近年来,在经济发展的新形势下,国家反复强调“房住不炒”的房地产政策主基调,不断加强对房地产行业的调控力度,出台各种关于房企融资的政策,严格限制房企的融资渠道、方式、及额度,给房地产企业建设发展带来相当大的影响。在大型的房地产开发项目的建设过程中,需要大量资金注入,才能够使项目建设正常运转、保障运营稳健。在此背景下,如何积极研究新政策,抓住最佳窗口期探索新的融资方式与渠道显得迫在眉睫。对于房企来说除了传统的债务融资如金融机构借款、发行债券,权益融资,商业信用融资和衍生的资产证券化等融资方式外,项目收益票据（PRN）是指非金融机构的企业在银行间债券市场发行的,发行票据募集到的资金将专项用于项目的推进建设并且以项目未来产生的经营性现金流作为主要偿债来源的一种债务融资工具。这种融资方式的引入可以有效优化企业的资本结构,进而改进融资的结构,为房企的开发建设提供较为可靠、持续性强的资金来源,应成为未来房企发展的的主要融资方式。本文以YCIH集团DS项目这一商业综合体为研究对象,在企业融资理论、项目融资理论及项目收益票据相关理论的基础上,采用理论联系实际、案列分析、定性与定量分析相结合、对比分析等研究方法,通过收集相关数据、计算,并对重要财务指标进行分析,并结合项目收益票据的相关发行条件及要求,从风险、现金流收益方面重点分析,对发行PRN的特征、必要性、适用性、发行机制等问题进行了比较深入的研究。本文通过分析研究,解决了目前项目面临的融资渠道少、融资难度大的问题,为房企融资提供了一种新的融资思路及方式,在借鉴发行成功的先进经验基础上,科学有效设计其发行方案及机制,推广项目收益票据在商业地产融资中的运用。本文通过分析研究,解决了目前项目面临的融资渠道少、融资难度大的问题,为房企融资提供了一种新的融资思路及方式,在借鉴发行成功的先进经验基础上,科学有效设计其发行方案及机制,推广项目收益票据在商业地产融资中的运用。