租赁权的对抗效力,学界与实务界称之为“买卖不破租赁”,具体应解释为:“买受人与出租人签订买卖合同取得租赁物的所有权,不得对抗承租人基于租赁合同所取得的对租赁物的占有、使用权利。”“买卖不破租赁”之立法是在物权债权化背景下,为防止因所有权权能的分离而导致的所有权人意思自治受到损害为目的设立的规则,而保护弱势承租人并非其立法目的,只是其法律效果在社会作用层面的体现。大陆法国家秉持租赁权债权属性的同时强化其对抗效力,而英美法中租赁权则兼具财产权与合同权利双重属性。我国立法承继德国法的立法理念,相关规则散见于《民法典》合同编、物权编、司法解释及部分行政立法中。租赁权的概念,应理解为承租人所享有的、请求出租人交付租赁物并为占有使用的权利总和,而不应从学理上将租赁权中请求权与用益权人为地割裂,但请求权阶段的租赁权不具有对抗效力。我国租赁权应维持债权属性,也应为特别法中设立物权性租赁预留空间。租赁权的对抗效力属于债权物权化的情形之一,是物权法定主义限制下,债法内容丰富而物法凋敝的必然结果。租赁权属于基于债务关系的物权化用益权,其对抗效力来源于以公示为前提的基于租赁合同的对标的物的用益。租赁权若要取得对抗受让人的效力,应满足租赁物所有权变动、租赁合同有效、租赁物交付承租人占有三个条件。首先,非基于法律行为发生的所有权变动中,因征收、征用、事实行为发生的所有权变动可以否定租赁关系的存在。租赁权并不当然可以对抗第三人原始取得所有权,应以第三人非占有标的物为前提,且不属于以保障公共利益为目的之所有权原始取得的类型。租赁物为不动产的善意取得所有权不影响租赁合同效力,当且仅当作为出租人的无处分权人以指示交付的方式转让动产所有权时方有对《民法典》第725条的适用。其次,作为租赁权取得对抗力的基础,租赁合同应合法有效且满足《民法典》合同编中的一般性规定。“以租抵债”合同属于租赁合同与借贷合同的联立,满足租赁合同有偿性的要求,且具备担保债务履行的性质,从保护债权人的角度出发应肯定其对抗第三人的效力。以行政协议形式或基于特殊目的签订的租赁合同,考虑其合同权利义务不对等,不应具有对抗第三人的效力。最后,租赁权的用益债权属性,要求承租人实际受领交付并占有租赁物才具有保护的必要,并且占有的弱公示效力亦起到一定程度的保护第三人利益的效果,但应对租赁物的现实交付与观念交付、直接占有与间接占有做细化区分。在权利法定与权利公示的双重机理协同下,租赁权取得对抗力。比较法中,占有公示与登记公示的方式兼而有之,亦有对不动产与特殊动产采不同公示方式者。《民法典》第725条对《合同法》做出修改。实体法层面,租赁权的占有权利推定效力存在局限性,对基于物权公示原则而形成的交易秩序造成影响,且增加第三人交易中的查证义务与交易成本。承租人占有租赁物而使租赁权取得对抗受让人的法律效力,应对“占有”在动产租赁中作限缩解释,仅包含承租人直接占有租赁物的情况;但在不动产和特殊动产租赁中,应对其作扩大解释,将间接占有亦涵括在内。而程序法层面,“承租人占有租赁物”由针对虚假租赁的事实认定标准转变为租赁权取得对抗力的形式要件,故在案外人执行异议中应对租赁关系的真实性做形式审查,进次决定是否转向执行异议之诉或直接“带租拍卖”。我国不动产租赁权登记制度既保障了政府对房屋租赁的行政监管,亦有利于稳定不动产利用关系,登记薄信息化为其创设了有利条件,而《不动产登记法》的混合法属性是不动产租赁权登记建构的最优选。不动产租赁权登记应采登记对抗主义,并通过增设专簿的方式实现。《海商法》第151条属于出租人合同责任的规定,无法作为协调光船租赁权的对抗力与船舶抵押权实现顺位的依据,应参照《民法典》第405条以及《海商法》第138条的规定,对光船租赁权的对抗效力做特殊规定,而不采德国法的“准用条款”范式。民用航空器占有权不采《日内瓦公约》中的物权模式,而应保持我国传统的租赁权债权属性。我国租赁权对抗力的效果模式,以原《合同法》第229条为节点,由之前实定法中德国式的“契约地位承受”,到其后虽无明确规定但实务中依然沿袭的暧昧态度,体现了我国立法在效果模式上的模棱两可,也为其他效果理论留下证成的空间。检视其他效果模式,存在当事人权利义务分配不合理、与现行法律体系不兼容等缺陷。我国租赁权对抗力的法律效果理论应以契约地位承受模式为基础,明确租赁物所有权人对受让人的告知义务及在买卖合同中的权利瑕疵担保责任。租赁权的对抗力并不排斥后手物权的设立,仅产生新所有权人无法取得标的物的用益或担保物权不得径行剔除租赁权而实现的效果。应将承租人享有的权利限定在原租赁合同规定的范围内,而不享有对规则适用的选择权。作为法定孳息,受让人应在租赁物交付时取得租金债权,而押租金属于质押性质的担保合同,租赁合同的权利义务由受让人一并取得时,押租金作为担保承租人义务履行的动产质权,随同转移至受让人,而不以押租金的实际交付为前提。租赁权与他物权的对抗关系亦为值得关注的问题。我国立法对抵押权与租赁权优先顺序时点的认定,经历了从“抵押合同订立——租赁合同订立”到“抵押权设立——租赁物移转占有”的转变,填补了不动产抵押从合同订立至抵押权设立时间段内存在的立法空缺。未登记动产抵押权与租赁权的优先顺序不能用“物权优先于债权”来解释,而应适用《民法典》第403条的规定:其中,“第三人”应包括对抵押财产具有支配关系的承租人,而“善意”是指承租人对抵押权的存在“非为明知”且“非因重大过失而不知”。由于价款债权抵押权仅为调整与同一标的物上的其他担保物权人顺位先后的效力规则,故不适用于调整与租赁权的对抗效力。确定抵押权与租赁权优先顺位的目的,为明确抵押权实现时的清偿规则,故仅阐明租赁权效力的劣后性即可,而无需径行将其除去。涉居住权与租赁权对抗效力的问题具有双重维度,即所有权人出租房屋时居住权与租赁权的关系问题,以及居住权上设立租赁权与租赁物所有权及其受让人权利之间的对抗效力问题。若所有权人出租房屋,应类推适用《民法典》第725条的规定,并注意遗嘱设立居住权与合同设立居住权时点确定的区别,前者为继承开始时,后者为居住权登记时。居住权人在特定住宅上创设租赁关系的,若居住权消灭,所有权人得依据物上请求权,要求承租人返还房屋。所有权人与居住权人缔结之同意出租的约定已于居住权登记中体现,则租赁权具有对抗所有权受让人的效力;反之,承租人之租赁权不得对抗受让人,该行为应视为转租。