随着我国城市化进程的加快,在新城建设、旧城改造中涌现出大量大规模社区。社区商业作为满足社区居民购物、娱乐、休闲一种方式,越来越被社区居民和开发商所重视。社区商业在发展的过程中通常存在以下两个问题:第一、业态业种缺乏统一规划,管理水平低;第二、租金制定不合理。本文就这两个问题进行了探讨,以求通过优化商户组合和合理制定租金来提升社区商业物业的整体价值。　　理论界对社区商业发展的研究兴趣与日俱增,但是对于社区商业业态业种规划、租金制定的研究却明显滞后,相关文献比较少。如何有效的指导社区商业的投资开发和管理运营,是中国商业地产迫切需要解决的问题之一。客观上,中国近期的住房限购政策使得社会上的闲散资金涌入商业地产如商铺的购买中,炒高了商铺的价格,使得现在商铺的投资风险系数比较大。这样对于普通的投资者来说,更应小心谨慎,应努力寻求相关的理论知识和学习别人相关的实践经验来帮助自己尽可能的降低风险取得收益。　　笔者实地调研了成都五个不同类型的社区,它们分别是市中心成熟社区南二环桐梓林片区的中华园小区、西北二环金沙片区的一品天下大街小区、东北二环建设路片区的龙湖三千城;离市中心较远的新兴社区南苑小区,成熟社区三元社区这五个社区。主要调研上述社区有哪些商户,汇总各个业种的配比;并且调研了部分社区商业的租金和成都部分区域的租金。　　研究内容:1、调研不同社区的商户组合,看能否找到一些相似的业种配比规律;2、比较调研商户数据与苏州邻里中心社区商业商户的异同;3、调研成都部分区域的商业租金水平,分析原因;4、针对特定的社区商业租金,分析影响租金的因素。　　研究方法:1、在研究社区商业商户组合时用的是实地观察调研的方法;2、在研究成都宏观社区商业的租金时用中心地理论进行分析;3、研究单个社区商业的竞租现象时用了定性实证分析的方法;4、研究单个社区商业租金决定因素时用了特征价格理论模型进行分析。　　研究结论:　　(1)在不考虑社区周边商业配置的前提下,孤立社区的商业商户配置往往不匹配购物:餐饮:其它服务=4:3:3。　　笔者在研究社区商业商户组合的过程中发现,在周围没有大型购物中心、大型超市和百货的低收入社区三元社区中,社区商铺是以社区商业街的小商铺形式存在,面积都是几十平米的开间;三元社区的经营结构按购物:餐饮:其它服务=4:3:3配置,其它的几个社区均没有符合此经营结构业种配比。说明在不考虑社区周边的商业配置前提下,一般来说社区经营结构配比不符合购物:餐饮:其它服务=4:3:3的配置。　　(21苏州邻里中心提出的12种基础商业业态业种无法普及到一些社区中。　　苏州邻里中心在建设时就首先确定了银行、超市、药店、餐饮、蔬果生鲜、书局、邮局、修理部、洗衣房、美容美发、文体中心、社区医疗机构12种基础的商业业种,而一些弹性业态会根据社区居民的实际需求而相应增减。在成都的社区中,有些小区配比齐全,有些小区却没有,而没有配齐的小区中包括官员、富商等居住的小区。比如说南苑小区周围没有书店、卫生所;中华园小区附近没有邮政、维修店、文体中心。上述现象说明12种基础商业配置对一般的社区如三元社区、一品天下大街社区成立,但对于特殊群体如官员富商,由于消费生活习惯不一样,反而没有配置。　　(3)中心地理论在成都基本成立。成都区域发展不均衡导致不同方位的二环路上租金相差较大,区域租金作为市场行情租金对社区商业租金的影响较大。　　笔者在研究成都中心地的时候发现,目前成都在绕城外的东面没有形成二级中心地,但是成都早在10年前就规划向东发展形成一个副中心。笔者在研究成都社区商业租金的过程中宏观比较了二环路上的四级中心地租金,发现不同方位的地租是不一样的。商铺的租金主要由有效购买力决定,这说明在不同商圈中心地,商业的发展是不均衡的,这里有政策的原因,也有交通的原因,还有消费者的原因。　　(4)不同行业的零售服务业种承租能力不同,存在着竞租现象,零售业种是影响租金的重要因素。　　笔者在研究成都南苑小区的租金时,由于曾经代理过其中一栋社区商业楼的招商,对各个业态业种的竞租能力有所了解。对于1000平米以上大面积的承租客户,就成都目前的物价水平来说,一般银行的承租能力最强,其次是高档商品的展厅,他们的承租能力在200元每平每月左右,他们可以占据一层最好的位置;整栋租赁10000平米以上的客户,一般医院的承租能力最强,在80-100元每平每月之间;其次是餐饮娱乐综合体和百货类,一般在70元每平每月左右;再就是酒店类的,一般在60元每平每月左右;承租能力最差的是超市类,一般在50元每平每月以内。　　(5)特征价格理论很好的囊括了各种因素对租金的影响因素,是制定租金的重要参考。　　笔者在研究成都龙湖三千城商铺的租金时发现区位因素如商铺距购物中心的距离对租金影响不明显、建筑可见性影响比较明显;商铺特征的影响比较明显,其中零售类型的影响尤为显著,符合结论4中提到的竟租现象;租约特征,相同的地段类似商铺的租金不一样可用投资者和租户的谈判能力来解释,由此可见租约特征也是很重要的。特征价格理论给了投资者一个系统思考的工具,是制定租金的重要参考方法,值得在实际中使用。