房地产属于资金密集型行业,有着资金流速慢、建设时间长、筹资途径受限等特点,并且在经济过热的时候会形成房地产库存,加大政府部门和企业的杠杆率。中央因此提出供给侧结构性改革,利用市场化的手段落实“三去一降一补”的工作任务,积极推动经济转型。房地产投资信托基金(REITs)的引用将成为金融服务供给侧改革的重要抓手,着力解决房企资金短缺,盘活存量资产。基于这样的背景下,兴业银行开始研究在银行间市场发展REITs可行性,最终与皖新传媒达成合作协议,并得到中国人民银行的行政许可。至此,国内首单银行间公募型REITs产品诞生,是金融业服务实体产业的有益尝试。本文采用了案例分析法、事件研究法两种研究方法。首先对REITs的类型与特点进行概述,接着分析美国REITs的运作模式,指出我国REITs产品表现出的类型,进而对国内外REITs产品进行对比分析,发掘我国在推行REITs的过程中与国外的不同之处和差距所在,从而引出本文案例——兴业皖新REITs1,并做了案例的相关介绍;然后剖析兴业皖新REITs1运作模式中的组织形式、组织结构、资金运作及增信方式;再次,分析了兴业皖新REITs1持有者的投资收益,并使用事件研究法分析发行REITs对皖新传媒的股东财富效应;最后通过总结案例,发现兴业皖新REITs1是一款带有封闭式基金特点的公募型REITs,结构为私募基金和信托计划相结合的资产支持证券。由于兴业皖新REITs1是在银行间债券市场发行,对投资者设置了的较高的门槛,导致流动性过低,但是案例中契约型的组织形式、双层SPV组织结构以及完善的增信措施值得借鉴推广。本文的研究结论为我国市场主体在现行税制结构、经济政策背景下发展公募型REITs产品应该是契约型的,并且构造双层SPV组织结构、股权债权结构来达到合理避税的效果。对我国发展REITs提出产品建议与政策建议:产品设计上可以通过平价转移股权债权的方式构建新的股债结构,强化投资,获取项目产权;政策上应该完善现有税制结构,为REITs创造税收优惠环境,同时进行专项立法,规范REITs发展。