[内容摘要]中国的不动产登记立法现状非常不完善,而登记效力的模糊不清正是其中非常关键的问题之一,进而导致司法实践中的混乱,因而物权法草案将不动产登记制度作为其重要内容。本文首先对不动产登记的效力进行历史考察,阐述不动产物权变动形式的历史演变及相应的效力变化。然后对现代不动产登记效力的三种理论——登记对抗主义、登记要件主义、托伦斯登记理论——一一进行描述,并通过分析各理论典型代表国家不动产登记制度的演变、不动产登记效力的差异,对这三种理论的发展趋势加以评述。之后,再重点研究不动产登记的公示功能、公示效力,包括对抗力、公信力、推定力,及它们之间在法律效果上的相互联系。虽然我国物权法草案给予不动产登记充分的重视,但在物权法正式颁布、施行之前,不动产登记效力在司法实践中仍存在法律适用上的混乱和法律效果上的不统一。因此,最后将针对不动产登记效力在中国司法实践中的适用提出几点建议,包括不动产登记对抗力适用的一般准则和例外,登记公信力适用的必备要件和任意条件,以及第三人范围的界定。