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摘 要：在房地产交易管理过程中，评估是非常重要的一个环节，对于整个行业健康发展具有至关重要的作用。在管理实践中，要科学运用多种评估方法，构建房地产评估方法体系，提升评估的科学性和客观性，为房地产交易管理奠定良好的基础。本文立足房地产交易管理实践，分析房地产评估市场存在的问题，并寻求构建有效的房地产评估方法体系。
关键词：房地产 评估方法 交易管理 评估体系
随着我国社会经济的快速发展，房地产市场迅速崛起，成为国民经济发展的支柱性产业。在房地产交易过程中，必须对房地产的价值进行有效的评估，构建科学的评估体系，是进行有效管理的前提和基础。利用房地产评估方法体系进行有效评估，可以保障房地产交易的稳定性和安全性，提升房地产交易管理水平。从房地产评估本质来看，具有较强的专业性，房地产交易涉及到多种形式，包括二手房买卖、抵押、投资等诸多形式，探寻有效的评估方法，是现代房地产交易管理发展的重要方向。
一、我国房地产评估发展现状
从性质和内容来看，房地产评估专门为房地产交易服务。随着我国房地产交易市场不断发达，多种评估方式不断涌现，并且呈现出快速发展的态势。房地产交易越来越频繁，对于房地产评估的供给要求也越来越高。作为房地产交易管理的基础，房地产评估需要大量的专业技术人才。据统计，我国房地产评估市场每年以5000人的速度在不断增长。在快速发展过程中，我国房地产评估市场也存在一定问题，房地产评估方法体系不够完善成为一个重要的制约瓶颈。在工作实践中，探寻有效的评估方法，进而适应我国房地产市场发展，是我国房地产评估领域需要研究的重要课题，对于推动我国房地产行业健康、快速发展也具有至关重要的意义。
二、我国房地产评估存在的问题
1.相关法律制度不够完善。在我国房地产评估实践中，仍然存在诸多问题，法律制度不够完善就是其中之一。根据目前我国的立法实际情况，房地产评估的主要法律依据是《房地产管理法》、《房地产估价机构管理办法》等，同时也包括相关的行政许可和标准。但是，这些法律法规在内容上比较宽泛，并没有对房地产评估方法的具体要求，容易造成评估过程的不客观和不科学性，也容易引起评估过程中的纠纷。
2.存在人情评估现象。从房地产交易管理实践来看，由于没有形成完整、科学的评估体系，整个房地产评估过程具有一定的随意性，在这样的情况下，存在人情评估的现象。我国作为人情社会，如果没有完整、规范的体系管理，很容易滋生人情问题。此外，在评估过程中，也容易产生权力寻租的问题，影响了市场的健康、有序发展。在交易管理实践中，如何探寻有效的评估方式，提升房地产评估的公平性，具有至关重要的意义。
3.评估人员素质有待提升。在当前的房地产评估实践中，部分评估人员素质有待提升。从目前房地产评估实践来看，评估人员需要通过房地产评估执业师考试，但是这种应试教育对于评估人员的评估能力提升并不明显。房地产评估工作具有较强的实践性，工作人员的经验十分重要，要想进行准确的评估，不仅要获得评估师资质，同时也要进行必要的培训，提升综合评估能力。
三、房地产评估方法的分类分析
作为一个综合评价体系，房地产评估需要运用多种方法，涉及到房地产评估的各个部分和环节。在房地产评估实践中，综合分析不同分析方法的特点，并进行合理搭配，是实现房地产评估科学化的重要方式。
1.成本法。在房地产评估过程中，成本法是一种基本的方法，通过房屋重置或者构建的方式，计算出重置成本。这样的测算方法经常被用于公益性项目的评估当中。首先，要计算出土地取得成本，同时还要计算出开发成本，同时还要包括基本的管理成本，在房地产评估过程中，成本分析法需要计算多种指标和标量，最终保证评估的准确性和客观性，并为房地产交易管理提供科学的依据。
2.市场比较法。在房地产评估实践中，市场比较法是一种比较常用的方法，具有较强的可操作性。在评估实践中，根据需要评估房屋的具体情况，选择和待评估房屋类似的房屋进行比较，根据替代原理，经过客观的比较，得出评估价格。在评估实践中，运用市场比较法，需要评估人员具有较丰富的经验，在评估实践中，要根据多种变量进行及时调整，包括交易日期、地域因素、交易方式等，都会对评估结果产生影响。应用市场比较法开展评估工作，需要经过资料收集、案例比较、相关因素修正等多个过程，最终才能得出相对客观的参考价格。
3.收益法。在房地产评估过程中，收益法也是一个经常使用的评估法，收益法要运用资本化率，将待评估的房地产可能产生的正常收益进行折算，并且将计算出的数字放到现值当中，实现科学估算目标，其评估原理为预期收益原理。运用收益法进行评估，首先要计算出房地产的年纯收益，并计算出还原利率，同时要充分考虑到其他相关因素，最终得出评估价格。在运用收益法进行房地产评估过程中，涉及到维修费、水费、管理费等诸多因素，都会对最终的计算结果产生影响，单纯的收益法评估，其准确性仍有待提升。
