1998年房改以来,我国房地产市场整体上呈现出“量价齐升”的发展态势(2008年因国际金融危机冲击房价小幅下降),全国商品住宅销售面积从1998年的10827万平方米增加到2012年的98468万平方米,年复合增长率18.5%；全国商品住宅销售均价从1998年的1854元/平方米上涨到2012年的5430元/平方米,年复合增长率8.6%。房价的过快上涨在全社会引起了广泛争议,也引发了中央政府对房价问题所引起的金融风险和民生问题的忧虑,自2005年以来,针对房地产业的调控层出不穷。而个别年份房价的非理性上涨导致房地产调控政策趋严。2005年至今,一般情况下房价上涨15%以上,次年就会出台严控政策。房地产行业是典型的资金密集型行业,一套完整的商品房开发流程从初始的购买土地、到工程建设,再到房地产的销售,需要大量的资金支持。由于房地产行业的上市公司在全行业的占比较小,房地产公司的融资主要是来自金融机构(特别是银行)的间接融资。在我国,房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。因此,房地产行业对于银行信贷资金的依赖程度很高,容易受到银行信贷政策的影响。2009年我国房价过快增长,商品房均价较2008年增长23.20%,这在一定程度上导致国务院自2010年年初开始对房地产行业进行极为严厉的调控,从打击多套房需求、严格控制房地产开发商贷款和个人住房贷款等方面遏制房价的过快增长势头。其中,针对商业银行的开发商贷款进行严格控制的措施导致开发商通过正常渠道从银行进行融资的道路阻塞,开发商必须寻找新的融资渠道。于是以信托、私募为代表的金融机构开始大量介入房地产开发贷款市场,部分替代银行的作用。同时,在资金来源方面,以“银信合作产品”、“理财产品”等商业银行表外业务为代表,大量居民存款也开始以这些收益较高的理财产品形式“曲线”进入房地产开发领域。这些金融机构和金融产品往往被称为“影子银行”。所谓“影子银行”,指的是与银行相类似的信用中介活动,但游离于传统商业银行体系之外的,很少或几乎不受监管的金融机构和金融工具。目前,由于信托、私募、担保、小额贷款等资产端金融产品的大量推出,我国信贷市场在央行的货币紧缩状态下仍保持了繁荣,这些“影子银行”机构和产品的努力在一定程度上对冲了货币政策的影响。而目前国务院推出“国十五条”,加强对房地产业的“调控”的措施,又使得金融市场对房地产投资信托等产品能否稳定的还本付息产生疑问。2012年10月,时任中国银行董事长的肖钢公开发表报道,称影子银行为“庞氏骗局”,即无还款能力,只能借新债还旧债。而监管层也开始关注影子银行的系统性风险。在这样的背景下,本文以房价作为切入点,针对影子银行进行了定量分析。第一章为绪论部分,提出所要研究的问题,介绍研究背景与意义、研究内容与方法,对核心概念进行界定,描述研究框架,介绍文章可能的创新之处。第二章为文献综述部分,在房地产价格的决定因素方面,介绍了目前研究的三个方面：1)经典政治经济学的级差地租理论；2)新古典经济学的“存量-流量”价格模型；3)金融学的资产定价理论。并系统地介绍房地产价格波动与金融机构信贷支持的关系的理论研究和实证研究。理论综述部分从金融自由化、金融加速器和金融机构三个视角进行了理论回顾,对国内外学者的理论演进进行综述；实证综述部分罗列了国内外学者依据各国的房地产数据和信贷数据进行的实证分析,为本文的实证分析寻找到了经济意义的支持。在第三章中,本文首先对我国影子银行的特性、统计口型和分类进行梳理。认为国内影子银行进行信用扩张活动的资金来源,包括：1)银行表外融资来源,其中最主要一块是近年从银行存款转向表外的理财资金,也是近年影子银行快速扩展的主要资金源头；2)非银行金融中介机构(包括保险、基金及信托等机构)的部分资金来源；3)民间融资资金。影子银行的信用投放,主要包括暂可分渠道／纯通道和从事企业信用发放两类活动。第三章回顾了房地产业的发展、房地产开发资金的基本构成及间接融资的重要性,介绍了房地产企业寻求影子银行信贷支持的原因。接下来,本文以房地产投资信托为例介绍了影子银行对房地产企业进行信贷支持的形式。介绍了房地产投资信托的定义、经营模式及房地产投资信托产品风险处置手段。第四章基于之前的学者对银行信贷和房价之间的关系研究,从理论上分析房地产价格波动与影子银行信贷之间可能存在的正向相关关系。首先分析了我国房地产价格构成,从房地产市场的信息不对称和房地产信贷市场的信息不对称的角度分析了房地产这种特殊的资产上涨和下跌的原因,基于伯南克的“资产负债表效应”来解释房价与影子银行信贷之间传导机制的发生原理。然后分别分析房价上涨阶段和下跌阶段,影子银行的房地产信贷可能出现的同向影响及其传导机制。第五章为实证分析部分,从房地产价格波动与房地产投资信托的相关关系入手,探索两者之间内在的联动机制。由于房地产投资信托的公开数据从2010年1月开始,本文选择时间段为2010年1月至2012年12月,选取了一组宏观经济指标进行分析,以每月商品房销售均价(P)和每月房地产投资信托发行量(L)两个指标作为主要研究对象,并考虑M1,贷款利率、CPI、宏观经济景气指数等宏观经济指标。在进行平稳性分析和多重共线性分析之后,以这段时间内每月房地产销售价格变动RP、每月M1增长率RM1、每月CPI增长率RC作为解释变量,以同期每月新增房地产信托的增长率RL为被解释变量,通过构建多元线性回归模型,来分析房地产价格波动与信托行业发行房地产信托的相关关系。此外,实证部分还对RP和RL进行Granger因果检验,结果显示二者并无因果关系。实证结果显示,每月房地产投资信托发行量的增长率RL与每月商品房销售价格的增长率RP之间存在正向相关关系,其系数为1.318612。但两者之间不存在Granger因果关系。在第六章中,由于本文回归结果显示房地产投资信托的月增长率与房价的月增长率呈一定的相关关系,验证了理论的推导成立。考虑到影子银行可能存在的风险隐患。因此,本文对监管层提出政策建议：(1)关注影子银行的系统性风险；(2)关注影子银行操作层面的风险；(3)做好房价下跌预警机制。本文的主要研究局限在于数据的匮乏。目前,由于影子银行经营的私密性,其公开资料极少,目前只有信托行业的公开信息较多,商业银行的理财产品由于其“资金池-资产包”的经营方式,在总量数据和分类数据方面的公开资料不足,而私募股权、民间借贷的数据至今无人能够统计,只能大致估计。这对本文的实证部分造成了较多的障碍。幸好,由于用益信托工作室整理了2010年第一季度以来信托行业的集合信托产品、银信合作产品等的总量数据和细分数据,中国信托业协会整理了同期信托全行业的信托资产数据,本文在每月房地产投资信托发行量上获得了36组数据,得以进行实证工作。相信随着数据的不断增多,研究将会更加深入,采用的计量方法也会更加多种多样,对于影子银行信贷投放与房价之间的相关关系也会随着更多学者的关注而研究的更加系统化、更加深入。