证券化是当下国际金融市场中的一股潮流,它不仅是一个精巧的融资工具,也是一个金融风险分散工具。我国如何在法律制度上对不动产证券化作出回应,文章分为四个部分进行探讨。第一部分研究不动产证券化的原理。首先指出不动产证券化的原理是物权的债权化,不动产的交换价值以债权的形式在流通领域得以实现。然后提出不动产证券化的客体为不动产的价值权,即哲学概念中的物之交换价值,法学范畴内的担保物权。文章认为不动产的价值权在流通领域的实现是不动产的抵押权突破本身保全性的角色,摆脱附随于债权的束缚独立地实现物之交换价值,即抵押权的独立。最后在前面分析的基础上给出不动产证券化的定义,即不动产担保价值权的有价证券的实现。第二部分介绍了以抵押权独立程度的不同介绍不动产证券化的具体实现。即以债权为中心的非典型不动产证券化——住房抵押贷款证券化,以抵押权为中心的不动产证券化——证券式抵押权和证券式土地债务。文章认为住房抵押贷款证券化抵押权随着证券获得广义上的、间接的流通,故应将其定位在抵押权流通的初级形式,纳入不动产证券化的体系中。第三部分研究了不动产证券化具体制度的设计要素。文章认为在不动产证券化中,制度的设计总要遵循这样一个原则,方便交易的同时也要保障交易的安全。以证券的形式表彰权利,是为了交易的方便。不动产证券化的交易安全,则通过诸如不动产价值的评估和保贷比例、登记制度赋予证券公信力和证券持有人的异议权以及确定抵押权顺位固定原则等不可或缺的要素得以实现。第四部分是不动产证券化在我国的构建方式。对住房抵押贷款的证券化而言,文章提出通过政府全资或者控股建立政府主导市场型证券化模式,以信托的方式设立独立的SPV,通过政府的“暗示担保”和信托制度本身的特点来实现高信用等级和拟证券化的资产的破产隔离。而以抵押权为中心的不动产证券化,文章认为《物权法》颁布后,虽然并没有明文突破抵押权的附随性,但是抵押权成立的登记要件的确立,统一不动产登记制度的初现倪端,不能不说是对发挥抵押权的货币价值的有利信号。但是,若要广泛的推行不动产证券化,在法律上仍需要做出相应的调整。