1998年中国住房制度改革,由此释放的巨大需求,使得房地产市场快速发展起来。中国商品房整体价格持续走高,和居民人均可支配收入无法匹配,这种不匹配越来越为社会所重视。房地产业发展和金融业发展息息相关,二者融合发展趋势愈加明显。房地产信托投资基金作为具有稳定收益存量资产证券化的融资工具,具有制度设计优势,有利于引入专业管理和实施管理增值活动,实现资产价值提升和经营收益提高相互推动,从而提高房地产信托投资基金单位价值。在国外,房地产信托投资基金作为一种大众化投资工具和投资产品,具有税负减免优惠、流动性便利、收益分配比例高等优势,已被投资者广泛接受和普遍使用,成为房地产实物资产投资的替代物。美国拥有目前全球最大规模房地产信托投资基金市场。中国香港在2005年开始了房地产信托投资基金的发行上市工作。考虑到国外情况和中国大陆房地产市场发展情况,中国政府已经明确提出推进房地产信托投资基金试点。国外对房地产信托投资基金的研究比较广泛和有深度,中国对这方面的实践和理论研究才刚刚开始。在此背景下,本文对房地产信托投资基金发展现状进行梳理,分析其运作机理,运用国外的样本数据对房地产信托基金的绩效和风险问题展开研究,得出了基金投资组合模式对绩效有不同的影响和基金运作的关键风险因子识别等有价值的结论,对中国大陆推进房地产信托投资基金发展获得了有益的启示。论文成果在理论上丰富了房地产信托投资基金相关研究,实践上对中国全面推行房地产信托投资基金试点提供指导。本文的主要内容有:第一,对房地产信托投资基金发展现状进行了梳理分析,以便对代表性国家房地产信托投资基金发展情况有基本了解。同时对这些各国家和地区REITs的市场规模、设立要求、税收政策、运行模式等方面作了对比分析。第二,给出了房地产信托投资基金运作机理图,对房地产信托投资基金运作机理展开研究,提出房地产信托基金的基本运作方式,盈利模式以及可能存在的投资风险。以此理论为基础,以中国大陆第一家实现在香港公开发行上市的越秀房地产信托投资基金为例,进行案例分析。第三,从资产组合的视角,对房地产信托基金绩效进行综合评价。用数据包络分析法对42支美国房地产信托投资基金进行投入产出效率分析,在此基础上给出定性指标,构建绩效评价综合指标体系,利用基于二元语义的TOPSIS评价模型进行绩效综合评价,得到资产组合视角的绩效综合评价排序。对中国发起设立房地产信托投资基金选择基础资产和后续投资发展具有直接的借鉴作用。第四,对美国房地产信托投资基金关键风险因素进行识别并对其整体风险水平进行综合评价,给出风险防范措施和监控机制。首先,通过回归分析和方差检验,给出了房地产信托投资基金运作风险的关键定量风险要素。然后,结合其他一些关键定性风险要素,构建房地产信托投资基金运作风险评价体系,并运用层次分析法和二元语义方法进行风险评价。最后,给出风险防范措施和监控机制。第五,提出了中国大陆房地产信托投资基金发展模式。基于房地产信托投资基金运作机理、绩效综合评价、风险评价和防控的研究结论,提出了中国大陆房地产信托投资基金发展模式。给出了完善立法、减免税负以及提高绩效、防控风险等政策建议。