随着我国城市化进程的加快,城市规模不断扩张,加上住宅产品的异质性特点,城市内部住宅子市场逐渐形成且日益凸显。在不同的子市场中,无论是最终的房价还是影响房价的内外因素都存在差异,如果忽略这些差异,会使得我们的规划、决策、评估等相关工作建立在不完全的信息基础之上,得出错误的结论。多角度、深层次地认识住宅子市场现象,充分挖掘城市住宅市场信息是本研究的目的之一房价高居不下,物业税久未推广,其中一大技术难题是税基的确定。由于传统的评估方法存在缺陷,难以在短时间内对住宅进行大批量地评估。本研究的另一目的是尝试以杭州市为例,结合GIS技术以及城市住宅子市场信息,通过特征价格模型、空间计量模型等批量评估技术,建立一套客观高效且适宜于杭州市的住宅价格评估体系。本文的主要工作和结论有：(1)系统梳理了区位理论、特征价格理论以及住宅子市场理论,本文研究的重点是对住宅市场的细分以及评估效果的比较,所以在文献梳理的过程中重点总结了住宅子市场划分方法以及住宅价格评估比较的方法。本文结合杭州市六大主城区2011年和2012年的数据资料,选取了涵盖建筑特征、邻里特征和区位特征的12个因素作为研究的变量并对其进行量化和处理。(2)基于景观CBD、城市河流-交通要道分布两个视角对杭州市住宅市场进行空间层面的划分以及采用聚类分析方法进行非空间层面的划分,得到圈层、网状以及非空间聚类这三种不同类型的子市场结构；并通过Chow检验证明了这三大类住宅子市场的显著性。结论表明杭州市住宅市场存在多种空间和非空间的子市场结构。(3)基于整体市场以及各子市场分别构建了特征价格模型,并采用评估精度检验的方法分别比较了在同类子市场结构中划分前后的评估效果,同时也比较了这三类子市场结构的整体市场评估效果。结论表明：划分后的各子市场模型的评估效果在统计意义上显著高于划分前的整体市场；就整体市场而言,评估效果最好的是网状结构市场模型,其次是聚类市场模型,最后是圈层结构市场模型。(4)通过传统特征价格模型和空间计量模型的构建与比较,建立杭州市基准价格评估模型。分析中发现空间计量模型的估计效果优于传统特征价格模型,SEM模型的估计效果要优于SLM模型。最后结合杭州市住宅子市场信息对基准评估模型进行修正,得到适宜于杭州市的住宅价格评估体系。