商品房预售，又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，房地产开发经营企业在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。商品房预售这一制度首创于我国香港地区，作为一种重要的房地产开发、融资、买卖手段，它能大大加速楼盘的销售，加快资金的回笼过程，能使房地产开发企业较快地获得急需的建设资金，减轻借贷压力。商品房预售制度对于解决开发建设资金的不足起了重要的作用，它与成品房买卖已成为我国商品房市场中两种主要的房屋销售形式。据统计，北京、上海、广州三大城市2003年商品房预售量占整个商品房销售量的85％左右。但是我国至今尚未对商品房预售制度进行专门立法加以规定；而各个省、自治区、直辖市的地方性法规对商品房预售制度的规定又不尽相同，各地的立法、司法实践不相统一。本文希望通过对商品房预售制度在理论的研究，从而在政府部门如何依法加强对商品房预售人的监管、帮助、引导等方面进行探索，以期对商品房预售市场的稳定、繁荣发挥绵薄之力。 本文在结构上分为三部分，共三万余宇。 本文第一部分对商品房预售制度的理论基础及价值取向分析以后，指出了构建我国商品房预售法律制度应必须遵循的基本的法律原则，包括有利于房地产业健康发展的原则、公平原则、诚实信用原则和情势变更原则。 本文第二部分首先对我国商品预售制度的法律体系进行了研究和分析，对现行的预售主体市场准入制度、商品房预售许可证制度、预售监督制度给予了充分的肯定，并在此研究基础上分析了我国商品房预售制度的法律特征，认为商品房预售是一种附期限的买卖合同，其交易标的由于在订立合同之时尚未存在，具有不确定性。接着通过对七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》进一步分析，指出了我国商品房制度的缺陷已经引起了我国政府的反思，试图通过政府立法进行宏观调控从而对商品预售制度在土地政策、在杜绝“楼花”炒卖方面以及在抑制投机性和投资性购房需求等方面作出规定和引导，进一步完善我国的商品房预售制度，以求减少与避免商品房预售这一制度而引进的负面影响。 本文第三部分通过对商品预售制度的历史发展结合哲学唯物论的原理