房地产业是我国国民经济的重要支柱性产业,同时,房地产业又是资金密集型产业,与金融体系密不可分,房地产经济的波动必然会影响到金融体系的稳定,产生金融风险,甚至形成金融危机。房地产泡沫破裂对一个城市、一个国家,甚至是全世界将产生严重危害。国外学术界对房地产泡沫的研究起步较早,已经构建了相对成熟的体系,并积累了丰富的研究成果。然而,这些成果都是基于国外较为完善的房地产体系为对象得来的,并不适用于中国较为复杂且不成熟的房地产市场。国内学者对于房地产泡沫的研究起步相对晚,研究上受制于数据的统计,使得国内大部分研究都是基于宏观数据进行评价分析,然而从微观角度进行实证研究的相对较少。此外,由于城市之间经济水平与发展水平不一样,故所采用的房地产泡沫评测指标效果也大相径庭。基于此,本文选择从宏观角度与微观角度相结合的方法来研究城市房地产泡沫问题,并以昆明市为例进行实证分析。本文在回顾国内外学者关于房地产泡沫研究方法与成果的基础上,首先对昆明市宏观经济形势走向、住房市场发展及相关出台政策进行了阐述;其次,采用协整理论,结合昆明市2002-2012年宏观数据,从宏观角度对昆明市房地产市场泡沫进行评测;同时,从投机理论入手,对昆明房地产市场投机度进行了实证研究;然后运用合理的数量分析方法,选取适当的经济指标作为预警指标,构建泡沫预警系统,对昆明市房地产泡沫进行预警和监控,并预测昆明市2013年房地产泡沫情况。在此基础上,利用课题调查获得的微观数据,运用指标分析法,对昆明市主城各区域房地产泡沫程度进行评价。最后对全文进行总结,针对研究结果提出相应的政策建议。通过研究,本文最终得到了以下几个结论:(1)昆明房地产销售价格指数为非平稳时间序列,且房地产销售价格指数和租赁价格指数之间不存在长期均衡关系,由此可以判断昆明房地产市场存在泡沫;(2)昆明房地产市场投机度为0.3077,大于国内外学术界普遍认为的投机度警戒线0.2,昆明市房地产市场存在较为严重的投机行为;(3)昆明市房价受居民可支配收入正向影响,当居民收入增长时,会导致房价在短期内出现明显增长,这种影响效果显著;居民在进行购房决策时,受其价格增长的正向影响,即购房者会根据以往价格涨幅来判断未来房价走势,进而购买房屋;短期贷款利率对房价存在负向影响,且这种影响存在滞后性,影响效果不显著,利用利率来调控房价具有较大风险;(4)研究期内2002、2003和2010年昆明房地产市场处于微冷状态,此阶段房地产处于价值低估期;2004、2005、2008、2011、2012年处于微热状态;2006、2007和2009年昆明房地产市场运行良好,综合预警指数显示处于正常状态。(5)2013年昆明市一环以内、一至二环、二环至三环、五华区三环以外、官渡区三环以外房地产泡沫程度相对较小,但已超出合理范围,处于轻微警戒区;盘龙区三环以外、西山区三环以外泡沫程度相对较大,处于危险区;呈贡区房地产泡沫最大,房价严重偏离合理基础价值区域,处于重度危险区。最后,基于实证研究结论,本文对昆明房地产市场健康发展提出以下几点建议:(1)适当控制住房开发量,加大对开发商的监管力度;(2)运用金融、税收等手段,抑制房地产投机性需求;(3)构建信息预警,引导理性行为;(4)实施分区调控政策,尽量避免“一刀切”;(5)调整房屋供给结构中普通中小户型配比问题;(6)注重市场调节作用,执行“去行政化”和“分类调控”政策;(7)完善住房保障体系。