商业地产是政府、开发商、投资商、媒体,甚至普通市民都关注的一个热点。商业地产在推进整个社会发展的进程中,作为城市GDP的重要支撑,对整个社会的进步、社会的财富增加都起着重要作用。值得关注的是随着2011年住宅地产遭遇到一系列宏观调控限制,住宅市场降温明显：而商业地产则得到空前利好的发展机会。但国内商业地产经过近几年的热点投资和发展也暴露出种种问题,严重制约了我国商业地产的健康发展。究其原因,主要是开发商对商业地产的本质特征和规律认识不足,缺乏系统的理论指导和科学的方法运用。目前国内商业地产开发商大都从住宅地产转化而来,对商业地产的认识不足,忽视地产开发和商业经营的有机结合。沿用住宅地产的开发模式,只管卖房不管经营,使地产开发、商业产业经营及物业管理三者严重脱节；不注重项目的定位和选址,方案设计时也只重视建筑规划,轻视商业规划,造成项目整体布局不合理；项目经营管理能力专业化程度低,造成开发商、营运商、投资者各自为政,不能实现统一的运营管理。整个开发运营过程简单拼凑,难以发挥系统的强大优势.本文针对我国商业地产存在的问题,通过对商业地产领域的系统研究和分析,结合本人从事商业地产开发15年的经历感受,使用项目全生命周期理论对商业地产开发运营进行系统研究和深入阐述。首先通过对国内外商业地产开发运营模式比较分析,明确不售产权开发运营模式的优势和发展趋势,奠定全生命周期开发运营模式的基础。其次对我国商业地产开发运营的现状和问题进行剖析,在此基础上应用生命周期理论构建全生命周期商业地产开发运营模式及组织结构模型,并在构建的开发运营模式和组织结构模型基础上对商业项目全生命周期运作流程进行系统分析和阐述；同时对全生命周期开发运营模式中商业地产各关键环节和操作思路进行系统分析。最后,通过对本人实际参与万达广场项目的实际案例分析,通过实际案例中开发运营各关键环节分析对本文所建立的项目全生命周期商业地产开发运营模式进行系统验证,表明本文研究是很有效果的。