在国家宏观调控的不断深化下,房地产行业的“红利时代”早已过去;当下,物业管理行业作为前景广阔的蓝海市场,正以其特有的方式吸引着投资者的目光。自2010年起,中国证监会批准境内企业到海外进行分拆上市。2014年,彩生活成为我国第一家赴港分拆上市的物业管理公司,且上市三天内市值就赶超了母公司花样年,这让房地产公司纷纷将目光投向了物业管理行业,开始分拆物业子公司上市。此后数年,香港资本市场以规范和高效的运作方式,吸引了大批企业涌入香港市场进行分拆上市。2019年底,我国证监会出台《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》,明确了在境内分拆子公司上市的必要条件,为我国企业分拆上市提供了新的路径,预计未来在境内分拆上市的案例将有所增加。本文的案例公司保利物业,是保利发展于2019年成功在港交所完成分拆上市的物业管理子公司。分拆上市后,保利物业的经营绩效及整体实力有了明显提升,并于2020年入选“中国物业企业综合实力排行榜”第二名。因此,本文选择保利发展分拆保利物业上市的案例进行分析,为其他房地产公司分拆物业上市提供了有益参考。本文采用案例研究法对保利发展分拆保利物业上市案例进行研究。首先综述我国物业管理行业现状;其次介绍保利发展和保利物业概况,对其运用SWOT分析法;再次,基于SWOT分析剖析保利发展分拆保利物业上市动因;然后介绍保利物业分拆上市过程,展示其各阶段股权结构;最后,采用事件研究法分析分拆上市后资本市场反应,运用经营业绩分析、财务指标分析和经济增加值对分拆前后保利物业业绩变动深入分析,从而得出本文研究结论与启示。经过分析,本文得出了如下结论:从动因来看,保利发展分拆保利物业上市主要出于拓宽保利物业融资渠道、保利物业核心化战略驱动、提升保利物业企业价值以及增强管理层激励效果四个原因。在对保利发展的短期资本市场反应进行分析后发现,保利发展的股价平稳上升且累计超额收益率为正,分拆上市给母公司带来了积极影响。经营活动方面,分拆上市有助于保利物业实现规模化发展和全业态布局;同时,股权激励计划和高管薪酬激励也有助于提升保利物业经营效益。从财务指标来看,自保利物业上市以来,其偿债能力和成长能力有所改善,但对盈利能力和营运能力的提升有限,长期表现还需进一步观察。同时,分拆上市帮助保利物业实现了EVA增值,有效地利用所筹集资金为企业和股东创造价值。最后,本文总结了三点启示:一是分拆上市应立足于行业前景和自身战略规划;二是选择恰当的分拆地点及方式;三是分拆后应合理利用资源谋求高质量发展。