近年来教育问题备受重视，在“望子成龙”传统观念的作用下，重点小学对家长而言具有十分强大的吸引力。而随着我国经济的飞速发展，教育支出在家庭消费中的占比及重要性大幅提高，因此学区房因对应重点学校这一优质且稀缺的教育资源而备受家长追捧，形成了当下学区房“一房难求”的火热现象。本文通过研究济南市学区房价格的形成机制，对其决定要素进行了详细的理论探究，揭示了房价同教育资源的关系，探究了教育资本化这一热门问题，希望能够为下一步住房及教育政策的制定及落实提供借鉴。
　　本文基于特征价格模型，对住房价格同教育质量的关系进行了实证研究。具体来说，本文选取济南市内关注度较高的重点小学为主要研究对象，获取包含成绩在内的教育质量数据和学区房特征数据;并结合边界固定效应法思路，通过将重点小学学区房及其临近的非学区房进行配对剔除其他区位影响因素，解决内生性问题，使分析结果更加完善;然后，通过引入租金变量验证群分效应是否存在，即教育资本化是否是推高住房价格的主要因素;之后，比较初中教学质量和小学教学质量对住房价格的影响;最后，通过济南市各区2013年与2017年教育质量对房价影响的变化进行相关动态分析。
　　实证结果显示，不管是以重点/普通小学分类、学生-老师比、平均成绩哪一变量表示小学教育质量，都可得出房价同对应小学教育质量成正比、重点小学学区房相较其他住房价格更高的结论。其中重点小学较普通小学能为对应学区的房价带来3.9-4.2％的溢价，学生-老师比每提高一点，房价将提高0.1-0.2％，平均成绩每提高1分，房价将提高0.1-0.3％。同时，通过比较2013年与2017年数据可以看出，济南市重点小学学区房溢价总体呈略微上升的趋势，同时各区情况存在显著差异。
　　针对分析结果，本文认为应多措并举、对症下药，使教育资源更加有效地分配，并对此提出建议:一是加大教育投资，提升弱势学校;二是鼓励民办学校，开展良性竞争;三是教师轮岗交流，实现资源共享;四是差别化房产税，提高购房成本。