随着房地产行业的发展,越来越多的公司出于赚取租金收入或者资产增值的目的而持有房地产,使用传统的会计科目已无法准确反映这类资产的特点。与此同时,房地产相关的财务问题也吸引了广泛的关注,对房地产有关的会计信息质量提出更高要求。在这样的背景下,2006年CAS3正式颁布,准则正式引入投资性房地产和其公允价值计量模式。作为我国首个运用公允价值核算的非金融资产,投资性房地产公允价值计量引起业内人士广泛关注。部分学者认为公允价值模式相比成本模式更能满足会计信息的及时性、相关性,并且接近市场价格;但同时也有部分学者认为投资性房地产不像金融资产一样有活跃的交易市场,其公允价值的确定存在主观性与不确定性,因而可能会损害会计信息的可靠性。目前,我国上市公司普遍存在盈余管理现象,大部分学者认为盈余管理行为会损害会计信息的可靠性与公允性,可能导致会计信息使用者做出错误决策,并影响市场资源的有效配置。鉴于投资性房地产的公允价值存在不确定性,其是否会成为上市公司进行盈余管理的手段,通过哪些方式可以压缩企业通过投资性房地产公允价值进行盈余管理的空间,这些正是本文研究的着眼点与出发点。本文首先对公允价值、投资性房地产、盈余管理的相关概念进行阐释,通过经济收益观理论、决策有用性理论分析公允价值的产生基础以及局限性,通过对盈余管理相关的委托代理理论、信息不对称理论、契约理论进行分析,探究企业进行盈余管理的动机。此外,本文还对投资性房地产会计准则进行研究,发现公允价值计量模式确实存在盈余管理的空间。在理论分析基础之上,本文选取2012-2019年采用公允价值计量投资性房地产的上市公司作为研究对象,在应计盈余管理的计量方面,通过修正的琼斯模型计算出可操作性利润,之后通过回归模型进行研究。实证结果表明:（1）投资性房地产的公允价值变动与企业的盈余管理程度正相关;（2）如果投资性房地产的公允价值经过独立评估机构评估,那么投资性房地产公允价值变动对盈余管理的影响就会减弱。对上述结果进行稳健性检验,将被解释变量盈余管理程度调整为非线性应计模型,再次进行回归分析,发现模型依然显著,再次验证了上述研究结论。除了实证分析之外,本文还采用了案例研究的方法。选取嘉凯城公司进行案例研究,对公司投资性房地产的计量以及评估情况进行分析,一方面证实了上市公司确实可以通过投资性房地产公允价值计量来进行盈余管理,另一方面也分析了投资性房地产公允价值计量对盈余管理影响的具体表现,包括可以帮助企业增加净利润、优化资产负债结构,以及改善企业的融资状况。同时,本文也总结了嘉凯城公司公允价值计量模式在应用中存在的问题,有一定借鉴意义。最后,本文通过理论研究、实证分析与案例研究,得出以下结论:（1）上市公司通过投资性房地产公允价值计量进行盈余管理;（2）独立评估机构可以抑制投资性房地产公允价值计量对盈余管理的影响。同时,本文也提出相应的政策建议:（1）增加投资性房地产信息披露内容,减少企业盈余管理空间;（2）加大对公允价值模式的监管力度,抑制企业盈余管理动机;（3）建议采用专业评估法获取投资性房地产公允价值。本文的研究意义在于:首先,证实了上市公司通过投资性房地产进行盈余管理,目前针对投资性房地产公允价值计量对盈余管理的影响多采用案例研究的方法,本文采用实证分析与案例研究相结合的方法,探究二者之间的关系。其次,本文创新性的引入独立评估机构作为调节变量,探究独立评估机构在投资性房地产公允价值确认中的作用,是否能够压缩企业进行盈余管理的空间,对完善投资性房地产公允价值计量、提高会计信息质量有一定意义。