《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度是我国民商法制度的创新，在对于消除不动产交易中长期存在的问题，维护交易市场正常秩序和安全，保护交易当事人的利益，发挥着举足轻重的作用，同时影响了其他民事制度的改革与创新，符合我国构建社会主义和谐社会的法治要求。　　 改革开放以来，我国不动产交易市场发展迅速，交易日益频繁，但我国市场经济体制初步确立，市场行为不规范，尤其在房地产交易中“一房二卖”等不诚信行为频频发生，严重损害了买受人的合法权益。预告登记制度的设立符合现代民法的诚实信用和禁止权利滥用的原则，其本质上是为了维护交易安全，对债务人的契约自由进行限制，使预告登记合同具有优先于未进行预告登记合同实现的保全效力。预告登记制度赋予债权请求权以物权的对抗效力，目的是为了保障将来实现物权。自17世纪大陆法系国家建立不动产预告登记制度以来，至今已在许多国家得到了广泛适用，我国首次确立预告登记制度，确实具有里程碑意义。但该制度的规定并非尽善尽美，《物权法》第20条的规定仅仅是一个制度确立的原则性规定，要真正有效发挥作用，还需对该制度的细节进行具体剖板和完善。因此，秉承《物权法》的立法宗旨，本文对预告登记的性质、适用范围、发生条件、法律效力、预告登记失效等方面提出了立法建议。　　 本文对预告登记制度进行了比较法考察，之所以采用这种方法，是因为要解决我国如何充分利用这种制度的问题，首先必须用大视野的眼光来认识预告登记制度的独特功能，厘清各种支持或者限制预告登记的制度条件。只有综合考虑我国《物权法》的本土条件，参考世界各国各地区成熟的理论基础，依托大背景，充分考虑各种要素，才能恰当地给预告登记定位，从而使其在自己位置上不偏不倚，既能克服自身的缺点又能充分发挥其功能。　　 本文继受了传统的制度和智识资源，从制度产生根源上把握其内涵和正当性，即对德国，瑞士，日本，我国台湾地区预告登记制度的追溯和解读，在此基础上，对我国的预告登记进行理性分析，最终在一定的程度上可以得出这样的结论:预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权，它融合了物权和债权的双重特性，可以由双方当事人的一致同意或单方面提出登记，登记范围也随着时代的发展不断拓宽，权利保全效力是预告登记的核心效力，在尊重私法自治的前提下确立了相对无效原则，并保护债务人的抗辩权以保持预告登记涂销中双方利益的平衡。