房价居高不下已经成为关乎民生的重大问题，亟待解决。政府为了稳定房价也出台了一系列调控政策，但大多政策着眼于宏观层面，而忽视了房地产市场中参与主体的微观行为的作用以及市场的内在运行规律，并未达到预期稳定房价的效果，因此，掌握房地产价格的微观形成机制，充分认识房地产市场主要参与主体行为对房价的影响是至关重要的。　　本文以北京房地产市场为例进行了实证研究，对政府在土地市场的垄断地位和房地产交易市场买卖双方的行为进行了分析。首先，本文利用格兰杰因果检验，分析了北京地价和房价的关系;再次，基于微观成交样本数据，建立Hedonic模型，对住房的挂牌价、销售持时对成交价的影响进行研究;最后，利用Hedonic价格指数法以及平稳性、协整检验，建立误差修正模型进行格兰杰因果检验，分析了住房市场宏观挂牌价和成交价的因果关系。得出结论如下:　　(1)地价是房价重要影响因素房，而不是决定性影响因素。由地价和房价的关系以及住房挂牌价和成交价的关系研究结果可得，住房并非主要按照成本来进行定价，更多的是考虑了当前房地产市场的供求情况、同类产品的定价水平等因素。因此，地价是房价重要影响因素，而非决定性影响因素，影响房价的决定性因素是房地产市场的供求情况。但地价是房地产价格的重要组成部分，高地价对房价的推升作用也不容忽视。由此可得，由于政府对土地的垄断供给，土地的供应量、供应方式以及供应对象由政府决定，致使房地产市场需大于供，并且由于房价居高不下，致使市场需求无法释放。　　(2)从住房个体来看，住房挂牌价较高时，销售持时会延长，而最终也会得到较高的成交价。由于房地产市场信息不对称，在漫长的住房搜寻中，买方就必须被动地进行住房选择，在很大程度上抑制了住房需求的释放，而销售持时的延长会导致交易概率降低，住房空置率的上升以及流动性的减弱。此外，由研究结果得出房地产市场中存在卖方通过“钓鱼”、“屯房”等策略获得更高的利润的现象。　　(3)从住房市场来看，挂牌价和成交价之间存在均衡关系。挂牌价对成交价有推动作用，而挂牌价会受到近期成交价的影响。由于市场中买卖双方的双向搜寻行为，市场挂牌价和成交价存在均衡关系，且挂牌价对成交价存在推动作用，而卖方在进行挂牌价决策时，会考虑到近期住房的交易情况，近期的成交价就会影响挂牌价，所以可以根据市场的挂牌价对成交价进行预测。　　地价、住房挂牌价对住房成交价的影响研究不仅有助于了解政府行为和住房买卖双方交易行为及市场预期对房价的影响，掌握房地产价格波动的主要原因，制定有效的宏观调控政策引导房地产市场健康发展。