2009年以来广州市“三旧”改造工程盘活了大量的闲置用地,增加了土地供给量,对城市更新升级,产业结构转移起到了巨大的作用。广州市政府积极响应广东省“三旧”改造政策,于2009年出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府[2009]56号)》拉开了广州市“三旧”改造序幕,对“三旧”改造涉及的旧城、旧村庄、旧厂房制定了从改造模式、利益分配等的详细说明；经过几年的深入发展,于2012年出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见(穗府[2012]20号)》是对几年实践的阶段性总结和补充,特别是在旧厂房改造内容上作了更深入的规定,进一步强化了市场机制的配置作用。本文针对新政策研究分析在自行改造和公开出让两种改造模式下,旧厂房改造政府土地收益及其影响因素分析,对广州市旧厂房政策实施效果、溢价率变动对政府收益产生的影响、改造模式的选择等具有十分重要的实际应用价值和政策研究意义。首先,本文论述了“三旧”改造实施以来的实践成果和研究背景,对国内外城市更新理论研究和实践结果进行了分析,进而提出本文研究的思路和方法；第二,从有关改造的理论研究出发,重点阐述了广州市旧厂房改造新旧政策差异变化对比,对“56号”文、“20号”文进行了深入的解读；第三,主要是对旧厂房改造中政府收益情况的测算分析,通过对自行改造和公开出让两种模式政府收益差异的测算,得到不同容积率、不同溢价率等情况下区片旧厂房改造适宜的开发方式；第四,对影响政府土地收益的各种因素进行探讨,分析了容积率、溢价率、基准地价和市场价格等因素对政府土地收益的影响；最后对旧厂房改造出现的一系列问题进行深入分析；并提出相应的政策建议。希望探索出适应广州市旧厂房改造政府收益的研究技术路线,或是对现有旧厂房改造研究的补充和完善,为旧厂房改造的顺利进行提供参与。