　下一步，上海市住建委、市房管局等八部门将开展上海市房地产市场秩序专项整顿规范工作，严格整治违规发布信息（含未经房源核验发布二手房源信息）、违规销售、扰乱市场秩序的违规违法行为，有效遏制市场乱象，促进上海房地产市场平稳健康发展。
　　亿翰智库表示，从2021年上半年的房地产市场调控政策来看，呈现出长短并行，全方位、体系化趋势明显的特征，即房地产市场调控的长效机制不断落地，短期调控工具逐渐体系化，总体上向全方位管控发展。
　　2021年上半年，“集中供地”政策出台，要求各地政府将土地出让集中公告、集中出让。结合2020年下半年出台的“三道红线”和“贷款集中度管理”政策在上半年的落地，可以看到，中央对房地产市场全局性的管控政策体系正在逐渐补全。“三道红线”管理房企的融资规模，“贷款集中度管理”政策同时管理房企的融资规模和购房者的贷款规模，“集中供地”管理地方政府的土地出让，从地方政府到房企再到金融机构，中央对房地产市场的管控力度在不断加强。
　　在地方政府对具体城市的调控政策上，同样表现出形成体系化、全方位管控的特点。从土地出让到新房再到二手房，是一个相互关联，相互影响的整体，要想控制住房价，只针对部分环节的调控容易导致整体失衡，比如只限制新房价格，会导致新房和二手房“价格倒挂”，房企生存困难等。
　　因此，2021年上半年，在土地出让上，部分城市实行“房价地价联动”的机制，以房价定地价。通过控制地价，政府希望在限房价的情况下为房地产开发预留一定的利润空间，减轻因土地价格过高传导给新房价格的压力。而对于较为市场化的二手房市场，地方政府出台“二手房指导价”予以管理。
　　亿翰智库认为，从土地市场到新房市场再到二手房市场，管控政策不断优化和深入，地方政府对房地产市场的管控力度也在逐渐加强。

管控背景

　　平安证券认为，深圳等地陆续出台二手房参考价格机制，主要有三方面背景。
　　第一，2020年以来，深圳、无锡等地二手房价格出现明显上涨。据国家统计局披露的数据，2021年6月，，深圳、无锡、宁波、成都、西安二手住宅价格指数同比分别增长8.7%、7.5%、9.0%、6.7%、7.8%，涨幅在70个大中城市中排名前列。
　　中指研究院的数据也显示，2021年年初，深圳市二手房价涨幅居前，根据国家统计局公布的70大中城市住宅价格指数的数据，深圳二手房价格指数较上年上涨14.1%，远高于其他一线城市6%-7%以及全国平均2.1%的涨幅，位居70城首位。同时，深圳市一二手房价格倒挂现象严重，其他一线城市新房均价均高于二手房，但深圳二手房均价较新房均价存在较大的倒挂价差。 　　上海亦是如此，2021年上半年，尽管监管没有放松，但是上海房价还是出现了快速上扬。据诸葛找房数据研究中心监测数据，2021年以来，上海市房价连续6个月上涨，6月达到近3年最高水平，为 64302元/平方米，月度价格最大涨幅为2.75%，上半年累计涨幅13.9%。
　　第二，传统调控“治标不治本”，新房限价导致“一二手倒挂”。当前各地楼市调控政策主要包括限购、限贷、限售、限价、限签，尤其通过限价调控新房价格，但不同于政府可以在新房预售证获取或土地出让环节限制新房售价，二手房所有权在于居民，无法通过上述政策限制其挂牌、成交价格，新房限价往往导致热点城市出现一二手楼盘倒挂。
　　在“买到即赚到”预期的刺激下，大量刚需、改善需求提前释放、叠加投资购房需求入市，进一步推升新房市场热度。一方面导致无房家庭中签难、购房需求无法满足，被迫进入二手房市场，进一步推高二手房价格，形成房价上涨恶性循环;另一方面，新房限价导致“买到即赚到”，存在公平性问题，不符合社会发展的主旋律。
　　第三，热点城市逐步进入存量房时代，二手房市场愈发重要。2020年，杭州、深圳、上海、北京、南京二手房成交面积占比均已过半，分别达63%、58%、57%、56%、52%。随着国内逐步进入存量房时代，二手房市场管理愈发重要，对实现房地产市场平稳健康发展发挥着举足轻重的作用。考虑新房限价等传统调控手段难以平抑二手房市场热度，二手房市场亟待规范。
