我国物权法颁布实施后,不动产登记的立法也已列入了全国人大的立法规划,正如梁慧星教授所言,“不论物权法如何完善,如果没有一个好的登记制度,那你的物权法就不会有好的结果,不会得到切实的实施。”①不动产登记法作为物权法的程序法,对物权法起着辅助的作用,不动产登记法的不完善将消耗物权法的功效,使物权法在保护私人权利、维护不动产交易秩序方面事倍功半。本文拟以不动产登记行为的性质为轴线,从不动产登记行为法律属性的界定、不动产登记制度的现状分析、完善设计三个方面来阐述不动产登记制度在我国的建立与完善。本文共分三个部分。第一部分为不动产登记行为法律属性的界定。关于不动产登记行为的性质大致有三种见解,私法行为说、混合行为说、行政行为说。我认同行政行为说的观点,但我认为,对于不动产登记行为性质的认定要从登记的程序属性出发,把登记细化为三个程序,再从各个程序中认识登记行为的性质。另外,根据登记的行政行为的属性,又进一步分析了登记的效力：推定力、公信力、不可争力。第二部分分析了目前我国不动产登记制度的现状。由于没有建立统一的不动产登记管理体制,目前我国的不动产登记状况比较混乱,主要体现为登记立法不统一、登记机关不统一、权属证书不统一。登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一。但二者孰优孰劣,我国不动产登记审查应采何种方式,长期存在着争论。我认为,窗口审查结合实质审查的方式是我国登记审查的第一选择。这既能不对我国物权立法的公信力模式造成冲击,又能体现市场交易的安全便捷。在不动产登记统一的立法过程中,各地方进行了有益的探索,积累了经验。如广东、上海、深圳、珠海等地已经实现了房地登记机关的“小统一”；深圳较早地规定了径为登记；上海摒弃了实质审查与形式审查的区分,在变更登记、异议登记方面有比较完善的规定；山东省开展了房屋登记官的确认工作。第三部分对我国的不动产登记制度的完善提出了个人见解。不动产登记管理体制的不统一产生了严重的弊端,建立统一的不动产登记制度势在必行。首先是不动产登记机关的统一,考虑我国的历史传统和现实状况,由专门的行政机关负责登记也许更为合适。其次,不动产登记机关的统一程度需要根据我国行政管理体制改革的进程来确定。对于登记错误,有两种救济途径。制度内的救济可通过更正登记、异议登记实现。制度外的救济,宜采取行政赔偿诉讼的方式实现。