住房反向抵押贷款,属于以房养老各种方式中的一种,是一种新型的金融融资工具。具体是指符合一定条件的老年人以自有住房做抵押,向金融机构借款消费,但借款人仍然保留房屋居住权,当借款人去世后,该机构获得住房的所有权,并将其销售或者出租,所得价款用来偿还贷款本息。由于该贷款本息的流转与传统的住房抵押贷款方向相反,好像是金融机构从老年人手中买来房子,所以被称为反向抵押贷款。我国人口老龄化日趋严重,进行养老方式的创新迫在眉睫。过去几十年我国计划生育政策的实施、平均寿命的延长、人口出生率的下降,无不加速了人口老龄化的发展。如何进行金融创新来应对严峻的老龄化趋势,弥补养老金缺口,是摆在中国当前不可回避的问题。而住房反向抵押贷款不失为一种具有很大前景的尝试。我国目前无论是在理论研究上,还是区域经济条件上,以及政府的相关政策引导上,住房反向抵押贷款推行的条件都不够成熟,这使得该制度在我国实际开展的过程中障碍重重,效果不尽如人意。基于这样的背景,本文决定从四个方面对反向抵押贷款进行介绍和分析,着重从法律角度梳理实际运行中遇到的障碍,剖析其原因并提出解决的对策。首先介绍住房反向抵押贷款的基本概念,总结它的特征与构成要素,将其与传统的抵押贷款和我国法律中规定的最高额抵押权作出区分。在读者对住房反向抵押的概念和运行原理有所了解后,再介绍我国政府对该制度的相关政策的历史沿革,以及在几个主要试点城市这几年的发展状况。接下来对实施过程中遇到的各种困难进行介绍,角度主要是从与先行法律制度的不相容部分,比如我国目前对住宅用地有70年的使用权限制,如果考虑到使用权到期后的续费问题,会对房屋价值的评估带来很大影响;再比如反向抵押表面上看存在"流质抵押"的嫌疑,老年人本身又是弱势群体,那么应当如何保障抵押人的权益是个不可回避的话题;农村的养老问题尤为严重,但由于宅基地使用权的流转限制完全无法推行此款养老产品等等。一共介绍了五个问题。然后是本文的重心,即从法律的角度,对上面提出的五个问题尝试着提出一些具有可行性的建议。包括土地使用权续期的法律安排,本文认为应当完全"自动"、"免费"而不是目前实践中(如温州)所采取的"适当付费",并说明了原因;"流质条款"的解禁以及于此相关的法律考量、在农村尝试推行以房养老协议来代替金融贷款,以及居住权的设立等等。一一做出了力所能及的解答。"以房养老"、"反向抵押"是当前社会非常热点的话题,也是争议比较大、却又很有讨论价值的问题,本文从法律角度所提出的一些粗浅的建议,希望能为我国养老问题的解决、为我国法律法规的与时俱进,贡献一些微薄之力。