20世纪60年代以来,REITs已经在美国、日本、新加坡、韩国、澳大利亚、德国、法国等17个国家发展出成熟的运作模式,各国也为REITs的发展进行立法和提供相应的政策环境。借此各国的房地产及相关行业也受惠匪浅。反观我国,从2005年内地第一只房地产投资信托基金——广州越秀房地产投资信托基金正式在香港联交所上市开售,到现在,内地现有的房地产投资信托基金都只能说是准REITs。因为其运作过程中都缺乏第三方监管人。这无疑会给广大投资者的利益带来潜在的风险,同时也不利于房地产REITs的健康发展。因此研究REIT顾问问题及其在国内外的发展情况对于理清REITs运作中双重委托代理关系,设计合理的激励机制和监督机制,对于使中国REITs的运作模式更加安全、合理,并使广大投资者风险更小,收益更多,和中国房地产业的健康发展都有十分重要的意义。　　 本文采用制度分析法,模拟法,历史考察法,个案研究法,在第一章简要介绍研究背景、目的和意义,国内外研究现状,研究思路、框架、内容和创新之处。第二章和第三章分别介绍REITs和委托-代理理论,并对两者的内在联系进行阐述。第四章引入描述了契约签订后委托代理的最优合同与代理人的工作努力程度之间的关系的Holmstrom和Milgrom的经典参数化模型(这也是本文的创新之处)。结合房地产业高风险和专业化程度高的特点设计管理人选择舞弊时的效用函数；结合REITs基本运作模式中的双重委托-代理关系修改投资人效用函数。在此基础上建立管理人行动能被观测和不能被观测两种情况的模型。第五章是实证研究。通过对国内多个房地产投资信托基金计划参与方相互关系的梳理分析,总结目前国内房地产投资信托基金的运作模式,分析这些模式存在的问题。最后结合模型分析和实证研究的结果,同时借鉴国外成熟REITs的相关经验提出完善信息披露,建立标准化评价体系,建立多层级监管和自律体系及严格市场准入标准等对策。