“金九银十”本是对楼市销售旺季的一个戏谑称呼,每年的这个时候,楼市总会出现一轮高供应量、高成交量、价格高速上扬的“三高现象”。今年的“金九银十”因为是在历时5个月的调控之后,因而备受的瞩目!
　　“北京楼市成交量暴涨”、“广州惊现‘日光盘’”……种种消息不绝于耳。作为全国风向标的京沪穗深等四地楼市首次出现了自调控以来的集体飙升,部分二线城市亦跟风上涨。
　　那么,到底是何种原因促使房地产市场的表现与宏观调控政策背道而驰,下一步会否有更加严厉的调控政策出台呢?
　　
　　集体逆市回暖
　　京穗沪深等一线城市楼市“量价齐升”已是不争的事实。
　　在8月成交量大幅反弹的基础上,9月北京楼市再次出现成交量的井喷。不仅如此,在成交量异军突起的同时,成交价格也随之水涨船高,个别楼市甚至出现了需要托关系“走后门”才能买到房子的现象。
　　据北京房地产交易管理网数据显示,9月6日至12日,北京商品房一周总成交期房为4191套,环比前一周上涨了75.9%。而同比上涨更是高达266.7%。
　　而就在中秋假的最后一天,北京楼市再次上演疯狂的一幕,地铁大兴线高米店北站旁的保利茉莉再次开盘,1000余套房源吸引了5000人排队,此次开盘相比之前已经上涨近千元。位于望京的东湖湾,最近开盘的预售价达到35000元/平方米,比之前的预期价格上调了3000元/平方米。
　　在上海,有统计显示9月上半月上海一手房成交套数为4963套,环比(8月上半月)成交的2875套,回升72.6%。9月上半月一手房平均成交单价为20841元/平方米,与8月上半月的21128元/平方米大体持平。9月上半月,取得商品住宅预售许可证的楼盘有23个,供应面积49.29万平方米,与8月同期相比,供应量增加近两倍。
　　在广州,号称“中国第一大盘”的广州亚运城9月26日开盘即遭火爆抢购,首批房源均价在12000元至13000元/平方米,虽然定价高于之前市场预期,仍获得购房者追捧。在亚运城的一个销售点富力盈信大厦,早上8点钟现场已聚集了约2000多人。另一个销售点广州花园酒店11点前就停止了所有的认购,有幸进入现场的认购者表示,早上7点多就到现场排队。
　　深圳楼市亦是如此。在8月份开始反弹之后,9月份成交量持续走高,尤其是中秋假期期间,成交十分活跃,三天成交量达482套,部分楼盘也重现排队买房情况。虽然9月份以来楼市供应大增,但价格不降反升,在售楼盘普遍缺乏优惠力度,多数楼盘只象征性推出一两个点优惠折扣。
　　作为楼市风向标的京穗沪深等一线城市楼市集体回暖,使得抵抗力微弱的部分二线城也跟风上涨,尤其是类似大连、南京、杭州等二线富裕城市。
　　数据显示,9月20日-26日这一周南京的商品住宅成交量环比上涨19.76%;杭州的成交均价环比上涨28.04%;苏州商品住宅成交面积环比上涨6.86%。中西部各重镇亦是如此。成都这一周的商品住宅成交1840套,成交面积16.79万平方米,环比上涨3.81%;武汉商品房成交面积环比上涨6.21%,成交均价6182元/平方米,环比上涨1.66%;长沙商品住宅成交量环比上涨17.61%。在记者对比8月份数据之后发现,除成都出现了环比1.16%的小幅回落,以上二线城市皆可用“大涨”一词概括。其中,8月份的南京出现了环比90.76%的剧烈涨幅,杭州亦是有53.39%的环比增幅。
　　
　　开发商“变戏法”
　　所谓上有政策,下有对策。面对严厉房产政策,开发商为保障自己的利益最大化,亦绞尽脑汁来“变戏法”,意欲逃脱政策的“紧箍咒”。
　　房产商的伎俩,不外乎以下几种:拿到预售证却不开卖,或者只拿少量单位出来卖;明明刚开盘,大堆房子未出货,却宣称“已卖完”;又或者是开发商联手中介,自己先买下房子,再拿出来高价出售。
　　这种典型的捂盘惜售现象非常常见,由于6、7月份正值传统销售淡季,大多数开发商都有意将推盘日期延后至9、10月份,希望抓住“金九银十”在年底前取得一波资金回笼。
　　此现象在豪宅项目上表现得更为明显。戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏表示,目前市场上单价在5万元以上的豪宅项目在售的几乎都是前期推出的尾盘,以境外开发商或有境外上市背景的内资开发商为主。
