20世纪80年代以来,我国在经济高速发展、人口持续膨胀的条件下,城市化进程加速发展,城市的增长和扩张一直延伸到城市边界区,使得土地供需矛盾愈益突出。随着土地投资性增值的提高以及土地的稀缺特性,土地价值得到前所未有的体现,尤其是城市各个区域的土地增值呈现不可逆转的增长趋势,对整个经济社会的影响十分突出。本文在借鉴国内外学者研究成果的基础上,针对城市土地增值的现状,在文章第一部分着眼于城市区域的划分和城市土地增值的理论阐述,将城市区域主要划分为城市市区、城市待开发区与城乡结合区,并将城市待开发区和城乡结合区二者合称为城市边界区。同时在明确城市区域的前提下,借鉴国内外学者对土地增值的相关研究,提出城市土地增值的概念：城市土地增值是指位于城市的国有土地价值的动态增长,包括城市内各个区域的各个部分的增值。紧接着为了更加清晰地研究关于城市土地增值的形成与分配机制,文章第二部分在明确城市土地增值概念的基础上,阐述城市土地增值的一般理论,也就是从产生土地增值的根源：马克思的地租理论入手,从绝对地租、级差地租(Ⅰ和Ⅱ)以及垄断地租的形成原理延伸到城市绝对地租、城市级差地租和城市垄断地租的原理探析上,得出结论：第一,城市绝对地租量是由城市低等地的地租量来决定,并且在郊区同等面积土地所支付的农业地租量与土地使用者全部的超额利润之间上下变动,且主要由市场供求状况来调节；第二,城市级差地租Ⅰ主要由产品流通过程中运输费用和资金流通速度的差别产生的,而城市级差地租Ⅱ微观上是由高层建筑的容积率来体现,宏观上是通过对原有城市基础设施的二次开发体现的；第三,城市垄断地租是以某块土地的特殊稀有功能为前提,其垄断地租量一般等于在城市黄金地段上单位用地平均承担的商业利润与非黄金地段上单位用地平均承担的商业利润之间的差额。在总结出这些城市土地的相关结论的基础上,又针对性地研究到地租理论对土地价格的作用,这些重要的结论与论述内容全都为后文中关于城市土地增值形成机制奠定了理论基础。文章第三部分主要是论述了城市土地增值机制,包括形成机制和分配机制两方面,并且为了使分配机制得到更全面的诠释,本文在城市土地增值形成机制中主要将引发增值的因素分为投资性增值和非投资性增值,并根据各种增值的特点分别细分：投资性增值包括内部性增值和外部性增值,非投资性增值主要包括稀缺性增值、利率和政策性增值、用途性增值。其中土地使用者的内部直接投资增值作为导致城市土地增值中的人工增值部分,属于级差地租Ⅱ,应归属于土地使用者所有；外部间接投资增值和非投资性增值由于导致增值的客观主体很难区分,主要被界定为自然增值部分,属于绝对地租和级差地租,应归属于农民和全社会共享。由于自然增值部分中各利益主体权益界限模糊,因此自然增值的分配问题是城市土地增值分配问题的重点。文章第四部分以城市土地增值的形成机制为依托,结合土地增值收益分配的基本原则,着眼于当下我国城市边界区土地被政府、开发商大量征用的现状,以位于城市边界区的武汉市江夏区为例,突出中国土地使用的特色,着重分析农地转变为建设用地所产生的城市土地增值(主要是自然增值部分)的分配问题上。在实例的论证过程中,为保证数据的可用性,借鉴并摘录陈莹等学者部分实地调查数据与分析结论、武汉市统计年鉴和国土资源局的相关数据,通过运用“土地自然增值=土地增值总额-人工增值,农村集体组织和农民个人享有的自然增值=土地自然增值-政府享有的自然增值”这两个简单、易于理解的公式进行验证,得出我国城市土地增值分配的主要问题：在农村集体组织和农民个人、政府之间的分配中,政府以租税费形式享有的增值部分远远大于农村集体组织和农民个人共同享有的部分；而在农村集体组织与农民共享部分,由于农村集体组织的代理性质,严重挤占了农民个体应享有的部分,也即农民是土地增值分配中最大的利益受害者。第五部分则针对实例中反映出来的问题进行原因及相关对策的探究。通过总结实例中征地过程和现实中的拆迁补偿、官商勾结等现象,指出我国的城市土地管理问题和现行土地租税费相混淆的问题。因此,下文便对这两个问题提出对应的改革建议,其中重点肯定并完善了关于开征土地保有环节税收的建议,创造性地提出了对于保有闲置土地的地价税和保有自用住宅所占土地的地价税两方面详细的政策,其中对于建立完善的自用住宅和不动产登记制度完全呼应了2014年两会上提出的6月份启动不动产统一登记制度的政策。同时在一次性缴纳土地出让金所产生的潜在财政风险问题上,主要主张改革为以较低额的分年征收土地出让金出让国有土地使用权,并在土地保有阶段将征收的具有财产税性质的土地税归属地方财政所有,作为由分年征收土地出让金所带来的政府为社会提供良好经济服务所需费用减少的补偿手段,在一定程度上完善了我国土地的税收体系。另外,对城市土地管理存在的不足进行相关政策的完善,丰富了整个城市土地增值问题的研究。通观全文,从城市土地区域的划分与城市土地增值的概念界定、理论分析,再到其形成机制与分配机制及税收政策的全方位研究,一方面对城市土地中的城市边界区土地增值(主要是自然增值部分)有了更深的研究,完善了城市土地增值研究的内容；另一方面提出了征收土地保有环节税收的具体实施方案,对完善土地税收有了一定的补充。