过去30年,依托于经济增长、政策红利和城镇化进程加快,中国房地产行业实现跨越式大发展,同时也推动着城市商业的迭代升级。但是近年来,由于商业地产项目高杠杆运行的模式没有从根本上得到改变,以及新冠肺炎疫情导致消费需求疲软等多种因素的作用下,商业地产项目经营业绩出现下滑。一些正在规划设计、开发建设的商业地产项目岌岌可危。在此背景下,商业地产项目定位日益受到政府、投资者、开发商、经营者、市场消费者等多元利益主体的积极关注。精准的商业地产项目定位有助于把握市场变化、商业地产项目发展前景及实施方案,确保商业地产项目能够与经济社会发展大环境相适应,与企业发展目标相协调。A项目是沈阳市城市商业综合体项目,计划于2023年3月开业,项目于2018年取得地块后,项目定位不明确,导致决策悬而未决,严重影响项目开业进度.为确保项目如期开业和后续长久生存发展,通过建立商业地产项目定位评价模型并将评价模型运用到A项目的实际案例之中,在项目开发阶段,帮助项目找到最优方案,指导后续招商工作,以及找准项目自身的核心竞争力提供参考。有鉴于此,本文以商圈理论、定位理论、选址理论为基础,在概述商业地产项目定位影响因素的基础上建立评价模型,并实际运用这一评价模型评价沈阳市A项目的前期定位方案,最终为项目定位的科学决策提供指导参考。本文的内容包括以下几个方面。第一部分是绪论,对本文研究的背景和意义做一个梳理和介绍,概述了国内、国外学者们对商业地产领域的研究文献,对本研究的内容及运用到的具体方法进行必要的阐释,归纳出本研究的创新点所在.第二部分是概念界定与理论基础。阐释了本研究中涉及到的商业地产、商业地产项目定位评价等核心概念范畴,归纳了商业地产项目的特征,概述了商业选址理论、商圈理论、定位理论等理论的核心观点。第三部分是商业地产项目定位评价模型建构。在理论分析的基础上,运用专家评议法、层次分析法,建立了包括项目选址定位、经营模式定位、主题形象定位、规划设计定位、产业规模定位、商业业态定位、产品价格定位、消费需求定位8个准则层的商业地产项目评价指标体系,概述了模糊评价法的运用步骤,从而建立起商业地产项目定位评价模型。第四部分是A项目定位评价案例分析。以沈阳市A项目作为评价对象进行实证评价,帮助项目找到最优方案,指导后续招商工作,以及找准项目自身的核心竞争力提供参考。第五部分是结论与展望,本文的研究表明,商业地产项目定位需要从消费者需求出发,兼顾主题形象、规划设计、商业业态等相关因素;对商业地产项目的定位不仅仅要从静态层面加以分析,还要从动态的视角分析不同阶段的商业地产项目的定位方向。本研究还存在一定的不足,有待于进一步深入分析:其一,本文建立的商业地产项目定位评价模型只是在沈阳市A项目中得到了验证,虽然对A项目而言具有良好的适应性,但是不排除在其他项目中适应性不足的可能,未来还需要用更多的实际案例来验证方法的准确性;其二,本文将项目选址、经营模式、主题形象等8个方面的定位作为商业地产项目定位评价的准则层,但是对其他项目定位内容没有给予更多的关注。有鉴于此,在下一步的研究中,将选取更多的项目案例进行实证分析,通过市场检验来修正定位方法,实现商业地产项目的精准定位,为未来商业地产的开发运营提供指导。