　　为何房产商对“捂盘”这一方式乐此不疲呢?究其原因,便发现“捂盘”一个月,开发商仅需要付出几万元的利息,而得到的却是数百万元甚至上亿元的利润收益。只要楼价平均每平方米涨价10元,6万平方米的项目利润就多出600万元,比银行利息也是高出一大截,而一平方米涨价10元买家几乎没有感觉。
　　因此,以往仅少数开发商对不超过整个楼盘5%的房子进行“假销售”;而现在,大多数房企都在进行这一手法,而且很可能是六七成房源都会被拿来操作。
　　有房产专家表示,不管开发商采取怎样的“捂盘惜售”措施,最终的目的就是为了促升成交量、提高楼价。比如开发商每次只拿出一小部分房源进行销售,造成消费者“争食”的现象,从而加快了消费者的决策速度,达到快速销售的目的。同时,前期产品的热销,也为其下一次推货的涨价营造了足够的市场氛围,给市场造成一种“热销”、“供不应求”的假象。
　　
　　政策执行不力
　　实际上,对楼市新政执行力度的诟病,一直存在。经济学家马光远就表示,比如“国十条”中提出要完善房地产税收政策,可实际执行中却一再拖延,不可避免地会影响到政策的预期效果;又比如“国十条”中提到要对调控不力的地方进行问责,可对于媒体曝光出来的上千宗闲置土地名单,一直没有见到任何制裁措施;再如各地一些银行对房贷政策悄然“松绑”,也没有去深究……
　　严厉的政策软执行的确是此番楼市回暖的又一个主要原因。“国十条”大多数内容至今在一些地方被架空,不管是对房价暴涨失职的官员问责,还是对开发商土地增值税的清算,以及对哄抬房价的打击,还有对普通市民的住房保障,都只是“只闻楼梯响,不见人下来”。
　　天则经济研究所所长盛洪在接受记者采访时也明确表示,政府的宏观调控政策没干政府该干的事儿,没从财政政策和货币政策这些宏观角度来进行调控,却干了企业该干的事儿,干预银行的贷款政策,干预消费者的消费决策,这注定了调控只是治标不治本的权宜之计。
　　
　　刚需激增?
　　一位购房者接受记者采访时说的话也许能解释房价看涨的原因,他说,“宏观调控政策出台后,就一直盼望着房价快降,可等了4个多月也没见大动静。如今都说成交回暖了,反而害怕价格涨回去,想尽快出手,现在有不少人都抱有这样的想法,这就把开发商给抬‘牛’了,担心倒成了不得对面对的事实。”
　　目前,各地购房者对于调控后市房价的预期开始转变,由下跌渐渐转为上涨,诸多刚性需求者观望态度开始松动,入市步伐开始加快。
　　“由于2008年宏观调控后2009年房价的报复性反弹,使得当前购房者对后市房价预期发生变化,在当前还有购买力的情况下,尽快入市以免将来因房价上涨而失去买房的机会。”某国有商业银行相关部门负责人表示。
　　此外, 十一国庆节,一直都是中国的传统婚期,传统结婚先买房的观念,更是深入人心,所以,婚房需求入市成为成交量回暖的动力之一。
　　业内人士分析认为,近期部分城市楼市“回暖”主要是因为新增供应量前期尚未大量释放、前期积累的刚需、政策调控不信任、不相信房价真跌、通胀及预期加剧等多种因素造成的。特别在“金九银十”的传统销售旺季,开发商通过促销等优惠活动进行项目销售,固然会对刚性需求的购房者产生求购欲望,而成交量也会相应提升。
　　而短期成交量上升的现象,使部分另有它求的开发商、专家借机鼓吹“开始新一轮的楼市反弹”,从而导致楼市出现了恐慌效应。
　　
　　投资客现身
　　在房价维持在高位徘徊的情况下,市场的部分“刚需”就是再有决心买房,现实也没有能力实现。而且,如果近期出现的这场成交量暴涨确实是由“刚需”所致,那么也一定会使银行的房贷出现暴增。但目前不管是央行还是银监会,都没有这样的信息传出。这说明,有投资客现身。
　　最近房地产市场出现的一些“新买房人”,有不少都是“老面孔”,基本都属于已有一两套甚至更多住房的炒房客。他们有的已从以往的炒房投机中获取了巨大的利益,根本无需贷款就可以从容炒房;有的想趁现在调控形势暧昧之际再“赌”上一把。炒房客的卷土重来,也是最近各地房地产市场成交量猛增的原因之一。