【摘 要】
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2021年我国公募REITs产品首次面市,我国REITs发展的新篇章正式开写。公募REITs产品使得广大投资者可以投资于基础设施项目,此类产品的推出对于基础设施资产的盘活以及投资者投资选择的丰富有着至关重要的意义。与此同时,公募REITs产品在我国的存续时间尚短,仍有着很大的成长空间值得我们去探索。故本文选取首批试点公募REITs产品——蛇口产业园REIT作为案例研究对象,希望能对我国公募REIT
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2021年我国公募REITs产品首次面市,我国REITs发展的新篇章正式开写。公募REITs产品使得广大投资者可以投资于基础设施项目,此类产品的推出对于基础设施资产的盘活以及投资者投资选择的丰富有着至关重要的意义。与此同时,公募REITs产品在我国的存续时间尚短,仍有着很大的成长空间值得我们去探索。故本文选取首批试点公募REITs产品——蛇口产业园REIT作为案例研究对象,希望能对我国公募REITs的发展与完善有所贡献。本文首先从产品要素、创设动因、产品交易结构等方面对蛇口产业园REIT的基本信息进行介绍,再对蛇口产业园REIT基础设施项目进行现状的分析以及资产的现金流预测及估值,最后通过事件研究法以及Z计分模型来测度蛇口产业园REIT这一融资工具的发行效果。通过上述分析,本文发现蛇口产业园REIT为市场所接受,并且有利于原始权益人招商蛇口财务状况的改善,但也发现该产品的底层资产、产品设计等方面存在问题。具体而言,蛇口产业园REIT在底层资产的配置组合上存在较大局限性,其交易结构存在精简的可能,股债结构的搭建也存在着较大的完善空间,同时,该产品对于潜在的委托代理问题尚缺乏较为有效的预防或解决措施。针对上述问题,本文遵循以下思路提出了优化方案:(1)要综合考虑资产类型、资产所处地域、资产运营特点等因素并结合房地产投资组合理论进行底层资产组合的配置,以使组合效用最大化(2)交易结构应注重精简有效,尽可能通过交易机构的设置来合理避税;(3)产品治理机制的设计需对代理人形成有效约束以应对委托代理问题。本文通过对蛇口产业园REIT产品设计进行优化,以希能为我国公募REITs产品的构造和完善给予经验与启发,从而助力我国公募REITs的长足发展,为以产业园区为代表的我国基础设施项目的蓬勃发展增砖添瓦。
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