房地产行业既关乎民生大问题,又对我国经济发展起重要作用,一直以来都备受大家关注。在国家坚持“住房不炒”的理念下,随着房地产行业不断市场化,房地产企业面临的竞争越来越激烈。在此背景下,房地产项目如何进行市场定位并制定有效的营销策略显得特别重要。D房地产项目作为三四线城市的代表,其营销策略研究更具有价值,将对三四线城市房地产企业如何去库存起到重要的借鉴作用。本文不仅以4P组合作为其主要的框架,而且还合理的使用了场景营销和STP分析方法,以D项目为研究对象,通过PEST与SWOT分析,对其营销策略展开研究。通过对外部环境、行业环境、区域环境以及市场供应和需求情况进行分析,总结出项目优劣势及面临的机遇和挑战,进而对D项目的市场定位、营销策略进行建议。本文研究主要结论如下:1.房地产行业在国民经济中发挥越来越重要的地位,易受国家调控政策影响,目前三四线城市房地产去库存压力较大,房地产市场上的产品同质化严重;2.平和县房地产行业还具备一定的发展空间,D项目的客户群体主要以个体种植户为主,以子女教育、改善环境与婚房为主要置业目的。3.研究建议D项目以三房产品为主力,以高性价比为标签,贴近市场主流;设置部分准四房及复式三房产品,增加产品差异性,提高整体竞争力。4.为增强营销效果,建议D项目综合多种渠道,采取乡镇拓客、异业联盟、企事业机构拓展、call客以及互联网拓客等渠道,扩大D项目的营销范围,并借助场景营销,加大品牌展示与营销体验。本文以D项目为例研究房地产住宅项目营销策略,既能为D项目开展营销提供实际指导,也能为房地产企业在三四线城市的项目营销提供有益借鉴。