当人们掀起对一个制度存废与否的讨论热潮时,这个制度的现状多少是存在一些问题的,要么因时过境迁而丧失了其存续的价值,要么因其内在的运行机制失调而在实践中难以操作。承租人的优先购买权制度便被推到了这样一个尴尬的地位。近年来,对承租人优先购买权制度“生存,还是死亡”这一问题的讨论逐渐升温,承租人优先购买权制度对弱者的保护还有无必要?它对出租人的限制是否违背了意思自治原则?它的秩序价值和效益价值是否还发挥着作用?废除论者对上述问题的消极态度,让他们毫不犹豫地选择放弃这一制度:既然毫无价值,要之何用!然而,笔者却认为,承租人优先购买权制度的价值并未消退,于现代社会仍有其积极意义,问题的关键在于我国立法上优先购买权制度设计的严重缺陷,使立法难以为司法提供裁判的标准,学者们理论上的纷争更让不甚明了的优先购买权制度找不到出路。而本文,正是要试图找寻一条完善承租人优先购买权制度、使其能够良好运行的出路。本文共分四大部分。第一部分探讨承租人优先购买权的性质。明确承租人优先购买权性质,是解决承租人优先购买权争议问题的前提。承租人的优先购买权属于既得权,在权利的作用上又是附条件的形成权,权利人行使权利凭自己的单方意思就可在承租人与出租人之间达成一个以出租人与第三人的买卖条件为内容的合同。从效力上看,承租人的优先购买权具有物权性质,据此形成的合同具有优先实行的效力。第二部分是承租人优先购买权制度存续论。本部分集中整理了废除论者的理由,并对其进行了批判,此外还指出,承租人优先购买权在现代社会中仍然具有秩序与效益两大价值,而在功能上,促进商业功能的勃兴逐渐取代了其对保护弱者的意义。第三部分是承租人优先购买权的行使。“同等条件”是承租人行使优先购买权的实质性条件,因而“同等条件”的确立标准与内容是本部分的重点。由于优先购买权是附条件的形成权,权利的行使还需义务人通知其条件的成就,因此,出租人通知义务的内容、开始、期限及形式也值得重视。此外,本部分还讨论了优先购买权行使的除斥期间、行使的方式及效果。第四部分是承租人优先购买权制度中的利益衡量及司法救济。本部分重点讨论了对第三人利益的保护,主张我国应建立起承租人优先购买权登记制度,经登记公示的权利才可以对抗第三人,而未经登记的权利不得对抗已经取得物权登记的第三人。第三人不能取得房屋所有权时,其与出租人之间的合同仍然有效。承租人优先购买权的司法救济也是本部分的重点问题,在承租人的优先购买权未公示的情形下,出租人未通知优先购买权人而擅自将房屋出卖给第三人的,优先购买权人仅能依据债务不履行的规定向出租人要求违约损害赔偿;承租人的优先购买权虽已公示,但出租人仍然将房屋过户给第三人的,承租人可以请求涂销第三人的过户登记并要求法院确认自己与出租人之间以出租人与第三人的买卖条件为内容的合同成立有效。