房价必降的几个朴素逻辑

来源 :中国房地产业·上旬 | 被引量 : 0次 | 上传用户:t123
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  【摘要】房价是国计民生绕不开的话题,在“房住不炒”的方针指引下,国家通过一系列措施有效遏制了房价的畸形上涨,这是防患于未然的必然、理性的选择,即使没有这些措施,畸形房价合理下降也是必然的结果,本文从几个朴素的道理,深入浅出地揭示了房价下降的内在逻辑。
  【关键词】房价;下降;供求关系;人口;消费
  房产市场在“房住不炒”为指导方针的一系列政策下逐渐进入了寒冬,尽管偶有几只“苍蝇”在“嗡嗡叫”,但房价下跌之势未来一定时期内已然不可逆转。
  现在的房子叫什么?叫商品房!可见,房子是商品,既然是商品,其价格就会受到房产价值、供求关系、人口趋势、消费习惯等诸多因素的影响。笔者在此不谈货币总量、政府调控、信贷政策等方面的宏观因素,仅从以下几个方面的朴素逻辑来说明房价下跌的必然。
  1、房子的价值是影响房价的决定因素
  房子是什么?是钢筋混凝土的堆砌物。一平米的房子成本是多少?由于各地土地价格差异较大,所以我们把土地价格因素暂且剔除掉。框架结构的房子造价比较低,每平米造价一般在600元左右;砖混结构的房子造价一般每平400元左右。城市房产因楼盘的类型不同,建安成本每平米从800元左右到1800元左右不等,低层、多层、小高层、高层等不同楼盘,成本依次递增,每平最高一般也不会超过2000元。加上各种费用,每平米应该3500元左右可以打住了。看过《资本论》的朋友都懂得,马克思他老人家在生前就告诉我们:商品的价格是由其价值决定的,商品价格围绕其价值上下波动。各地的朋友可以咨询一下当地的土地价格,均摊到房子价格中去,看看你的房子应该值多少钱,再看看现在的价格,好好算一算到底有多少泡沫。这种巨大的泡沫已经不再是上下波动了,而是极大的偏离了其本来的价值。当然,不得不提的是,在特定区域、特定地段的特殊房产,价格出现这种背离也并非绝对的异常,凡事都会有特例,但大中小城市房产价格的普遍疯涨,就不正常了,早晩会被打回原形,甚至归零。前些年房价疯涨的鄂尔多斯,如今成了鬼城,鄂尔多斯只不过是先行一步,今后有多少三、四线城市会步其后尘,大家可以拭目以待。
  2、供求关系是影响房价的至关重要的因素
  中国目前的房子存量有多少?根据有关资料,目前中国城市中有4亿套房子,足够16亿人居住。记得十年前,在北京与一个煤老板聊天,他炫耀说在西三环附近的一个楼盘刚买了一串房子,所谓一串,就是一个单元的一侧,从一楼到顶层,有多少层就是多少套,而这已经是这个煤老板在北京买的第五串房产了。我问他这些房子用来做什么,他告诉我什么也不做,放着。看到了吗?不是没有房子,而是大量的房子被像这位煤老板一样的买家空置在那里,根本没人住。这就叫炒房,等到房价炒到一定高度,那些真正需要房子住的普通百姓及工薪阶层,却买不起了。什么叫需求?不是你需要就叫需求,而是你需要,同时还得有购买能力,这才叫需求,或者准确说叫有效需求。有效需求逐渐下降,而房源却源源不断的供应着,有新楼盘,也有大量的二手房。当供求关系发生逆转,房价下跌也就是迟早的问题了。再举一个例子,我曾经问一位银行的朋友有几套房子,他说有四套,也就是说,他已经为儿子、孙子都买好了房子。大家可以想一想,像這样的情况在城市里有多少?这种情况应该是比较普遍的,大家都已经为下两代的子孙们都买好了房子,那么,未来新建的房子还有多少人来买呢?以上两个例子还是个人买家,更甚者,大量的公司囤积在各大城市的房产数量更是多的惊人!近几年,某某公司无钱偿还贷款,然后卖掉囤积的房产还贷者屡见报端。有些上市公司经营业绩不佳,卖掉囤积的房产充实业绩的接连不断。几百上千的企业干一年落了个亏损,还不如卖掉几套房子来得实在。所有这些故事,其实都在说明一个现实:有大量的房子在被人囤积着、空置着。大家可以注意一下所在城市的诸多楼盘和小区,当灯火阑珊的时刻,一个个小区、一座座高楼中有多少房间是灯光全无、漆黑一片的,尤其是那些偏僻的小区。这些空置的房子早晚有一天会在某些因素的影响下被迫推向市场,比如房产税、空置税、遗产税等相关政策的推出,势必会将这些闲置的空房逼出来,从而猛然增加房子的供应量,这种泄洪般的供应,别说是导致房价下降,就是房地产行业崩盘都不再是危言耸听。上世纪九十年代发生在日本的房地产行业的全面崩盘就说明了一切。事实上,这种情况在很多国家和地区都发生过,只是日本的房地产崩盘比较典型罢了。