　　中达证券也认为，二手房参考价实际上限制了买方对杠杆的使用，过去一年居民杠杆率加速上升为重要背景。由于二手住房贷款发放以政府参考价为依据，因而买方对杠杆的使用实际上受到了限制;类似地，银行业涉房贷款集中度政策也导致居民在购房过程中的杠杆受到了限制。中国居民杠杆率的加速上升为限制杠杆的重要背景，2016-2019年，中国居民部门杠杆率年均提升3.8个百分点，2020年末较2019年末则提升了6.1个百分点，达到62.2%。
　　二手房价快速上涨、一二手房倒挂的现象使居民倾向于尽早释放购房需求，提升居民使用杠杆的意愿。出于对金融风险的考量，二手房参考价可能在二手房价上涨更快、一二手房倒挂现象严重的城市推开，居民杠杆率更高的城市或将受到更大影响。
　　根據Wind的数据，2019年1月至2020年12月，深圳、宁波的二手住宅挂牌均价涨幅分别达到44.7%和34.2%，位列百城涨幅的第2和第4位;2021年1月至5月，西安的二手住宅挂牌均价涨幅达到21.2%，位列百城涨幅的第1位。较高的二手房价格涨幅是上述城市二手房参考价机制出台的重要原因。另一方面，深圳、成都、宁波等地的新房市场中存在一定的一二手房价倒挂现象，近三年均出现了部分新盘“抢房”事件，对上述城市二手房价格的管控也更有利于稳定市场预期。

调控利器

　　自2月深圳推出“二手房指导价”以来，二手房指导价就成为了政府调控市场的新利器。
　　亿翰智库表示，一方面，指导价的效果确实比较显著，在银行跟进并按照指导价贷款的情况下，个人购二手房的首付提高，对于比较依赖贷款的购房者来说，政策的作用是明显的。
　　另一方面，二手房指导价本质上依然是对需求的管理，相当于变相限制了需求。而在需求端的调控上，政府的调控工具相较以往并不多，限购、增加社保年限等工具相对来说已经比较成熟，可以继续加码的空间并不充足。因此，作为一种全新且效果显著的调控工具，对于亟须进一步调控的热点城市来说，二手房指导价不失为一把新利器。
　　鉴于二手房指导价的威力，自深圳以后，宁波、成都、西安、上海等地都出台了二手房指导价的相关政策，其他热点城市也有进一步效仿和跟进的可能。但需要注意的是，银行跟进和银行不跟进的二手房指导价政策有一定差别，如果银行不按照指导价贷款，指导价的作用更多的在于平缓市场情绪，稳定预期，对市场成交价格的影响较小。
　　平安证券表示，深圳、无锡等地陆续出台二手房参考价格机制，主要有两方面影响。
　　一方面，银行将其作为放贷依据，将变相提高购房首付。尽管参考价格机制未要求实际成交按照参考价格执行，但由于商业银行将其作为商业贷款发放依据，若成交价格高于参考价格，商业银行仅按照参考价予以放贷，差距须由购房者自行解决，变相提高购房首付比例。
　　假设某套二手房参考价格为600万元，买卖双方协商成交价为700万元，购房者无房无贷，参考价格机制出台后首付比例将从30%提高至40%（即1-600×70%/700），首付压力将大幅提升。
　　中达证券表示，二手房参考价机制作用中，“引导商业银行合理发放二手住房贷款”在实操过程中最为关键。二手住房参考价格机制并未要求实际成交价格以参考价格为准，买卖双方仍可自行协商成交价格;然而，商业银行发放二手住房贷款时以二手房参考价为准，若成交价格高于参考价格，则买方购买二手房的首付比例实际有所提升。
　　假设某套二手住房的成交参考价格为1000万元、买卖双方协商的成交价格为1100万元、买家家庭名下在深圳无房且无住房贷款记录，则在成交参考价格政策出台后，买家的实际首付比例由30%上升至36%。二手房参考价机制增大了二手住宅买方的资金压力。
　　另一方面，中介将其作为挂牌价格，信息不透明有效抑制炒房情绪。深圳二手房参考价格机制出台后，房地产经纪机构APP、官网上所有房源挂牌价格均改为参考价格，而不再由业主随意提高，叠加成交价格信息不透明，降低房价上涨预期的自我强化，有效缓解购房者对于房价上升的担忧，炒房氛围得以抑制。值得注意的是，成交信息不透明某种意义上亦降低了市场效率，将导致二手房成交速率的下降。
　　中达证券表示，各城市二手房参考价的形成机制有所不同，覆盖范围也不同，将对政策效果造成不同的影响。
