2015年中央1号文件提出推广宅基地退出成果。然而目前统一的宅基地退出条件、流程、机制等仍未确立,且研究视角以法制建设、政府监管、企业参与等为主。农民是宅基地退出的主体与利益相关者,其意愿决定了宅基地退出工作的顺利与否。以人类发展指数为标志划分研究区域,运用实地问卷调查法、数理分析法、对比分析法探究了不同地域间农民的宅基地退出意愿,并分析了影响因子。结果显示：(1)发达地区农民退出意愿良好；(2)欠发达地区农民对于退出宅基地持谨慎态度,退出意愿消极；(3)宅基地居住补偿方式均对农民退出意愿产生负面影响；(4)在保有原生活习惯的基础上保证退后生活质量是左右农民意愿的首要条件；(5)方便子女就学、便利的居住环境、满意的福利补偿是影响不同地域间农民意欲退出的主要因素；(6)农村环境好和习惯农村生活、不愿离乡背井是影响发达地区拒绝退出的主要因素；(7)补偿款、福利不满意是影响欠发达地区拒绝退出的主要因素。结合我国宅基地退出现状和上述研究结果,详述了宅基地退出的原则、分类与存在的问题,并从产权、市场、监管等方面,提出适合大范围内推广的宅基地退出体系。