商品房买卖是以不动产房屋为交易标的物的民事行为,涉及到物权法和债权法中最难以解决和处理的不动产和买卖合同两大难点,这也历来是学术界和实务界争论不休的焦点问题,其中不动产二重买卖更是研究物权变动之上佳案例。本文所要探讨的问题就是,不动产二重买卖且各买受人均未完成过户登记时,不动产的所有权应当怎样变动,归属于谁。本文讨论之案例是不动产二重买卖的特例,共有三个买卖合同且均未过户登记,其中还涉及期房买卖合同,所以有必要就各合同之效力进行分析。本文首先根据体系性解释规则探讨了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的性质以及期房转让合同的效力。其次分析了出卖人与后买受人订立的合同,得出基于债权行为的性质(请求权、相对权、负担行为,无排他效力),出卖人与后买受人订立的合同也是有效的合同之结论。本文从不同角度探讨了解决问题的路径:第一,从立法论角度分析了在世界主要物权变动模式下对于不动产二重买卖均未登记的制度设计,主要通过分析形式主义和意思主义两种物权变动模式之理论框架,然后将之应用于不动产二重买卖均未登记之特殊情况,从而得出不同的结论;第二,分析了所有权阶段性转移说对于本文案例的借鉴意义;第三,分析了将不动产所有权判给先买受人的法理,并对之进行了反驳;第四,分析了先买受人撤销权的要件,得出本案先买受人不得行使撤销权的结论。第五,分析了我国新颁布的《中华人民共和国物权法》对于本文案例的适用。本文的论点是,应将不动产所有权判归先占有人。第一,从不动产二重买卖出卖人的选择权的角度,出卖人向买受人丙交付占有,可以推定他是在数买受人中选择了丙履行合同并转移所有权;第二,从占有的机能进行论证,首先从占有与本权的关系角度开始论证,基于占有具有保护本权强化本权之机能,取得占有的买受人得依此法理请求法院将房屋之所有权判归于他,其次从占有之功能以及买受人之保护角度论证,提出占有制度在财产流转过程中尤其在不动产物权变动中应当保障交易安全,维护物的事实支配状态,促进物尽其用。针对现行法律制度对不动产买受人利益保护不利的问题提出通过占有制度来保障交易安全,保障买受人之利益。第三,以法经济学角度的论据进行论证。首先从资源的有效配置和利用,以效率最大化为目的分析,然后借鉴科斯关于处理侵权案件“相互性”的思想,对平等权利间的利益进行衡量。第四,从法律物权与事实物权的区分进行论证,分析了事实物权对抗法律物权的条件,得出如果第三人与法律物权人有合法的债权关系,但尚未通过不动产登记或者动产的交付取得物权,就不能对抗事实权利人(已经取得占有的买受人)之结论。