　　在目前发布二手住房价格参考机制的主要城市中，参考价格均以住宅小区为单位，参考价格的形成方式则有所不同。如深圳以二手住房网签价格为基础、并参考周边一手住房价格，而西安的价格形成方式则以二手住房网签成交价格、评估价格等因素为参考。 　　各城市二手房参考价机制的覆盖范围不尽相同，深圳覆盖范围最广。深圳的二手住房价格参考机制覆盖全市3595个小区，覆盖范围最广。宁波的覆盖范围暂仅包括宁波市六区，不含其代管的2个县级市（余姚市、慈溪市）和下辖的2个县（象山县、宁海县）。成都目前已发布两批住宅小区的二手房成交参考价格，涉及小区数量分别为201个和286个;第二批小区所在的市辖区范围较第一批有所扩大。
　　地方参考价政策细则可能影响政策效果。覆盖范围和参考价格的形成方式等也将对政策效果造成影响，如成都的二手住房成交参考价格首批、第二批分别仅纳入201和286个住宅小区，对全市市场的影响小于深圳。5月末参考价政策出台后，成都二手房报价下跌的比例并未如深圳般持续提升，6月二手房报价上调的比例反而有所提升。

热度回落

　　中指研究院表示，从各城市二手房调控政策内容看，一方面是发布全部或重点小区二手住房参考价格;另一方面是要求相关机构将其作為参考依据，包括房地产经纪机构应下架高于指导价房源，银行将其作为商业贷款发放依据等。
　　其中金融端举措尤为“致命”，商业银行将其作为商业贷款发放依据，若成交价格高于参考价格，商业银行仅按照参考价予以放贷，高于参考价部分须由购房者自行解决，变相提高首付比例。同时，二手房参考价格机制出台后，地产经纪APP、官网上架房源挂牌价格均改为参考价，而不再由业主随意提高，降低房价上涨预期的自我强化，缓解购房者对于房价上升的忧虑。
　　在调控的持续加码下，效果也十分显著，热点楼市都得到降温。
　　根据中指数据库监测：2021年上半年，各梯队城市二手住宅价格累计涨幅较2020年同期均有所扩大。其中，一线城市二手住宅价格累计上涨5.98%，涨幅较2020年同期扩大1.63个百分点，累计涨幅居各梯队首位;二线城市上半年累计上涨1.83%，涨幅较2020年同期扩大0.30个百分点;三四线代表城市上半年累计上涨2.07%，涨幅较2020年同期扩大1.03个百分点。
　　国家统计局的数据同时显示了热点城市二手房市场的降温。7月15日，国家统计局发布的《2021年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2021年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。
　　二手房方面，根据国家统计局数据，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点;二、三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。
　　从同比来看，二手房市场涨幅均出现止涨和回落。据测算，6月份，一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点;二、三线城市二手住宅销售价格同比分别上涨3.5%和2.6%，涨幅均与上月相同。从全国70个城市数据看，二手房价格6月份环比上涨只有48个城市，是年内最低值，政策调控效果明显。
　　值得注意的是，在全国二手房市场整体降温的氛围下，一线城市中，二手房市场出现局部分化的现象。其中，深圳在经历严格的二手房调控之后，6月深圳二手住宅销售价格环比回落0.2%，这已经是深圳在23个月上涨后出现连续两个月下调。
　　对于二手房市场的走势，业内人士预计，下半年，二手房指导价将会“全面铺开”，热点一二线城市和重点三四线城市将有各类管控，包括房源的挂牌、房价的审核、贷款的审批等都可能会有所收紧。此外，二手房领域的学区房也将面临严格监管。所以，整体二手房市场或会继续降温。
　　以深圳为例，自2月份出台二手房指导价政策后，深圳二手房挂牌、成交量大幅下滑，成交价格连续2个月环比下滑，新房市场热度亦逐步降低。
　　平安证券研报显示，从二手房挂牌看，因二手房挂牌需参考政府指导价，众多高于参考价格的房源下架，2021年2月深圳二手房挂牌量指数环比1月下滑74%，尽管2月有春节假期的影响，但从后续月份表现看，二手房挂牌量指数仍维持极低水平。
