过去三十年随着中国经济腾飞,国内房地产行业保持长期高速增长,在住宅商品房规模和价格持续增长的同时,酒店、商场及写字楼等持有运营型的商业地产亦不断进化成熟。在商品房销售市场增速放缓甚至行业整体规模见顶下行的预期下,以商品房开发销售为主的房企面临多元化发展的战略转型诉求。酒店等持有型商业地产业态可提供长期稳定的经营性现金流以及相对高估值的融资性现金流,可抵御平滑商品房销售市场增速放缓甚至下行带来的行业风险。因此,体量大、重开发、强运营的酒店资产将成为房企实施多元化战略布局的重要方向。发生在2017年的R公司整体并购W公司77间酒店资产股权的“世纪交易”正是在此时代背景下的典型案例。本文以R公司整体并购W公司酒店资产股权的案例为研究对象,采用文献研究、比较分析及财务指标分析等方法,对并购双方的战略布局、并购动因、并购过程、潜在风险及并购后的绩效及影响进行了详尽的还原及分析,最后得出案例启示及结论。具体而言,本文第一部分介绍研究背景及意义并简述研究内容及方法;第二部分介绍国内地产行业及酒店行业发展概况、并购双方战略布局及经营发展情况、本次并购的过程及结果,为后续分析提供背景综述及事实基础;第三部分按照“动因——基础前提——关键因素——核心要件——绩效评价”的思路,重点分析了并购的动因、交易结构方案、杠杆融资方案及绩效评价及影响等内容。最后通过对本案例的分析,得出相关案例启示及结论,试图为国内高端酒店资产的大规模并购提供一定的参考借鉴。本案例研究表明:(1)清晰的战略定位及布局是重大并购成功的基础;(2)充分的尽职调查及合理利用上市规则是本次并购成功的前提;(3)前瞻性的交易架构方案及成功的杠杆融资是本次并购成功的核心;(4)并购双方决策者正确处理不确定性的企业家精神是本次并购交易体现的实质;(5)关于国内高端酒店资产的经营及分析,避免片面评估财务账面盈利及回报率等单一指标,应该综合考察评估酒店资产长期稳定的经营性现金流及融资性现金流等综合价值,同时探讨利用资产管理及资本运营相结合的思路,在资本市场实现价值挖掘及释放的机会。