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通过何种方式引入社会资本,及如何充分调动社会资本投资和经营公共租赁住房的积极性,回答好这两个问题对“十二五计划”期间“城镇保障性安居工程建设3600万套”目标的完成至关重要。目前,我国住房保障还存在着保障水平不高,数量有限和有失公平,管理有待改善等问题。有鉴于此,笔者首先梳理了美国、日本、新加坡的公共住房投融资和管理经验。美国主要依靠市场途径解决本国的公共住房问题,特别是通过丰富的补贴手段和复杂且庞大的金融制度,鼓励社会资本参与公共住房的发展。在新加坡,则由政府主导、行政职能和企业运营一体的建屋发展局统管全国的住房建设、分配和管理。美国和新加坡代表了两种不同的政策取向。在日本则又有所不同,社会资本的利用程度高于新加坡,低于美国,采取了设立公营金融机构带动民营投资的办法来解决本国的公共住房问题。同时,笔者还总结了国内公共租赁房投融资模式的研究现状,目前提出的拓宽公共租赁房资金来源的方法主要有PPP模式、建立REITs(房地产投资信托资金)、证券化、扩大住房公积金规模、征收住房保障税等。其中,应用PPP模式除了能将社会资本引入到公共租赁房的发展中外,在管理上也有着诸多优势。本文选取PPP模式为研究对象,分析了应用PPP模式发展公共租赁房的相关问题,包括:应用PPP模式发展公共租赁房的可行性、优势,应用PPP模式发展公共租赁房的合作框架及风险管理。本文从公共租赁房准公共物品的性质、经济可行性、政策可行性、经验和人才的获得、民营资本的实力五个方面对利用PPP模式发展公共租赁房的可行性进行了论证,得出了总体上可行的结论。本文从融资和管理两个角度论述了应用PPP模式发展我国公共租赁房的优势。在借鉴和参考已有研究成果的基础上,设计了PPP模式应用于公共租赁房的合作框架,分析了应用PPP模式发展公共租赁房的风险管理。