　　从二手住宅成交看，2021年2月出台二手房指导价政策后，深圳二手住宅成交显著回落，6月成交面积仅23.7万平方米，大幅低于2020年月均值68.3万平方米，同比降73.8%。6月统计局披露的二手住宅价格指数环比降0.2%，连续两个月下滑。
　　同样，根据CREIS中指二手版数据统计，从成交量看，2021年5月深圳市二手住宅总体共成交2646套，环比下降39.5%，同比下降66.7%，较2021年1-5月，平均成交水平下降43.5%。2021年5月深圳市二手住宅成交面积为23.3万平方米，环比下降39.1%，同比下降64.1%，2021年1-5月，深圳市二手住宅成交面积为197.5万平方米，同比下降23.8%。从价格走势看，2021年以来，深圳二手房均价在2021年2月达到最高，政策发布后，二手房价格降温明显，至5月，二手住宅均价为63714元/平方米，环比下跌0.2%，同比下跌0.5%。
　　从新房成交看，近期深圳新房热度有所降温。随着二手房市场热度不再，叠加积分摇号购房等政策出台，抑制炒房客行为，居民购房趋于理性，新房热度逐步下滑。从此前中签率低、一房难求，到现在部分新盘开盘去化不足100%，如恒壹四季华府认购人数不足推出房源数量，中签率达154%。
　　平安证券表示，整体看，深圳二手房指导价制度在抑制房价过快上涨，稳定市场预期有较明显效果。后续不排除后续指导价制度在更多热点城市落地，尤其是前期房价涨幅较多、二手房市场热度居高不下的城市。
　　中达证券的数据也显示，深圳二手房参考价格整体低于政策出台前的最新成交价格。对比房天下的历史成交数据和政府参考价，中达证券发现参考价格整体低于政策出台前的成交价格。例如，南山区红树西岸小区在2020年10月初的成交价约16.2万元/平方米，政府参考价则仅约11.1万元/平方米，降幅达32%。
　　而二手房参考价机制出台后，深圳二手房报价有所下滑。根据中原地产的二手房报价指数（高于50%时，说明报价上调房源占比高于报价下跌房源的占比），2021年2月初二手房参考价机制出台后，二手房报价指数快速下滑，由2021年2月初的69.3%下滑至7月初的47.5%。根据Wind的数据，深圳二手房挂牌价指数由2月初的276快速下降至3月中旬的265，并在其后维持在264-266的水平。
　　挂牌量方面，根据Wind的数据，2月初在春节假期和二手房参考价机制出台的共同作用下，2月首3周的挂牌量指数均小于10（2020年3月-2021年1月基本均高于20）。春节假期为2月初深圳二手房挂牌量短期下滑的重要因素，在过去数年的春节期间，深圳二手房挂牌量亦出现了短期的下降，如2019年春节前3周及春节当周的挂牌量指数分别约为63.8和30.5，2018年则分别为53.8和26.3。另一方面，由于二手房参考价机制的出台，众多高于参考价格的房源被下架，也导致了2月初挂牌量指数的大幅下滑。3月后，随着上述因素的影响逐渐退出，深圳二手房挂牌量指数逐渐回升至与2020年相同的水平。
　　中达证券表示，二手房参考价机制出台后，深圳二手房市场价格环比增速下滑、成交量大幅下降。
　　价格方面，深圳的二手住宅价格2017年以来整体呈现上升趋势，2019年7月起，月度环比增速均为正值，2021年1月环比增速达到1.7%。2021年2月政策出台后，深圳二手住宅价格增速快速下滑，2021年5月环比增速时隔近两年再现负值，达-0.1%。
　　成交量方面，根据深圳房管局的数据，2021年3月后，二手住宅成交量持续下降，2021年5月和6月的成交面积分别约27.6万方和23.7万方，分别同比下滑61.0%、73.8%，较2019年同期下滑54.5%、50.2%，成交面积与2017、2018年初水平相若（年初成交量还包含春节的影响）。
　　中达证券认为，二手房参考价机制增大了二手住宅买方的资金压力，也成为了驱动深圳二手住宅成交量大幅下降的重要因素。
　　其他热点城市亦是如此，调控效果已显现。如，4月开始宁波二手房成交量持续走低，6月更是创下历年同期新低点，同比跌幅达到52.6%。