无论是在资本市场还是在房地产市场,预期都是一个非常重要的因素。在房地产市场,开发商在拿地时采取什么样的预期,对土地市场和住房市场都会产生很大影响。同时,研究开发商的预期,了解开发商的行为,也是制定住房政策和土地政策的前提。因此,通过实证手段明确开发商持有何种预期进行土地竞拍,能够对房地产开发商持有预期对土地市场与住房市场产生的影响做出基本分析。首先,本文对国内外学者关于地价与房价之间的联动关系进行梳理,总结出三类主流观点:地价对房价起决定性作用,房价决定土地价格,地价与房价相互影响。在此基础上,本文对开发商预期对房地产市场产生的影响分为两类进行研究,分别为开发商预期对住房市场的影响与开发商预期对土地市场的影响,大部分学者的研究结果表明房价、地价会被开发商持有预期所影响,即开发商以高价格获取土地的驱动力是对于未来房价的看涨预期,且开发商预期对房价能够产生向上推动的作用。在梳理研究方法时,发现有部分学者在特征价格模型中加入预期因素分析其对地价的影响,但少有学者利用该模型研究预期因素对房价的影响。基于此,本文在理论部分对预期概念进行了详细介绍,并建立了预期对房价的影响机制,在实证部分利用特征价格模型分别建立开发商基于理性预期预测房价的模型1和基于适应性预期预测房价的模型2进行进一步探究。在研究区域与数据选择上,本文以重庆市2015-2020年主城9区230宗居住用地土地成交信息作为样本,通过CREIS中指房地产大数据信息平台获取成交地块关联楼盘的成交数据。在构建不同预期模式下的特征价格模型时,选取新建楼盘单元销售价格作为被解释变量,不同预期模式下的房价增长率作为核心解释变量,成交楼面价、出让方式、拿地形式、楼盘到市中心的距离、楼盘到最近购物中心、学校、医院以及地铁的距离作为控制变量。得出如下研究结论:模型1的结果表明理性预期下的房价增长率会显著影响新建楼盘单元销售价格,系数显著为正,表明开发商理性预期与新建楼盘单元销售价格之间存在显著的正相关关系。具体来说,开发商基于理性预期下的房价增长率每增加1%,新建楼盘单元销售价格将会随之上升0.167%。模型2的结果表明适应性预期下的房价增长率与新建楼盘单元销售价格不存在显著关系。在模型1和模型2中,成交楼面价的系数在1%的显著性水平下显著为正,表示成交楼面价与新建楼盘单元销售价格之间存在显著的正相关关系。为排除预期和房价之间可能存在的反向因果导致的内生性干扰,本文使用工具变量进行两阶段最小二乘（2sls）估计,选用年度理性预期的均值作为内部工具变量,回归结果中理性预期系数仍然显著为正,说明排除了潜在的内生性干扰之后,结论依然稳健。在对模型进行稳健性检验时选用更换样本容量的方式进行,以随机抽样85%的方式更换样本,保证样本的随机性。结果显示理性预期系数仍显著为正,与基准回归结果保持一致,进一步证明了模型的稳健性。实证研究结果符合理性预期的假设,不符合适应性预期的假设。这就意味着,开发商在拿地决策时,不只是运用历史的房价变动趋势来做决策,他们也会尽可能收集更完备的市场信息,对未来市场形势做出合乎理性的判断,根据对未来的判断做出拿地的决策。根据研究结果,本文尝试对房地产市场政策与制度提出建议与思路:不少房地产调控政策都是建立在开发商非理性行为的假设上,既然开发商行为符合理性预期,在土地出让过程中,就不需要过于担心开发商之间的恶性竞争,而更应该关注土地市场的供求关系。那么,在土地出让中的限价政策、限地价竞房价等政策等,则缺乏相关的理论依据。