  另外,各种低价房的陆续推出,对商品房市场形成了巨大冲击。国家为了解决低收入群体的安居问题,推出了各式各样的低价格住宅,经济适用房、廉租房、公租房、安置房、共有产权房等,不一而足,低价房供应量的增加自然会对价格高昂的商品房市场形成巨大冲击,各种因素叠加在一起,房价应声而落也就不足为奇了。
  3、人口走势是影响房价的关键因素
  房子是用来住的,这是房子最本质的属性,所以,住在房子里的人,也就是需求方的数量走势是决定房价的关键因素。目前的标准家庭人口结构是这样的:中间是夫妻二人,下面一个孩子,上面四位老人。一个标准家庭共有七人,再过数年,上面的四位老人仙逝后,一个标准家庭会减少七分之四的人口,考虑到下一代人结婚生子,应该是两个标准家庭增加一个孩子,也就是十四加一减八,依此计算,二、三十年后,人口下降会过半。也许有人会说国家已经放开二胎了,但实际情况是,放开二胎政策后效果并不理想,为什么?因为很多现实中的困难和无奈(抚养成本高、牵扯精力大)导致人们的生养观念在改变,婚育年龄也普遍在提高(城市中30岁以上结婚、35岁以后首育者比比皆是),丁克族的数量在增长,暂且不去考虑这些复杂因素,仅从标准家庭的人口下降趋势就可以看出整体人口的走势,如此一算,是不是很可怕?如此趋势之下,以人口为基础的房价还能不跌吗?另外,作为置业主力,主要集中在25岁至45岁的人群,而这些主力军在近十年的时间里,其比例逐年在减少,并有明显持续下去的趋势。可见,不管是人口的整体数量,还是置业主力人口所占的比例,都是下降的趋势,也就是说,未来的整体购房需求会逐渐减少,房价上涨的驱动力已然不在,房价下跌成为大势所趋。
  4、消费习惯是影响房价的催化剂
  消费是可以在人与人之间传染的,买涨不买跌是一种大众化的消费习惯,是一种规律,当某种商品价格下跌时,大家就会观望并停止购买行为,从而推动该种商品价格的继续下跌,房子作为一种高价格的商品,当其价格呈现下跌趋势时,大家更会谨慎对待。
  90后、00后的新生代与70后、80后的中年人在很多理念和习惯方面差异巨大,消费理念迥然不同,新生代不习惯被约束,不喜欢被裹挟,我行我素,逍遥自在,是拒绝做房奴的一代人,何况,他们的爷爷奶奶、爸爸妈妈早已为他们买好了可能不止一套房子,指望新生代替炒房者接盘几乎是不可能的。
  怎么样?房价不降还有可能吗?
  参考文献:
  [1]虎嗅APP.中国究竟有多少房子[R].百度.房天下2018/02/27:3-5
  [2]深圳特价房.房价真实成本你知道吗[R].百度.2018/03/09:2-3
其他文献
空中通信节点技术是现代先进飞行器和多军种联合作战中重要的支撑技术之一,其性能的先进程度直接影响着飞行器的综合性能。在当今紧张的国际局势下,必须使先进飞行器实现轻型
为了能够让用户快速地塔建企业级的网站,加快单位信息化建设的步伐,我们开发了此套通用网站生成系统.该系统采用目前国际上公认的CMM规范二级标准来管理系统的设计和实现,使
该文分析了影响高精度数字读出电路实现的各种因素,设计了合理的读出方案,并用高分辨率的模数转换器(ADC)结合通用数字信号处理芯片(DSP)给予实现对单通道的测试结果表明加速
期刊
无线传感器网络是一门新兴技术,是由大量具有感知能力、计算能力和通信能力的微小传感器节点构成的自组织、分布式网络系统。通常,无线传感器网络获取的数据通过GPRS通信方式
该文围绕利用物质对放射性r射线的吸收原理测量航空燃油密度的可行性研究而展开,主要完成了以下工作:●从物质对放射射线的吸收原理入手,在理论上分析了应用该机理测量航空燃
该文作者参与研制的顺序注射分析法自动检测水中COD、氨氮和pH集成仪器实现了对污水水质检测的自动化,具有准确、在线、多参量同时检测的特点.文中介绍了自动检测水中COD、氨
该文在研究匹配追踪分解和小波包理论的基础上,根据地震剖面上不同的频段信号在大地中衰减不同,提出了信号的匹配追踪分解和小波包分解提高高频成份的技术方法.具体的处理方
系统校验管理软件采用可视化的、面对对象的、事件驱动的高级程序设计语言实现,开发过程遵循WINDOWS标准,其基于窗口的图形用户界面(GraphicUserInterface-GUI)为用户提供了
中国列车运行控制系统1级(Chinese Train Control System level1,简称CTCS-1)是适用于200km/h以下新建及改造线路,采用目标距离连续速度控制模式监控列车安全运行的列控系统,目