四、房地产评估方法体系在交易管理中的实践运用策略
从房地产交易管理实践来看，不同的房地产评估方法都具有自己的优点和缺点，通过构建评估方法体系，可以进一步提升房地产评估的客观性和合理性，推动房地产交易管理的规范化开展。
1.构建科学的评估理论体系。在开展房地产评估过程中，要构建科学的评估理论体系，强化评估工作的理论支撑。房地产交易市场具有一定的复杂性，房地产价格受到成本、国家政策和市场供求等多种因素的影响。基于此，要想提升评估的科学性，首先要根据房地产交易当地的实际情况，将各种变量纳入到评估体系中，强化理论的研究，发现其经济学和市场交易原理，对价格可能产生影响的预期因素，进行充分合理的预估，满足现代市场评估要求，为房地产交易管理提供准确的评估数字。在房地产价格评估实践中，政策因素也是一个重要的因素，需要將其纳入价格评估体系中，提升评估的合理性。在房地产价格评估实践中，评估人员要充分发挥主观能动性，运用市场比较法、成本法等多种要素，融合各种方式的优点，提升评估的客观性和科学性，提升评估的准确度，为房地产交易管理提供依据。
2.建立现代交易管理信息系统。在房地产交易管理实践中，要想探索科学有效评估方法体系，必须依托现代信息就似乎，建立现代的房地产交易管理信息系统。通过深入开展电子登记等工作，汇总大量市场数据细信息，要运用大数据思维，对于汇总数字进行有针对性的分析，根据房地产价格变化规律及走向，为科学评估提供依据。在建立房地产交易数据系统之后，可以简化相应的评估工作，减小人为因素的干预程度，将房地产价格的主观要素降到最低，提升房地产交易管理的有效性，进而构建科学的房地产交易价格评估体系。通过现代信息系统的不断完善，房地产资源将统筹纳入网络范畴内，实现评估价格的统一性和稳定性。
五、结语
综上所述，在房地产交易管理实践中，房地产评估仍存在诸多问题，亟待提档升级，通过优化评估方法和评估体系，可以规范房地产交易市场，维护交易者和国家的利益。基于此，房地产交易管理者要不断创新评估理念，转变管理方式，运用多种评估方法，构建现代的立体评估模型，提升评估的科学性和客观性，满足现代房地产评估市场要求，推动房地产交易市场不断提档升级。
参考文献：
[1]刘宝文.房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用[J].门窗，2015（8）：218.
[2]林琦.房地产交易管理中的房地产评估方法体系研究[J].房地产导刊，2013（22）：351-351.
[3]张雅琼.房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用研究[J].房地产导刊，2014（21）：22-22.
关键词：房地产 评估方法 交易管理 评估体系
随着我国社会经济的快速发展，房地产市场迅速崛起，成为国民经济发展的支柱性产业。在房地产交易过程中，必须对房地产的价值进行有效的评估，构建科学的评估体系，是进行有效管理的前提和基础。利用房地产评估方法体系进行有效评估，可以保障房地产交易的稳定性和安全性，提升房地产交易管理水平。从房地产评估本质来看，具有较强的专业性，房地产交易涉及到多种形式，包括二手房买卖、抵押、投资等诸多形式，探寻有效的评估方法，是现代房地产交易管理发展的重要方向。
一、我国房地产评估发展现状
从性质和内容来看，房地产评估专门为房地产交易服务。随着我国房地产交易市场不断发达，多种评估方式不断涌现，并且呈现出快速发展的态势。房地产交易越来越频繁，对于房地产评估的供给要求也越来越高。作为房地产交易管理的基础，房地产评估需要大量的专业技术人才。据统计，我国房地产评估市场每年以5000人的速度在不断增长。在快速发展过程中，我国房地产评估市场也存在一定问题，房地产评估方法体系不够完善成为一个重要的制约瓶颈。在工作实践中，探寻有效的评估方法，进而适应我国房地产市场发展，是我国房地产评估领域需要研究的重要课题，对于推动我国房地产行业健康、快速发展也具有至关重要的意义。
二、我国房地产评估存在的问题
1.相关法律制度不够完善。在我国房地产评估实践中，仍然存在诸多问题，法律制度不够完善就是其中之一。根据目前我国的立法实际情况，房地产评估的主要法律依据是《房地产管理法》、《房地产估价机构管理办法》等，同时也包括相关的行政许可和标准。但是，这些法律法规在内容上比较宽泛，并没有对房地产评估方法的具体要求，容易造成评估过程的不客观和不科学性，也容易引起评估过程中的纠纷。
2.存在人情评估现象。从房地产交易管理实践来看，由于没有形成完整、科学的评估体系，整个房地产评估过程具有一定的随意性，在这样的情况下，存在人情评估的现象。我国作为人情社会，如果没有完整、规范的体系管理，很容易滋生人情问题。此外，在评估过程中，也容易产生权力寻租的问题，影响了市场的健康、有序发展。在交易管理实践中，如何探寻有效的评估方式，提升房地产评估的公平性，具有至关重要的意义。
