房地产业是我国国民经济的重要产业，它对地区的发展具有重大的经济效益和社会效益。自上个世纪九十年代以来，北京的房地产发展出现了日新月异的变化，整个市场也日趋成熟起来。　　2006年北京市上半年住宅市场发展相对平稳，下半年由于国家政策对住宅市场的调整，市场供应量减少，价格有所提升，据统计2006年北京住宅平均销售价格达到￥8050元/平方米，均价同比05年上涨了20％。2007年国家继续加强和改善宏观调控，增加土地供给，稳定住房价格，市场需求回暖，特别是北京各热点区域供需两旺，同时由于市场竞争激烈，也导致产品升级并向精细化方向发展。但07年住宅市场供需结构矛盾依然突出，随着开发投资的增长，价格出现波动上升趋势，6月成交均价为￥11139元/平方米，比上月增长8.4％;8月房屋销售价格甚至上涨了12.1％。价格是市场的信号，目前住宅价格与消费者收入相比严重失衡，政府主管部门应采取一些有力措施来规范市场，稳定房价。　　对于房价的构成和影响因素来说，住宅价格一般由土地成本、开发成本和利润、税金等构成;影响因素具体有:住宅产品的价值、市场供求关系（主要有供求竞争关系、供求数量关系、供求反应关系、供求时间关系）、消费者行为以及其它因素，如产品本身条件，社会经济、人口，国家金融税收调控政策等，另外业内风云人物潘石屹先生也对影响07年房价走势的七大因素进行了分析。　　在市场环境下，开发商为住宅项目定价应根据区域市场现行特征，制定阶段性价格策略，价随市动并不断修正。具体项目定价应注意三个方面的问题:　　一是确定项目的定价目标和原则。定价目标即所有者权益最大化目标、市场占有率目标、稳定价格目标、竞争目标和维持企业生存目标，这是选择定价方法和定价策略的依据。应遵循的定价原则有四点:1、坚持为客户提供超值服务;2、定价时要充分考虑各种因素，目光长远;3、广泛收集情报，充分了解竞争对手情况;4、定价机制系统化。　　二是选择最优的住宅项目定价方法。住宅项目定价具体有四种定价方法:成本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法和楼盘比较定价法。成本导向定价法和楼盘比较定价法比较普通，由于近几年北京的楼盘销售情况大多都很好，很多楼盘都摒弃了传统的定价方法，而选择了需求导向定价法，直接将楼盘价格拉高，其背后原因在于市场上有支持其价格走高的供需关系。　　三是掌握并会灵活运用住宅项目定价策略。对于项目整体销售有低开高走策略、高开低走策略和稳定价格策略。另外还有提高或降低价格，调整付款方式等价格调整策略。　　总的来说，企业应根据自己的资源和优势，运用各种营销手段，形成统一的、配套的价格策略和市场营销战略以争取获得最佳营销效果。例如:4P、4C、4R、4S策略以及各个策略的综合运用。　　本文对北京市东部商务区A项目的价格制定的一系列具体步骤进行了实证分析。　　A项目位于北京市建国门商务中心区，东二环附近。项目定位为高档住宅。公司经核算各项成本并参考周边项目的价格和情况后，初步将该项目的开盘价格定为人民币11888元/平方米起价，平均价格控制在人民币15000/平方米左右。该项目的目标是在一年内从内部认购推广到全面销售，完成项目整体50％的销售目标;在两年时间内基本完成90％的销售额，在四年内将项目收尾并清算完毕。项目的整体利润争取达到全部销售额的25％左右。　　关于项目的定价方法和策略方面，公司决定采用高开平走策略。具体还有:　　为客户提供银行贷款，根据情况给予不同的购房折扣，还可在优惠期间赠送礼品或一年物业费等促销方法。另外还可以同代理商合作，并给予成交额1.5％的代理费。通过对项目内外环境进行SWOT分析，将该项目的目标客户群定位为高端人士和投资人士;销售渠道定为通过媒体《北京青年报》和《精品购物指南》、房展会、软广告（在报纸上写宣传文章）等作宣传。最后根据以上流程制定出项目每栋楼的价格和价格调节浮动政策，并做出楼栋的价格表和销控表。　　在A项目具体运作过程中，各时间段内由于不同的国家经济政策和市场供需等因素影响，再加上价格策略的应用不当，公司管理不规范等原因，项目销售情况不太乐观，公司的财务收支也出现了危机。最后在公司一位股东的帮助下，项目虽然能够顺利完成，但是几乎没有什么盈利，没有完成企业的既定目标。　　通过以上理论和实践的详细分析可以得出，住宅项目定价要综合考虑国家政策、社会经济发展情况、市场供求关系以及竞争对手等各项因素，针对目标消费群体制定出一系列切实可行并行之有效的定价、行销策略，对营销过程中可能出现的问题在价格方面要制定出一定的灵活机动策略，以保证项目资金的顺利运转以及项目和公司的整体运营。定价策略运用不当会给公司的整体运作带来不良后果。　　本文对城市住宅价格构成影响因素及其制定的方法策略等有关理论和实际进行了分析，在实践上可以为开发商进行住宅项目定价以及投资项目决策运作提供依据，为消费者购房决策提供参考。