本文主要研究S省P市工业开发区威亨工业港的商业计划书。该项目依托S省威亨地产开发公司(以下简称威亨开发公司)作为该项目建设及招商的平台，脱离了以往一贯由政府主导工业园区建设的束缚。工业港位于P市工业开发区中心地带，占地1351亩。该项目规划建设内容有标准化厂房、办公楼、附属配套设施及其他配套服务建筑。总建筑面积约40万平方米，总投资约6亿元人民币。项目围绕石化产业链的形成，主要面向符合环保要求，科技含量较高的中、小型企业，以吸纳成熟的、效益好的、已形成一定规模的高科技企业。项目前期准备工作将于2006年底完成，整个项目分二期进行成片滚动开发，于2009年全部完成。该项目为解决中小型企业的投资需求进行规划，以便进港投资的企业以最少的投入，获得最好的生产条件和最便捷的营销物流服务，从而取得最佳的经济效益，其运行模式有良好的可操作性和抗风险能力。项目对高新技术成果、高新技术企业和高新技术人才产生明显的聚集效应，并有效地节约土地资源；作为中长线的投资，前期只有投入，中期有一定的租金收入，其真正的投资回报体现在港区建成以后的物业管理的服务收益上。本项目建设完成后，作为一个新的平台，有利于从整体上提升开发区科技创新体系、科技成果转化体系和科技服务体系的培育和发展，促进开发区的科技、生产再上新台阶。基于对工业港首期建设与招商情况、投资环境和自然环境、功能分区及管理体制、市场前景与引资策略、财务及风险等方面的全面分析，表明工业港具有良好的交通运输优势和自然条件，投资环境好，管理模式先进，功能分区合理，投资收益高，现金流量状况良好，具有较强的盈利能力和偿债能力，投资风险可控。因此，投资建设威亨工业港具有较好的社会、经济价值。