REITs可以说是我国资产证券化的一次质的飞跃,经过多年的研究探讨,分别由银监会、证监会主导的两套REITs方案迎来了曙光。上海国际信托、中信信托、平安信托等多家信托公司均已上报了相关设计方案,银监会版的REITs方案试点极有可能在拖延了一年之后在今年推出。2010年2月25日,银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,收紧了对房地产信托的政策,房地产行业通过信托融资的渠道也几近被堵。业内人士普遍认为,此举将使房地产公司的融资更为困难,更有业内人士认为银监会收紧房地产信托或许是为REITs开闸做准备。在这样的背景下,本文的研究更加具有了现实意义。作为房地产融资的重要形式,在美国、澳大利亚等国家发展成熟的REITs在我国仍处于设立阶段,因此其理论研究仍然有进一步深化的空间。当前房地产金融市场资金来源单一,过度依赖商业银行贷款,而银行贷款难度随着政策的紧缩加大,因此本文所研究的内容对REITs的中国化具有实际意义。虽然去年我国曾计划推出REITs试点,但是符合我过实际情况的、具有可行性方案仍然尚未落实。本文的研究呼吁我国效仿亚洲模式的REITs,建立规范REITs规范发展的专项法案,为我国REITs的诞生创造良好的市场环境,并对我国REITs应采用的发起模式和发起人的选择问题提出自己的观点。本文的基本思路是一方面通过REITs与其他融资方式的对比,说明REITs这一融资方式的优势,从而进一步探讨在我国发展REITs的必要性；另一方面通过将美国REITs与亚洲REITs进行对比,总结国际经验对我国REITs的借鉴意义,取各家所长选择适合我国国情的REITs发展模式,从理论上印证在我国发展REITs的可行性；在必要性和可行性都存在的条件下,探讨本土化REITs在发起模式和发起人选择方面应当注意的问题,并对REITs试点中发起人的选择进行量化分析；最后,通过上述讨论和研究以后提出应对REITs本土化过程中可能遇到问题的策略。本文主要运用宏观经济学、信息经济学、统计学和经济法中的基本理论知识和比较研究、实例研究的研究方法来实现研究目的,具体而言：第一,简单介绍目前我国的房地产融资工具,与REITs形成对比,突出展现REITs的优势,进而为后文说明REITs存在的必要性奠定基础；第二,简单介绍我国房地产信托现状,将其与完全意义上的REITs进行比较,说明在我国设立真正REITs的发展方向；第三,简单介绍REITs的理论知识和特点,将各国(地区)发展较为成熟的REITs模式进行比较分析,选择符合我国实际情况的模式；第四,通过统计学里的聚类分析方法对反应我国信托公司资本实力和盈利能力的主要财务指标进行聚类,选择适合首先试点REITs的基金发起人。本文大量地运用对比的方法来说明REITs作为房地产融资工具的优势、存在的必要性,然后结合国内实际情况说明发展REITs的可行性,进而通过对比国际成熟的REITs发展经验选出适合我国的REITs发起模式,接着对信托公司真实的财务数据进行聚类分析,选择资本实力雄厚、盈利能力突出的信托公司作为基金的发起人,在文章最后提出应对REITs本土化过程中出现的问题的建议。本文的创新之处在于提出了REITs试点时选择REITs发起人应当注意的问题,并运用了SPSS中的聚类分析的方法,对资本实力雄厚、盈利能力强、适合从事REITs发起业务的信托公司进行选择。其具体做法是收集所有信托公司2009年的年报,选择少数能够反映信托公司资本实力(如注册资本)、盈利能力(如信托收入、净利润和净资本利润率)和抗风险能力(如净资产)的财务指标,对这些财务指标进行聚类分析,从而选出资本实力雄厚、盈利能力强、有足够抗风险能力的信托公司,并建议将这些信托公司作为REITs的发起人进行REITs试点。然而本文只是做了尝试性的研究,笔者认为可以在以下几个方面进一步深入研究：第一,REITs涉及的其它理论问题需要进一步研究。REITs的规模经济、机构投资者的影响、REITs的分红和债务政策、REITs证券的发行、REITs股票的绩效这五方面的问题都需要进一步做理论探讨,所做的理论分析将为国家制订我国REITs发展的相关政策提供理论依据,有重要的意义。第二,定量分析有待进一步深化。我国目前以房地产信托计划形式开展的准REITs业务正在大量增加,并且已有个别企业在香港上市开展REIT业务。以这些案例和相关数据为基础,可以对REITs做进一步的定量分析,研究REITs的融资规模、融资成本、收益率等问题,为我国发展REITs提供实证基础。这是今后有待进一步深化和完善的重要内容。