住房租赁市场作为房地产长效机制的重要组成部分,其每一步发展都受到市场广泛的关注,尤其在2017年,关于租赁市场的利好接连不断,一系列政府与市场的举措促使租赁市场的发展进入快车道,引得房企争相入市,而随着我国房地产市场从过去的增量时代迈入存量时代,加上伴随着货币政策越收越紧,传统融资方式获得资金的难度增大,以及房地产市场调控的收紧,我国开始探索发展REITs市场借以建立促进房地产市场发展的长效机制。住房租赁类REITs是以不动产的财产产权或产生现金流等为标的的房地产信托投资基金,在我国金融市场上尚属于新生期,法律制度、审批制度、税收政策都不完善,各个方面仍处于探索中,使得发行REITs本身面临一定的风险,同时尝试发行REITs中由于尚没有对产品的交易结构、基础资产的运作情况、增信措施进行标准化不少发行主体均借鉴其他资产证券产品进行尝试,这就为REITs产品的发行与投资带来相应的风险,过去我国对REITs的研究多以美国、新加坡等发达地区金融市场的REITs为依据研究其制度环境,少有对个体案例尤其是风险的研究,加上相关政策细则的出台主要从2017年方才开始,因此相关学术研究较少,本文紧贴住房租赁市场这一热点,选取领昱1号这一极具代表性的产品作为研究对象,聚焦于REITs存在的风险问题分析,旨在对我国REITs的制度建设提供了理论支撑。本文主要分为五个部分。在导论部分,主要对本文的研究背景、研究意义,研究方法,创新点与不足等方面进行陈述,简要回顾了国内外关于REITs的研究成果,并对这些研究成果作了一个简要的概述。第二部分以房地产投资信托基金的基础概念作为出发点,对REITs的基本理论与实践探索状况进行梳理,介绍了REITs这一产品的基本特点与运作流程,并简要的概括了国内外金融市场上REITs的发展状况,对其主要的制度、市场发展状况进行了介绍,归纳了我国主要的相关政策文件等。第三部分对REITs产品案例进行了具体介绍,系统阐述了领昱1号这一产品的案例背景以及交易结构等基本要素,包括基础资产、各参与主体、增信措施,发行的资产支持证券等等,第三部分对该REITs产品的风险进行剖析,分别从这一产品的基础资产现金流的风险、外部主体的履约风险,以及整体产品体系外的相关风险三个方面着手进行分析,并概括该产品所存在的主要风险状况。第四部分基于前述的风险研究结果,提出的相应的风险应对与改进措施,从法律法规、税收政策、投资者教育等方面,对我国金融市场发展住房租赁类REITs产品提出了相应的建议。