3.评估人员素质有待提升。在当前的房地产评估实践中，部分评估人员素质有待提升。从目前房地产评估实践来看，评估人员需要通过房地产评估执业师考试，但是这种应试教育对于评估人员的评估能力提升并不明显。房地产评估工作具有较强的实践性，工作人员的经验十分重要，要想进行准确的评估，不仅要获得评估师资质，同时也要进行必要的培训，提升综合评估能力。
三、房地产评估方法的分类分析
作为一个综合评价体系，房地产评估需要运用多种方法，涉及到房地产评估的各个部分和环节。在房地产评估实践中，综合分析不同分析方法的特点，并进行合理搭配，是实现房地产评估科学化的重要方式。
1.成本法。在房地产评估过程中，成本法是一种基本的方法，通过房屋重置或者构建的方式，计算出重置成本。这样的测算方法经常被用于公益性项目的评估当中。首先，要计算出土地取得成本，同时还要计算出开发成本，同时还要包括基本的管理成本，在房地产评估过程中，成本分析法需要计算多种指标和标量，最终保证评估的准确性和客观性，并为房地产交易管理提供科学的依据。
2.市场比较法。在房地产评估实践中，市场比较法是一种比较常用的方法，具有较强的可操作性。在评估实践中，根据需要评估房屋的具体情况，选择和待评估房屋类似的房屋进行比较，根据替代原理，经过客观的比较，得出评估价格。在评估实践中，运用市场比较法，需要评估人员具有较丰富的经验，在评估实践中，要根据多种变量进行及时调整，包括交易日期、地域因素、交易方式等，都会对评估结果产生影响。应用市场比较法开展评估工作，需要经过资料收集、案例比较、相关因素修正等多个过程，最终才能得出相对客观的参考价格。
3.收益法。在房地产评估过程中，收益法也是一个经常使用的评估法，收益法要运用资本化率，将待评估的房地产可能产生的正常收益进行折算，并且将计算出的数字放到现值当中，实现科学估算目标，其评估原理为预期收益原理。运用收益法进行评估，首先要计算出房地产的年纯收益，并计算出还原利率，同时要充分考虑到其他相关因素，最终得出评估价格。在运用收益法进行房地产评估过程中，涉及到维修费、水费、管理费等诸多因素，都会对最终的计算结果产生影响，单纯的收益法评估，其准确性仍有待提升。
四、房地产评估方法体系在交易管理中的实践运用策略
从房地产交易管理实践来看，不同的房地产评估方法都具有自己的优点和缺点，通过构建评估方法体系，可以进一步提升房地产评估的客观性和合理性，推动房地产交易管理的规范化开展。
1.构建科学的评估理论体系。在开展房地产评估过程中，要构建科学的评估理论体系，强化评估工作的理论支撑。房地产交易市场具有一定的复杂性，房地产价格受到成本、国家政策和市场供求等多种因素的影响。基于此，要想提升评估的科学性，首先要根据房地产交易当地的实际情况，将各种变量纳入到评估体系中，强化理论的研究，发现其经济学和市场交易原理，对价格可能产生影响的预期因素，进行充分合理的预估，满足现代市场评估要求，为房地产交易管理提供准确的评估数字。在房地产价格评估实践中，政策因素也是一个重要的因素，需要將其纳入价格评估体系中，提升评估的合理性。在房地产价格评估实践中，评估人员要充分发挥主观能动性，运用市场比较法、成本法等多种要素，融合各种方式的优点，提升评估的客观性和科学性，提升评估的准确度，为房地产交易管理提供依据。
2.建立现代交易管理信息系统。在房地产交易管理实践中，要想探索科学有效评估方法体系，必须依托现代信息就似乎，建立现代的房地产交易管理信息系统。通过深入开展电子登记等工作，汇总大量市场数据细信息，要运用大数据思维，对于汇总数字进行有针对性的分析，根据房地产价格变化规律及走向，为科学评估提供依据。在建立房地产交易数据系统之后，可以简化相应的评估工作，减小人为因素的干预程度，将房地产价格的主观要素降到最低，提升房地产交易管理的有效性，进而构建科学的房地产交易价格评估体系。通过现代信息系统的不断完善，房地产资源将统筹纳入网络范畴内，实现评估价格的统一性和稳定性。
五、结语
综上所述，在房地产交易管理实践中，房地产评估仍存在诸多问题，亟待提档升级，通过优化评估方法和评估体系，可以规范房地产交易市场，维护交易者和国家的利益。基于此，房地产交易管理者要不断创新评估理念，转变管理方式，运用多种评估方法，构建现代的立体评估模型，提升评估的科学性和客观性，满足现代房地产评估市场要求，推动房地产交易市场不断提档升级。
参考文献：
[1]刘宝文.房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用[J].门窗，2015（8）：218.
[2]林琦.房地产交易管理中的房地产评估方法体系研究[J].房地产导刊，2013（22）：351-351.
[3]张雅琼.房地产评估方法体系在房地产交易管理中的应用研究[J].房地产导刊，2014（21）：22-22.