【摘 要】
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自1998年房改以来，伴随着经济持续快速的增长，我国房地产住宅市场也得到了很好的发展住宅市场的发展不仅改善了人们的居住条件，还在很大程度上促进了国民经济的发展但随之而来的
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自1998年房改以来，伴随着经济持续快速的增长，我国房地产住宅市场也得到了很好的发展住宅市场的发展不仅改善了人们的居住条件，还在很大程度上促进了国民经济的发展但随之而来的住宅价格问题也得到人们的广泛关注住宅价格在一定程度上是由供求之间关系决定的，因此房价的分析预测要从住宅市场的供求关系及其影响因素着手，继而可以通过分析预测的过程和结果，提出针对西安市住宅市场的调控措施，这具有一定的理论意思和现实意义本文首先分析了住宅市场的基本特点，并对住宅市场的价格的静态形成机制和动态形成机制进行研究通过分析了西安市住宅市场的供需现状及其影响因素建立西安市住宅市场的供给和需求的可变参数模型，得出影响现实供给的主要因素是利率和住宅市场的潜在供给施工面积，影响需求的主要因素是人均可支配收入，并通过卡尔曼滤波的迭代算法计算出了他们每年对供需量影响的弹性大小结果显示在住宅供给动态弹性中，施工面积的弹性和利率弹性比较显著和稳定；在住宅需求的动态弹性中，人均可支配收入弹性最明显然后根据供需的可变参数模型对西安市住宅未来的供需量进行了预测，进而预测出西安市未来三年的房价并通过构建住宅市场的修正蛛网模型对住宅价格变动趋势以及与均衡价格之间的动态关系进行了分析，结果显示西安市住宅市场呈现收敛式的蛛网模型，但未来几年住宅价格会进一步偏离均衡价格最后，本文以蛛网模型的分析为基础，建立西安市住宅市场调控政策实验室，提出了西安市住宅市场的调控措施建议，主要包括：增加住宅的有效供给建立完善的二手房市场引导居民合理的住房消费观念等
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