房地产业作为中国的支柱产业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。自1998年国家出台房改政策以来,中国房地产市场的发展尤为迅速。近年来各地房价出现了高速增长并且剧烈波动的局面,影响了百姓的安居需求。与此同时,中国的人口结构正在发生巨大变化,人口老龄化加速等结构性转变迹象在近年不断涌现。而房地产业为人口服务的属性决定了其发展必然受人口因素的影响和制约。随着中国人口老龄化问题的日趋严重,房地产业的发展面临着严峻的新问题。为厘清近年房价波动与人口结构转变的关系,本文尝试使用理论模型与实证工具,对上述问题进行多维度的研究。首先,本文在回顾了中国房地产市场发展与人口结构变化的过程之后,定性分析了人口年龄结构变化对房地产市场居住性需求和投资性需求以及房地产市场供给的影响。在此基础上,从需求市场和供给市场两个方面建立了房地产市场运行的局部均衡模型,并利用该模型研究人口老龄化导致的城市存量房源空置规模增大、城市住房供给能力不断释放对房地产市场造成的影响。研究结论表明,人口老龄化会加大房价的波动幅度。本文又通过一个基于误差修正模型形式的panel data模型,并利用珠三角地区9大城市的数据,检验人口老龄化对房价波动的影响。实证结果与理论结论完全一致:人口结构老龄化将影响今后房地产市场的运行,并且使房价的波动幅度加大,也证实了人口老龄化是中国珠三角近年房价剧烈波动的重要原因之一。最后,文章针对前文的理论分析和实证结果,结合我国实际情况,提出了相关政策建议,以促进中国房地产市场平稳健康运行。